下跌！下跌！所谓祸不单行，恐怕没有谁能比墨尔本高层公寓的投资者更能体会了。《澳大利亚财经报》最新消息，墨尔本新公寓卖价暴跌，价格下跌高达24%。其中，位于757 Bourke Street的Site One Complex有一个56平方米的一房公寓，该公寓的出售标价是29-31.9万，而这个公寓是投资者在2009年以38万的价格购买的楼花。而位于Spencer大街的Upper West Side中的一房公寓，以及位于Southbank的Prima Pearl大楼中的一个一房公寓，其价格下跌了11-13%。更为严重的是Abbotsford的一个两房公寓，亏损了62.3万，下跌46%。
图：澳大利亚财经报《Financial Review》消息截图
两年前，笔者的《决胜海外房地产》出版，该书明确指出，由于墨尔本CBD的扩容规划过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成共过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降。在去年四月出版的新书《澳洲房地产投资全攻略》，对澳洲6个首府城市和2个领地区域的过去30年及未来10年的房地产市场作了详细总结和市场趋势的判断分析，特别是墨尔本和悉尼CBD公寓市场的分析，而从未来的发展方向来看，墨尔本CBD的高层及小户型公寓是最不值得投资者进行选择的地区和房产类别。(详见《决胜海外房地产》第120页至123页，《澳洲房地产投资全攻略》第23页和第52至59页)
图：墨尔本降价出售的公寓实例截图
此外，笔者从2014年至今，就撰写多篇文章如《澳洲公寓投资，只见风险不见收益》《投资期房和楼花有风险，下一个“钱多人傻”的人会是谁？》等，就公寓投资风险、为什么CBD的楼花不值得买等做了深刻的分析；即便这样，很多投资者，尤其是来自中国的投资者还不以为然。他们甚至还认为笔者只是“砖家”，一面等着看笔者食言，一面坐等收益——然而却等来了公寓价格大幅下跌和澳洲银行频频将公寓项目拉入“黑名单”，甚至全面停止了对小户型公寓、酒店式公寓、面积低于50平米公寓的贷款，继而引发交割时资金链断裂，不得不违约的严重后果。想必如果现在有后悔药，多么难吃这些投资者也会吃下去的。
两年前笔者在做出这样的研判时，还有个小花絮，公寓发展商曾警告笔者，要笔者不要危言耸听扰乱市场；然而，正如当年伽利略坚持真理一样：从市场规律出发，从投资者切身利益着想，从房产投资的本质着眼，做出具有科学依据的判断。笔者“对事不对人”、“对市场不对项目”？那么为什么笔者看空公寓的投资价值呢？
以澳洲发展商开发公寓项目作举例进行剖析，为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？
误区一：购房者认为2016年签署的公寓的售价是2016年的价格，实际上并不是。
真相一：2016年签署的公寓期房合同价格不是2016年的价格，而是2018，或者2020年公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。为什么我这么肯定这个事情呢, 不妨您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：
通常高层澳洲公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月(5年)，从允许销售期房(Development Approved)到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等)、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算(工会要求给工人加薪等)，必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算(复合每年CPI的增长率)；然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来CPI、及成本进行摊派的这个价格是2016年的还是2020年的呢？ 因此，不管是国内还是海外，楼花的价格不是当下的，而是未来的！交割期越长，客户面临的贷款、利率、估值的不确定性风险越高。
误区二：投资者以为澳洲房价7-10年翻一倍(平均8%-10%的增长率)既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？
真相二：澳洲房价7-10年翻一番的数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data，它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年别墅中位价$635，000/套的历史数据计算得来的；7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房小户型公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。 2009年初的北京房价和年底差距40%；这样的结果并不意味着14年初买房，2014年底也能赚取40%的差价，对不对？ 大家不要对快速赚钱太痴迷，特别是在中国从未经历过涨跌周期的新兴市场更不能随便相信没有时间检验和验证的数据。
误区三：您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东(Nominee)随时可以获利转让呢？
真相三：购房是投资于价格还是价值呢?
维多利亚州地区(包括墨尔本)购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税(Stamp Duty),仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。 天上没有随便掉馅饼的，这个买卖的游戏规则制定者是发展商，我们投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给我们的优惠多少来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。 试想一下，如果炒作楼花就轻松赚钱的话，澳洲本地人早就抢疯了还轮到中国人？目前澳洲住宅短缺是事实，戒指2015年底仍然有18万套左右缺口，而中国人恰恰却买入已经严重过剩的公寓类资产。南辕北辙、张冠李戴！
由此，可以看出盲目投资公寓期房，是有很大风险的。
风险一：期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing)；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。
风险二：二次销售时间相对较长，户型和“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右)；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样？对于没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？
风险三：公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；在墨尔本CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”。而具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已；在海外人士无法购买二手房，在银行限贷黑名单区域的高层公寓情况下，未来打算出售给谁呢？
综上，房产投资学问很深，投资者也许依靠一时运气赚到了钱，但从长远看只有对市场充满敬畏才能强大无畏，看似矛盾，却蕴含深刻的投资理念和投资规律。那就是：在创富过程中，要寻找最靠谱的“合作人”；如果投资者把希望寄托在发展商、寄托在中介身上，那未来很有可能重蹈CBD公寓暴跌的覆辙。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，腾讯地产、腾讯财经特邀评论员和专栏作者，畅销书作者；微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。
