主题：县域发展多元发展
时间：2013年12月11日 下午14:30
地点：台山碧桂园凤凰酒店
——————以下为全部内容，专家言论不代表本站观点——————
主持人：各位领导，各位嘉宾，马上开始大会，我是本次论坛下午的主持人，非常荣幸可以主持今天下午的论坛，上午论坛非常精彩，这一次主题很好，抓住了城镇县域发展重心，上午顶层设计，下午我们是策略研究，如何做？下午三位重量级的嘉宾来自广东省非常著名企业及专家来发表观点，欢迎大家认真听取。
中国注册房地产估价师、国家注册经纪人、经济师、中国房协会员 黎振伟
下午主题题目是县域发展多元发展，多元就是要多元化，要更加灵活，我们看看有关专家的论述，这是李主任，他说房地产市场的软着陆，其中一个目标就是取代传统、单一市场化，房地产新格局，一点在县域特别重要，就是县域经济相对不太发达，市场也不太深入，就变成很单一，如何多元化，是机会也是挑战。
贾主任说，经营多元化、区域布局优化、产品差异化是房地产企业突围之路，大企业如此，今天在中小企业同样也是如此。
围绕多元化，下面有请广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理 赵卓文带来：泛乡村地产兴起演讲。
赵卓文： 大家下午好，非常高兴下午跟大家探讨泛乡村乡村地产兴起的题目，原来题目就是县域多元化发展之路，后来我思考很长时间，今天下午还是跟大家谈谈，泛乡村地产概念。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理 赵卓文
尽管2013年有两个房地产市场方向非常值得大家关注，一个方向就是说回归一线城市，特别我们看到很多开发商最近有把一些投资三四线城市往一线城市转移，一线城市地王不断出现，这也是行业发展方向，未来大城市是不是还是越来越集聚，而且机会也会越来越多？回归一线城市这是一个方向。
二个方面，会议主题就是还有县域和乡村级别房地产发展，我觉得也会发展成另一级，因为房地产经过30多年的发展，未来走两个方向会成为未来重要增长点，两级，一级就是一线中心城市发展，比如说广州，广州这个方面，一年两千多个亿，大概占整个广东的30%左右，中心城市的力量不断显著，但一线城市的增长恐怕未来幅度会减，因为从中心城市发展方向来看，县域发展空间越来越多，所以跟大家谈谈泛乡村地产兴起。
但广州在整个广东发展来看所中的比重还是非常大，从过去那么多年的发展来看住宅占的比重是比较大的，刚才也讲了；关注县域房地产发展也受到一些制约，比如说规划方面，很少控规的限制，未来项目发展是在没有控规前提下开发商进行项目发展，所以规划方面是稍候滞后；县域差异性还是很大，广东又是县域单位，每个县都有差异性，这是非常明显。
今天我们看到台山，我们看到滨海，他的海景资源，很丰富，他有非常独特的资源，也有很多山湖，自然资源的优势，一些县根据中心城市，比如说广州周边像增城、从化一些区域，这些区域跟中心城市发展个性化还是有机会的。
县级单位无论地价、房价都处于洼地效应，但广东地区未来交通不断改善，特别2015年将会县县通高速，2020年市市通高铁，所以未来洼地在未来将会越来越难发现，也要注意到这种方向。
现在在大城市开发门槛很高，恐怕县域单位开发商门槛低一点，所以资金介入恐怕也呈现出多元化。
政策方法，十八届三中全会之后的一些政策，也会越来越好，土地市场未来的改革，对县域发展是很重要的，也很利好。总体来看，作为县域地产发展，未来发展应该是多元化发展这方面毋庸置疑。比如我们要注意层次人群的变化，还有同城化，这个概念也会引起很多新机会，广佛肇同城等等这些概念也会引起转变。
珠三角像广州、深圳、佛山这些城市城市化进程，这些城市人口不断集聚，但城市房地产空间还是在壮大，我在广州做差不多20年的房产研究，最大感受就是我们这个市场好像不是一个蛋糕越来越大的市场。广州一手房一年住宅大概就是一千个亿，写字楼，商业物业一年也就是一千四百个亿个左右，我们感觉广州市，省会城市好像这是很大市场，但从数据来看，一千四百多个亿销售额，其实已经是相对小的市场，这个市场还要做大吗？怎么做？当然广州房地产销售一千多个亿可能不真实，因为有一些销售的成交，在佛山南海这些区域等等，这也表明我们城市的消费力，人口结构跟城市发展，我们的房地产应该会做大。
围绕这个问题我们也谈谈地价问题，县域房地产发展，今天探讨这个问题，在广东城镇区域67个，在这些单位里面很多人说现在已经没有什么洼地，可能在一个很封闭的县城里面拿地可能都要几百万，没有什么洼地效果，但相比较这种县域单位来看，一线城市地价上涨压力会更大，最近在珠三角城镇也一个非常系统地价研究，在过去十年期间里面，珠三角整个城市平均地价上涨幅度达到22%，非常吃惊一个数据。
碧桂园，碧桂园一些业主就发现，碧桂园的别墅三年左右总价就翻一番，为什么呢？因为土地资源，一年每年地价都要上涨，为什么房价不翻番呢？这就是过去。
但未来政策格局，经济格局不发生重大改变，未来五年、十年左右的时间里，珠三角中心城区地价上涨仍然会保持15%左右，这是可以达到，这种情况下我们发现中心城区还是属于上升阶段。
这个阶段会带来整个房地产行业压力非常大，门槛越来越高，而且一线城市的市场逐步变成蛋糕，所以我用年龄来比较一个城市房地产阶段，深圳房地产大概可以用50岁左右来比喻，夕阳无限好，但已经50岁；广州房地产市场大概就是40岁，未来一些突破口，要找一些有年轻有活力市场的空间，我建议大家还是多关于县域，虽然感觉有一些贵，但随着交通改善，政策的倾斜，本届政府在新型城镇化，在间发展上还是有很多机会的，从数据来看也是看到城市的成交的比重在缩小，这个蛋糕在越来越大。
铁路、高速公路的建设会让未来土地价值房地产开发价值格局会发生改变，轨道交通对土地，还有城市，物业价值的改变是非常大，2015年以后高速路也要通县，所以未来空间还是很大，已经在这方面做一些开发项目的公司和企业来看可能已经享受这方面的。
广东地区，珠三角经济发达地方已经进入休闲经济时代，休闲经济时代就会带来旅游地板，休闲地产，泛乡村地产发展的阶段，特别在广州、深圳、佛山这些城市逐步进入“限时代”，买房，汽车都有限制，以后买什么东西都要限制，在这种情况下，休闲经济时代已经全民到来，未来还会面临很多这房地产的空间机会。
珠三角地区的人口老龄化，虽然比像长三角上海那么突出，但是上海60岁以上人口占的比重22%，广州60岁占15%了，在这种情况下乡村养老地产还是会迎来一些机会，产业转移带来新增长点，早期大家觉得有一些不就污染，人口密集型的产业转移到粤西北，但实际上带来影响还是很大，我曾经在三水，一些开发商完全是做管理商业地产，打工一族的商业地产，做得也非常好，有工厂之后会带来新的增长机会。
还有县镇原来的建筑质量，我认为还是很低，还是需要更新换代，所以县域乡村房地产市场的时候，我们可能不能用建筑面积，不能用这些常规城市里面研究方面去研究，建筑的更新换代是需要的，其实广东人现在居住一套房子平均居住时间，我认为在缩短。以往8、9年就要换一次，现在5、6年要就要换一次房，对于乡村区域来讲，包括县域人口常住人口也好，未来这一部分人口他们换房的欲望和需要还是非常迫切。
虽然土地改革带来一些机会，虽然土地流转没有那么快，还需要一个过程，但机制已经明确了，所以集体建设用地能否干，集体建设用地能否先签合同拿下来，我个人看法就是从明年开始土地资产还是非常值钱，大家也看到地价的上涨，所以土地所有制，土地原来使用用途等一系列的限制，原来我们非常担心，担心它受各种影响和约束，但未来围绕土地资产这些东西做起来，恐怕比在城市做常规的物业发展可能更有机会。
目前关于县域房地产的发展，大家去县一级或者乡村也面临一些问题，比如说销量、销售速度可能赶不上大城市的销售速度，规划方面，规划方面相对滞后，可能需要开发商自己做一些，可能需要做这些东西，有一些喜欢做这些工作的开发商，没有控规更好，我们可以按照我们的商业意图做我们需要的项目，这恐怕也是有好与不好的方面。
经济发展需要与环境保护相适应，这也是需要我们高度关注的，广东地区如果一些县域生态资源比较好的地方，发展比较快，也会面临环境保护方面的问题。
还有县域普遍缺乏强中心，综合配套缺位，珠三角这个城市配套非常完善，还有配套档次非常好，这个城市宜居性，还有城市各方面的配置都是非常高的，这也是一种机会。
下面谈谈未来县域房地产发展一些机会和空间。
县域需要打造微都市，构建县级核心区，一些县域地方做，本身开发商有一些开发商花一万块钱，就可以做很多可以接受的事情，在县城里面可以这些事情，门面商业物业做到两万块钱的也不是很难的事情，所以微都市和核心区构造也地方政府可以做的事情，开发商也可以获得不错的汇报，有实力的企业去县域做县级的做这方面的规律，回报也是非常不错，也可以给我们带来很不错的空间。
还有商业街的重构，这方面也会带来很好的机会，产业转移之后，内陆县域单位商业物业可能需要一些新改变，这个时候土地发展、物业发展可能性还是比较大。
注重公共空间开发，广州城市最缺就是公共空间，在广州那么都年，广州那么大的城市公共空间都缺乏，县域单位里面的公共空间打造还是非常需要，通过公共空间的打造，大家说这是政府的投入，但作为开发商其实也可以获得相应的汇报，这是非常好的事情。
紧握产业转移契机，以产业带动需求，目前为止我觉得房地产发展商相对滞后，产业转移已经走很多年，但以后来说都是政府先布局产业，开发商围绕产业进行配套，相对有一些滞后，这些年都是这种发展格局，但未来这几年随着珠三角土地资源的稀缺，开发商转型快一点，我认为县域的机会还是很多，包括商业，住宅等，作为一个城市来看，我们也知道其他区域，项目都做得不错，这是里面有非常多的机会。
因地制宜发挥资源优势，打造新型旅游休闲地产，特别已经到这么一个阶段，珠三角人均GDP1.3万元了，在这种时期我们的房地产业发展其实不应该是常规住宅类发展，作为新型旅游休闲地产发展，确实也应该在未来成为一个热点，像海陵岛，十年前在那边开发房地产项目大家会觉得回报非常低，不行，现在海陵岛有三个大开发上项目在这里展开了，这个回报确实在不同的时机和时点方面呈现的价值也不一样，所以县域房地产发展最重要就是先人一步，在房价没有上涨之前提前布局，先人一步，这个很重要。
面向中心城市，发挥价格洼地效应，打造卫星城，这是未来很好的机会和机遇，特别是珠三角，轨道交通逐步网络化之后，在轨道交通的节点，非常有可能形成新卫星城，广州、深圳这些城市，我不看好这些城市可以控制好房价在土地资源，这些城市过了这个阶段之后，我们想搞长效机制是非常难，因为这种区域房地产发展做得更好，我们必须要打造轨道交通，甚至依托一些节点，打造一些卫星城，镇，用卫星城镇化解一线城市的土地资源不足造成的居住压力，房价上涨压力，这是一个未来方向。
我们观察广州北边，清远市这些区域，开发商就做一个楼盘上万套，几千套反映都非常不错，这证明这个地方还是有需求，需求很大，所以未来卫星城空间还是非常大，从珠三角轨道交通还有未来发展格局来看这种可能性还是很大，在这方面立足可以做很好机会和发展可能性，广州，清远成为广州北后花园等等这些都给我们很多启发。
第五我认为县域房地产发展未来要打造标杆项目，品质地产开发，广东不缺房子县域经济，但我们需要高品质的居住空间，商业空间空间，现在是需要品质化的时代，不是量时代，而是需要质的提升和发展。
泛乡村地产发展，今天着重讲讲这一类，泛乡村地产有两个背景，正在整个广东每个城市包括每个县，建设用地指标都非常有限，如果按照常规建设用地指标限制，作为房地产业发展有很大制约，泛乡村地产首先打破二元制约束可以有更好的发展空间，泛乡村目前的政府发展也在政策，各方面的政策力量推动下，在未来应该是有一些延展。
在北京做过一些政府的顾问，当地政府给我出一个课题叫做一产能否直接转向为三业，特别北京冬天非常冷，大鹏种菜，领导说大鹏不种菜能否种花，还有广州白云区我们不种水稻，种花行不行，一产变三产，这还是不错的，还有广州周边一些村，现在直接转为第三产业了，所以这方面还是有很好的空间的。
这里讲讲几个喜欢的地方，比如说广州百万葵园，大概26万平方米，原来山水资源都是非常普通，非常不起眼的东西，大打造一个主题公园非常好，这个主题公园到现在相信很多人去过，但大家没有想到这样一个发展到现在还有生命力；还有山水荷花世界也很多年了，这就是一产变三产很好的方法，所以我认为泛乡村未来有很大的可能性，这值得大家去关注、探讨。
县域一级房地产发展方面来看，总结一下大概就是有几靠。一个是否靠中心城市，如果开发出来的项目，开发出来的地产可以吸纳中心城市的人口和消费力，这个项目就非常有吸引力；
是否靠自然资源，这方面就可以做旅游地产和休闲地产；
泛乡村地产做得很好的，这也是一个，还有农村宅基地的住房改革与整合，未来也是一个方向，特别贴近大城市一些城中村改造，以前城中村，但未来县域起来也是逐步被宅基地围起来的项目，这在未来也是鼓励的，而且也有这方面的需求，一些城市项目，有一些城市已经做得很好的推动。
作为县域房地产发展，还要关注另外一个有价值的东西就是文化地产与传承与发展，文化地产的发展确实在整个广东地区目前做的量还不够，品质还不够，影响力还不够，但文化地产在县域这个空间里面确实我认为应该很有潜力挖一下。
我们关注到像开平碉楼，之前还养活不了自己，这是非常尴尬的事情，说明周边的发展，乡村的发展做得还不够，但中国文化地产是博大精深，文化地产的价值的贡献非常大，我认为在这一块我们有很多东西可以做。
最近两年在湖南文化城，博物馆做得非常好，跟地产相结合做得非常好，目前为止我们跟一些地产结合这一系列的结合，跟名人故居结合还是没有作为位，这些还是值得挖掘，地方政府也是喜欢这样投资这样项目，所以文化地产在这里我觉得还是值得挖掘，县域资源比城市更多，更宽，更广，这一块还是值得挖掘。
关于县域发展几个小思考。
县域发展必须要平衡各方利益，有利于和谐发展；
县域发展原住民没有享受到好处这是非常糟糕的事情，这一定要借鉴经验与教训，房地产发展起来原住民没有享受到好处，这个很麻烦。所以未来走多元化，少做一些住宅，多做一些项目，主题公园这样才有价值。
第二、环境保护和生态发展这是未来发展和重要的底线，如果把环境破坏了，比如说海边全部都是楼盘，没有沙滩，这发展肯定会受限制，县域房地产发展能否成为广东未来房地产发展未来新契机，县域房地产发展环境保护非常重要。
在县域做房地产发展最后几句话，在县域做房地产就是五句话：
第一投资县域房地产发展，杀鸡还要用牛刀。
第二注重多元化。
第三做得好不如做得早，大家要提前布局，新契机，未来一线城市可能做不大，但未来广东的县域房地产是可以做大。
第四品牌好，品牌很重要。
第五个性是美。
以上仅供参考，谢谢大家！
主持人：很好的问题，有建议、有机会，谢谢赵先生，城镇中心化、生态保护这两个我觉得都是一个高，一个泛，很重要。
你刚才支很多招，您演讲很精彩，有一个问题，来自梅州一家公司问的，中小企业如何有效提高企业的竞争力，多元化发展作用大吗？还有其他招吗？
赵卓文：中小企业确实很困难，因为大公司非常凶猛，我们只是几千万。
主持人：碧桂园在台山那么大的项目。
赵卓文：从人才方面都是弱势，中小企业如何理解房地产，中小企业要选好项目，如果不选好项目就很容易被淘汰，所以项目要选好，特别县域空间很大，我觉得这方面还是有机会做。
第二我们要有战略很好的计划，中小企业老板说我做一天和尚撞一天钟这肯定不行。
第三找到企业的优势资源，做什么才适合你，不能盲目跟随，中小企业要做大做强要找到一个很好的方法，这对于中小企业这是一个选择问题。
主持人：谢谢，赵总的观点，对中小企业来说策略很重要，还有战略，如果没有战略就很麻烦，就会越干越辛苦。
下面有请合富辉煌集团执行总裁 徐景宏带来：从精准定位到特色营销--县域地产差异化发展方向演讲。
徐景宏：感谢房协给我这次机会跟大家分享，我把在台上的演讲，定位为沟通。合富辉煌这个企业做得多，讲得少，也不怎么会讲，只会干，比较适合广东的地方文化和广东企业的实干。所以这次定位成并不是所谓的演讲，而是跟大家一起沟通，如果可以在这个短暂半个小时沟通当中，大家从这个过程当中会有一些或者有一点点的启发，那么我觉得今天的沟通也就到位了，或许进行我自己在台上的讲，我自己和我们企业在房地产的营销上面，又找到了一些更好的启示说不定。
合富辉煌集团执行总裁 徐景宏
这一次房协给题目就是说县域地产从精准定位到特色营销，其实方向性非常明确，乍一看没有什么好讲，为什么？因为今天地主方是碧桂园，碧桂园在广东特别在全国、在广东省、在县域地区的项目数量是最多的之一，营销各个方面也是做得最好之一，我也听到秘书长说明天上午碧桂园也会介绍他们在这方面的营销思路。
我们觉得新型城镇化一个是长期的决策，对于接下来县域房地产发展是一个重大的机遇，其实从这几年市场调控里面已经发现，由于一线和二线城市的限购，其实大大的促进了三四线城市，房地产开发的进程和销售的速度，我们看到广东三四线城市房地产发展速度和销售的节奏都是非常快，但是就像前面赵总所说这两年又出现一些回归，这个回归就是发现众多有实力房地产企业纷纷回到一、二线城市的中心地段拿地，也许他们发现一些在项目开发，特别是销售，或者我们叫做持续销售力过程当中，是不是碰到一些问题。
回过头来看，如果刚刚从总量上来看，我们觉得中国在县域房地产的大部分的一些地区，总量，开发的量在瞬间来讲，这是足够多的。第一波的销售我们发现非常好，随之而来就是第二波、第三波或者持续的销售力，能否跟上，这是这几年我们在做项目过程当中跟众多在县域这些区域房地产开发公司合作过程当中，所遇到的最大的棘手和头疼的问题，往后走，我自己的观点是有机遇、有机会，但是看大家如何把握它。
讲讲定位，今天在座大家都知道一个问题，一个房地产项目成功与否定位很重要，这句话不说大家都知道，但定位如何定位？定位我们理解为定位是在不同的层面进行不同的定位，首先如果在县域房地产的区域里面，对于众多中小型开发企业来讲，当他们的综合实力，综合经验还不够的时候，我想定位首先是对企业本身的部门而不是急于对一个项目发展定位。
为什么这样说？因为我们做一个项目，去拿一块地的，往往只是做市场对项目的定位，而众多的中小房地产企业，前面说到了，在县域房地产里面，如果它持续购买力或者竞争力，或者瞬间的供应量是很大的情况下，我们是不是跟着去做呢？因为我们知道跟着别人去做，只是永远更在别人后面，永远会很辛苦，领头你会轻松很多，如果你跑得再早一点的话，你就会更加轻松，所以我们做一个项目的时候更多会推心置腹跟这个开发公司的老总，或者我们最想对的是这个开发公司的老板、股东，跟他们进行深入的访谈，甚至聊天。
自己对自己的企业的定位，你究竟在这个区域里面你的定位在哪个位置，综合实力是怎样一个情况？企业本身的能力资源、财力资源、综合社会关系资源、渠道资源等等，自身的企业在这个区域里面，你属于什么位置，你要很清楚，如果在这个位置里面都不清楚的话，如果把产品定位好了，作持续推进过程当中都有可能发生问题，为什么？可能我们碰到很多项目，说一句老实话，众多老板们都是想做好产品的，但是往往发现做出来的结果事与愿违，为什么？
因为在执行过程当中，出现很多的问题，更多问题是前途很好，但没有达到预想效果，2004年的时候，金地董事长就说过房地产不是高科技的东西，而是对经验整合，对很多环节执行力非常考验的一样东西，你自身企业对自身员工能力，对合作单位的合作的精力，甚至合作当中各个做一些评估，你都没有认识和定位清楚的时候，前面说到这些问题，就是花了心思，投了钱，但是没有达到想要的目的。
我相信今天在座的应该有这样的企业、这样的项目在某一个过程和阶段当中会有出现这样的问题，出现问题不可怕，可怕的就是如果在某一个阶段重复出现同样的问题才可怕，我们做一个项目的时候我们希望认真跟这个项目老板、老总们根据推心置腹的沟通，帮他确立这些企业的自身定位问题。
这要求是什么？内心想要什么？他想要达到什么目标？因为我们发现特别在中国，特别在广东区域有这样一个特点，其实大部分的公司都是老板说，大部分公司都是老板定位，当然我们不可否认，老板经历了跟常人不同的路径，已经走向某一个阶段的成果，自己对于市场的认识和各方面的综合能力非常高，但是当你去执行过程当中，如果你的企业不断做大的过程当中，如果你项目不断增多过程当中，只靠老板一个人，你可能是很多事情做不到的。
所以，我们首先的定位，我觉得首先是我们换位思考，假如我是老板，我是这个企业的负责人，我会把自己这个企业定位成哪个类型，是领导类型，还是跟从类型，是大而全类型还是小儿精类型，这个至关重要，做到这一步才知道项目，项目的定位不用说多少，一定是做系统的、完整的、有针对性的，综合市场分析得出来，然后才推广到产品定位，把这两者都做完之后，我们再进行别家，得出什么？得出我们下面所要做的。
为什么这样说？如果大家做了很多年的话，我们不断做房地产项目，无论从当初拿地也好，在后期的规划设计也好，还是在建造过程当中也好，或者是到最后端的销售也好，我们逃离不了一个词，这个词语叫做妥协。我们在哪个地方进行妥协？很客观的市场定位，在今天的市场环境下，在市场专业分工越来越细的环境下面，很多专业的公司，包括我们，都能够准确无误用数据和专业的访谈定位出来，但是定位出来之后是不是就可以马上干，不是，因为在过程当中会碰到各种各样问题，企业支撑问题、政策影响市场问题、报建过程中的问题，还有政府突然之间对你的要求，这些如何解决？所以对于专业房地产营销策略规划公司来说我们给就是两者结合，从中寻找适合企业地块、区域的定位，这是最重要，为什么？因为中国有太多的事情。
这20年的高速发展里面，只要定位不是犯原则性的错误，就是傻瓜问题，你在这里明明做小户型，你干200以上的大户型，或者功能定位错了，你可能会亏本，除此以外只有两句话，一个就是你不犯原则性的错误，这个项目怎么都赚钱，第二赚多赚少问题，就如此简单。
人有时候往往跳出圈中再回去看的时候大家觉得很清楚很简单，但大家在其中的时候就觉得很复杂，我想前天我们黎总也说，世界营销大师讲最重要一句话，什么是营销，营销就是找到您的受众和你的产品中间，搭建一个从A到B的最简单的直线距离，最简单直线距离这就是营销。
如果我们讲定位我们会这样讲，这里面可以延伸很多东西出来。特色营销，我想是大家最关心的，其实也是我在这边最为难，因为特色营销我想说有很多特色营销，因为我们公司今年在广东区域整个成交额接近一千个亿，我们同时操作项目有几百个，大部分的时间跟开发商的营销部门的负责人甚至老板接触的时候，我们同事都会反馈一个意见我自己也会接触到，有没有新办法？我要有创新的营销方式，我要有特色营销方式，不可否认，前面我们的PPT出来上面是简单，精准营销，下面营销大师就是说，你要有差异化营销，大家都知道差异化营销，为什么？因为有差异才显得你突出，因为有差异才显得我与众不同，因为与众不同才能卖出我的品质和价格，卖出品质和价格才能增加额外附加值。
所以我们接到最后就是有没有创新营销？有没有特色营销？我想说有特色营销都会起到意想不到的效果，但如果大家每次都这样想，我们又会进入一个误区，为什么？做营销很多时候是什么？很多时候做着做着又糊涂了，因为你错误了，你老是特色，你本身不用特色，就可以卖好为什么还要特色，我们又回来，我们做营销的时候又分析出来，这边讲方法，我们有A、B、C方案在内部讨论，如果我们发现A方案非常传统，可以达到我们目标，甚至叫做快速达到我们的销售目标，我们会毫不犹豫用它，然后在这个基础上加上一些额外的东西，就是大家想到的特色营销，但又说回来，如果一开始我们就选择C方案很有特色的东西，但花费很大，但是他可能达到的效果跟A方案不一样，那么我想，从我们的角度换位思考跟开发商讲什么，我一定不会建议他用这两个方案，但事与愿违，因为现在房地产项目太多，营销手法太多，推广渠道更多，传播媒体就非常多了，导致大家一定要有差异化，要吸引人眼球，把本质和本源忘掉。
今天讲特色营销最本质，最本源一点就是一点，什么叫做营销，如果你找对这个点的时候，你就不要放了，然后你再加上你的特色，你的特色是什么？我一定要做一个爆炸性的事件，让我这个项目，让我这个公司在瞬间在这个区域让别人知道，这只是在原来找到本源点的基础点上外加这些东西，往往我们做这些东西的时候，先做外加的东西，然后才做，比如说在我们的三四线城市，如果有一个楼盘，要做一件事件性营销，吸引整个社会上，同行和各个阶层眼球，我们同事举一个例子吧，不能请克林顿过来，克林顿过来在三四线城市你又是第一次请，肯定会轰动，但是都觉得新鲜，连政府官员都觉得很新鲜，我相信很多区县领导也很愿意在哪天跟克林顿总进晚会，但你有没有抓住重点？我意思就是，特色可以有很多类似特色，可以举一反三，但关键我们做营销我们首先要抓住人，这很重要。
比如说案例，我们知道前两年碧桂园的十里银滩做得非常好，充分把渠道、推广各个方面做到了极致，可以说在这一瞬间你只要走在深圳的大街小巷，你都发现碧桂园的十里银滩，但营销是这样构成，营销怎么构成？最终解决销售是，特别现在这个阶段，你能否召集或者带动更多的你的目标受众来到我现场，十里银滩在深圳发动所有渠道，是做到位的。
除此以外我还要告诉你的人，我带你去什么地方，现在来看我想说对碧桂园来讲，很多东西都是传承经典，他的广告推广语很多年不变，但每次你看到他你觉得就可以跟你内心沟通起到对话的感觉，十里银滩给你感觉就像三亚，亚龙湾一样的海，一样的沙滩，但你不用做飞机，就如三亚一样的这就是碧桂园的户外广告，有很好打动你的画面，有很好感性，可以跟你起到沟通的广告语，告诉你这个项目在哪里，是如何，让你产生去看的冲动，产生去看冲动的瞬间，其实很多人没有产生购买冲动，然后在现在这个阶段，因为竞争力非常多，供应量很大，通过各种的整合渠道，资源，你的整合能力多少，整合我们所需要的受众客户，越多越好来到现场，然后在现场的销售情况才会发现，人山人海，人头涌涌，你只要对某一个单位慢30秒，就没有了，人就是这样，人心态就是这样，我可以买一件我很心仪，很好牌子的西装放在橱柜里面平时舍不得穿，偶尔去一个场合也没有穿，别人在穿，你就会想我也有一件，我只不过不穿。
买东西，大家都去抢的时候，你没有抢的时候你就会觉得很吃亏，所以碧桂园十里银滩哪个时候在拍卖的时候我自己去现场看过的，很多客户就像在超市市场里面一样，你慢一点动作就没有了，以致于，接下来点击率就很高，这就像什么？这就像11·11光棍节大家12点钟去买打折商品一样，就是这样。这是什么如果要现场成交在前面做好了，这些东西做好在现场就会产生这种效果，如果特色营销我想说碧桂园十里银滩这是很好的特色营销，不一定几个方案整合，几个方案整合在一个例子大家就有感觉。
不要看一个平面广告，一个报纸平面广告不是平面，而是立体，如果把这个平面广告看出来立体的结果，那么你就知道，你在营销过程当中你必须要有拿几个环节，充分叠加起来之后，才算是一个完整的营销，比如说平面广告，有三个最重要的因素，做到就可以了，不需要添加太多东西，首先就是图片，你要表达效果的形象，给人感觉到你展示的东西是什么；
简单的一两句的主打语，吸引人；
再加上项目的卖点，其实在广告上面来说我们不希望做太多的项目卖点进去，为什么？因为我跟同事说你只要告诉我值得我卖三个点就可以了，讲完之后你再讲就没有意义了，如果你告诉我这个项目有10大优点，就不用看了，因为大家知道因为太多优点就是没有优点，营销就是这样。
还有一个就是我们做星河湾·海怡半岛，也很有特色，星河湾海怡半岛是在旧星河湾基础上，又提升一个档次，星河湾的营销一定是做有针对性，圈层营销，这就是特性，这个特色跟项目本质所购买的客户源是可以完全对位，做到这一点又有很多关系和渠道，他销售卖得好这是水到渠成，自然而然的，只不过可能会在中间某一个过程，因为这两年国家的宏观调控政策不断加码，不吨改变，在中间会遇到这样或者那样问题，但最终的结果这是可以的。
我总结了一下现代房地产营销包括几个阶段，最早90年代初期广而告之发一个短信，发一个信息，怎么让这个信息传递给受众就可以，那个时候最简单就是画面加信息发布，往后走就是大家追求画面的精美度，画面的品质感，再加上信息发布；第二阶段大家作秀，讲内涵，讲立面，也就是概念营销，这个时候经多就是大家把自己的楼盘，包装树立成不同主题的概念，甚至现在来看，会觉得有一点搞笑，很多概念，很多内涵都是很多广告公司小年轻人，没有生活经历，他们晚上加班加点所拿出来，而很多人有经历这些购买者，并不一定看得懂，但他迎合了哪个阶段中国人消费特性是什么，我就不买我看得懂的，为什么？因为看不懂才体现出我与众不同，看不懂才体现出我更有内涵，那个时候很有意思。
再往后就是看不懂消费者是不理你，所以有主题概念之后大家就懂得讲故事，这是好事情，为什么？举一个例子，十几年前我跟金地开发商去搞，他们有一个同事在上海开一家叫紫兰居，中间有很多菜，有一个叫做稻草骨，味道吃起来有草的香味，有肉的香味，很好，他们告诉我这道菜在墙上有一个匾，有一个故事，好像是一个秀才去那里，钱用完在一个农家面前，敲门，主人就把家里面仅有的肉拿出来煮来吃，但又不知道怎样煮，于是发现家里面有一些荷叶包在上面去煮，然后很好吃，然后他高中状元，其实这个故事是编出来，但这就很红，很火。
红的意思是什么？在中国很多小孩子要高考，就带他去餐馆点一道这菜，小孩就可以金榜题名，如果有一个很好的概念，这个概念在拿到地块，做了所有可行性分析之后，在给规划设计院，在这个基础上规划设计出这个外型，然后在营销推广过程当中可以把这些实际元素，融入到故事里面，讲给大家听，大家听完之后都觉得这个故事还不错，很美，很好听，很可以打动人，这就是营销推广其中一部分，这就是这样讲的。
现在经多在做什么？我们总结出来，现在更多做渠道营销，就是又限购，又限贷，三四线城市不限购，不限贷，但人口有限，持续购买力有限，项目开盘的时候瞬间去爆炸，你有没有更多的资源？你的渠道，这个时候我们说什么？这个阶段确实是市场成熟，供应量大，竞争激烈，其他不讲，只讲成交，这个阶段我们自己接受了很多，也看了很多项目，就是说你有多少资源，你能发动多少资源客户有效来到现场，我们说在我们后者除了你要懂得营销以外，还要一个就是你能不能尽可能整合更多的资源来为你服务，但这里面强调就是综合、整合、执行能力，这是一个。
其次合富辉煌更想说是，我们现在做全程、系统化的营运营销，为什么？1、2线城市不用说，三四线城市有很多品牌开发公司进来，一进来就提高这个市场门槛，就提高大家对于产品和营销方面的认知度，所以我们就觉得营销不是单一存在，销售好坏不是在销售的终端就可以体现出来，更多体现是什么，更多体现就是综合方面所产生一个结果，所以在这个阶段我们更多建立是换位思考之后站在开发商的角度，站在立场，站在这个市场上面的情况，然后综合起来，为他考虑整体、系统营运，营销，为什么？因为我们想说，其实做房地产开发，做开发商从拿地到销售就是一个经营过程，这个经营过程可以变成一个营运的过程，对于我们公司来说你有这样的范围思考，这样资源，这样专业，这样团队你才可以在瞬间或者持续发展过程当中可以帮到开发商更多。
谢谢大家！
主持人：营销这不是什么高深理论，在座我们都在做这个工作，但我认为企业从一年上千亿的销售，从几百个案例来总结，这个经验值得大家借鉴，确实我们做营销一定要做正确的事情，一定要做不该做的事情，否则就麻烦了。
这里有一个问题，晚上电商很厉害，房地产开发商也受到电商的冲击，冯仑先生笑谈，房地产不要看政府怎么做，只要看马云怎么做就可以了，近日万科首创OUTLET折扣店，精选4大旗舰项目300套特惠房源，房产步入电子商务时代，的营销前景如何？
徐景宏：电子商务现在进入电子商务时代，我觉得大家要更多思考，反思，对于房地产来讲，我自己看市场上做的电商，我们都要在前面加一个字，伪电商，因为房地产有特性，有地就有地域概念，房地产还有一个特性就是买家必须去现场看完自己的房子，再什么位置，周边情况之后才会下单，这个机遇是百份之九十九点几，所以在这个阶段，还有电商阶段，传统模式一定成立。
如果在房地产领域，电子商务要发展更好的话，必须要看几个方面，一个政府和参与企业，所共同制定的游戏规则到底如何，因为现在游戏规则基本上没有，有也形同虚设；电商你不是单一存在，你需要有很多社会的其他领域，平台和广大的接线口跟你接驳，否则你有也做不到。
电商经营很大，但传播也很重要，楼盘做得是否好，传播很重要，这一点开发商很注意口碑，因为传播是一下子买楼体验也很重要，买房子必须要在现场，所以现场体验很重要。
有一个问题说县域法城市，城市综合体发展和未来趋势如何，这个题目还是比较有挑战性，赵总您有什么好的高招？
赵卓文：综合体的发展这两年处于非常快速的阶段，去中山超过5万平方米的商业中心就有20多个，东莞虎门镇，在售商业体超过5万平方米60多个，一个镇60多个，所以作为商业综合体的发展不能过量，这值得大家思考。
对于商业综合体整体发展来看，我自己有几个看法，一个看法就是目前恐怕在总量上可能有一些过量，广州白云新城，政府规划大型综合体800多平方米，这个怎么办？这个背景就是政府希望推动，开发商又觉得很好的，市场目前在这些推动下形成的东西，这是过量的，过量之后谁活得好，谁不好，所以不是很强的企业我建议增加流动性，如果没有流动性恐怕就有风险，如果持有就一定是中心城市中心区，恐怕会更好一些，而且三四线，二线城市，县域有一个问题替代性比较强，我觉得要增加流动性。
综合体未来发展也是多元化，佛山新增有一个文化综合体，综合体的发展也是一种模式，发展模式，开发模式都有很多变化，目前综合体发展方式也有很多变化，也在增加流动性发展，未来机会和风险并存，县域房地产发展，在县域中心不够强，如果提前介入我认为效果非常显著，但在这个过程里面，也要增加一些可销售的面积，减少投资风险，要追求平衡比例很重要，明年、后年这种时机做房地产，城市综合体要用辩证方法来做，这是小时代，有人说大时代，但现在有一个变时代，没有一个固定方式，看着市场做，这是最好的选择。
主持人：谢谢，前面两位嘉宾讲开发，钱从哪里来？县域由于资金实力问题，资金是很大的特点，下面有请中国建设银行广东省分行 郁文达 博士，带来：解决中小企业资金问题--私募股权基金可行性分析演讲。
郁文达：谢谢省房协有这个机会跟大家讲讲私募基金的问题，我自己从事房地产金融工作已经十几年时间了，从90年代开始搞房地产，房地产金融，一直跟省房协也有密切的联系和合作，今天非常高兴有机会跟大家介绍一下房地产私募股权基金问题。
中国建设银行广东省分行 郁文达 博士
房地产最重要就是两件事情，一个土地，一个资金。无论搞住宅也好还是搞商业地产也好，无论是搞养老地产还是搞其他休闲地产也好，房地产核心问题一个就是土地一个资金。特别中小企业在房地产融资方面，我觉得比我们一般的实业中小企业难度还要大，为什么？因为从国家来说，对中小企业的实业，特别制造业支持力度是比较大，有各种各样的优惠政策，对法律上的企业，对于中小企业房地产企业相对来说制约因素就比较大，特别政策方面的限制也比较大，这方面我觉得我们面临房地产业务发展过程当中，一个比较突出的问题，我想结合实际谈谈私募股权制的问题。
房地产融资渠道
从央行最近开始公布整个社会融资的情况来看，这是分几个渠道，但我总结房地产特点，我归纳为5方面渠道；银行融资、A股资本市场融资、信托融资、2010年以后我国市场上新出现的PE，也就是股权融资、利用外资。
从房地产社会融资情况来看，有这么一个特点：
一、银行融资仍然是我们房地产融资的主体，但是占比在下降，从2010年82%，2012年77%，市场占比下降；
二、从A股资本市场融资来看，这两年大家都知道A股市场，IPO停了，房地产在A股资本市场融资比较火就是09、10年，11年之后也停了；
三、信托融资，信托融资是我们这几年房地产融资的主要渠道，每年都有几千亿的规模，所以这个渠道是我们现在用得比较多的；
四、人民币私募股权基金，人民币私募股权基金以前我们还不是用于房地产，以前最重要用于IPO，特别准备上市企业，这也是我们从国外借鉴过来的，特别港澳台地区在这方面使用比较多，以前我们用PE，包括央行行长讲的，他们重点讲主要就是在IPO方面讲这个方面使用比较多。2010年之后由于房地产融资受到种种限制，在这个方面用于股权融资的渠道就打开了，应该来说这几年的发展还是比较迅猛的。
五、利用外资，像碧桂园也在香港上市了，都可以利用香港资本市场在境外融资，融资完了以后回到内地用于项目建设。5方面一个银行融资在下降；A股市场融资这几年由于受政策应该停了影响大；信托融资大幅度增长；PE融资这几年发展也比较好；利用外资也保持一定的规模，这是这三年房地产融资的基本状况。
中小企业融资
比较难，从五个方面来讲：
一、商业银行融资，商业银行融资这一块来说我知道就我们知道建行来说这一块控制比较严格，我也了解其他银行，也同样，这主要是银监会，对于商业银行在房地产融资方面要求得比较高，限制政策比较多，现在很多都是要报总行审批，总行对于房地产开发企业融资有很多限制条件，比如说开发资质，还有信用等级，还有净资产要求等等。在座特别县级房地产企业基本上很难有机会能够拿到商业银行的开发贷款，所以这一块我觉得难度是比较大。
二、资本市场。在座房企中小房企都不是上市公司，都不可能在资本市场上融资；
三、信托融资，信托融资这几年很火，但跟中小房企没有关系，这也是银监会的要求，发行房地产信托，最近的条件就是要达到开发资质二级，如果没有二级是不能发信托，信托公司不接受；
四、利用外资，我们都是内资，没有外面这个平台，所以也没有这个融资机会。
从这五大融资渠道来看，我觉得房地产私募股权融资是我们目前唯一的渠道，我们知道很多中小房企也有一些其他的非正常的渠道，包括私下的拆借，也有，包括找一些小贷公司进行融资也有，但这些都不是正常渠道，为什么？比如说小贷资金要求回报比较高，一般要达到每年达到20或者20%以上，这对于中小企业来说很难承受。
向民间拆借也不正规，不容易得到法律保护，从中小房企来说面临发展，资金需求从目前的情况来看，我觉得房地产私募股权融资是一个比较可行的方面，可行的渠道。
有利因素，有几点：
一、监管放松。人民银行、民间也好对于私募股权都没有明确规定，没有上升到法律程度规定如何做，监管还是比较松；
二、符合房地产项目的特征。搞房地产都很清楚，一个项目一个项目的，包括很多都是项目公司来搞房地产的，私募股权最适合，项目的特点；
三、有利于打造地区房地产融资平台和品牌，未来发展空间很大，因为私募股权实际上也是一种金融行为，原来房企自己去融资，自己来做项目，要通过在一定范围内进行融资，所以也有利于我们地区包括地级市和县级市都可以做，因为毕竟地区的范围是有限的。而且我们各个地的房地产企业，特别是一些知名房地产企业在当地都有一定的影响，号召力，在行业在民间都有一定的认知度，所以我们来搞这个事情，应该来说还是有条件的，国家房地产已经发展几十年时间了，现在我认为特别新一届党中央，十八届三中全会做出的决定，未来我们房地产空间还是比较大，还会进入到新发展阶段，在这个阶段我们起步做这个事，还是有非常大意义。
从这几个方面来看简单讲讲房地产融资的渠道，对中小房企来说我觉得现在房地产私募股权这个融资是比较可行，对我们也是有一些条件的。
房地产私募基金具体操作流程
房地产私募基金具体操作流程，如果有这个愿望，有这个想法想做这个事，如何做？步骤分几个步骤：
一、组建投资管理公司。投资管理公司名称我们可以起XXX投资管理有限公司。我建议以当地，一个市，一个县，以一家比较出名，有一定影响力的房地产公司作为发起人，同时我们在吸收2-3家，3-4家房地产企业入股，成立一个投资有限管理公司，注册资本县一级最好就是一千到三千万，地级市是三千到五千万，或者一个亿。
二、房地产企业是按项目进行融资，每个项目都可以成立一个有限合伙企业，一个投资管理公司下面有两个就成立，有三个就成立三个的，这是在投资管理公司名义下，根据项目来成立有限合伙。
投资有限合伙，是专门有一部法律，专门针对公司制，公司的体制来进行的法律的规范，这个有限合伙一般有这么几个条件。
一、有一个普通合伙人，这个要承担无限责任，一般也叫GP。
二、其他的核心合伙人是以出资额来承担有限责任，比如说你出一千万就承担一千万责任，你出两千万就承担两千万责任，一般叫做LP。每个GP里面规定，一般我们通过投资管理公司作为GP，主要是对有限合伙进行日常管理，所以GP是具体要负责，所以这是承担无限责任，要负责的。
三、GP投资公司为了对有限合伙在募集资金的时候，为了做到一定的诚意，一定的取信于人，自己也要有投资，比如说在有限合伙里面可以投5%、10%，20%，就便于他在募集资金的时候取信于人，否则别人说你说项目那么好，为什么不投，大家都很清楚了。基金管理公司都投了，大家就会很有信心，他都投了，他对项目很有信心，我也可以投，而且他承担无限责任，所以有限合伙里面分两种合伙人，一个普通合伙人，一个有限合伙人。普通合伙人承担无限责任，有限合伙人对出资额这一块承担责任，这是有限合伙的组成架构，大概就是这样一个规定。
四、成立有限合伙以后要注册，要去工商局注册，注册的程序也就是要递申请，包括协议书，有限合伙，大家都要签协议，还要提供有限合伙人的身份证明，工商局也非常支持，如果你注册这样合伙企业，时间大概一周左右就可以了，这是有限合伙第一步。
二、开始募集。募集首先要拿一个项目说明书，商业计划书，你要说明你这个项目投在什么方面，地块在哪里，功能、面积、投资额、回报如何等这要做一个可行性分析，项目说明书，建议书，这里面有基金公司以面谈和说明会的方式募集，不能公开，一公开就变了变成公募，公开这是人民银行严格禁止，私募不是公募，私募对象是有限的。
三、募集对象，在市，县，大家都知道谁有钱，谁有实力我们可以定向募集，一般规定有限合伙，每个有限合伙企业最多不能超过50人，还要找托管人，这个钱是别人的，如何让人放心你要讲清楚，这不是我在管，而是委托一家银行在管这钱，这也是为了提高资金的按照度和信任度。
四、封闭管理，房地产私募资金跟封闭型基金一样，募集完了以后就开始运作，运作过程当中一些合伙人说我急钱用想要退，一般不能退，在房地产有限合伙里面，你跟他协商也是可以退，但退出这个收益就要打折扣，一般别人收购份额话，就要打折，这个就要看当初的协议怎么规定，或者这个项目进展情况怎么样，市场情况怎么样，因为大家实际上这是一个利益共同体，所以你的折扣，到底折多少？这是你要跟基金公司协商，跟管理人进行协商。
四、投资营运，私募运营两个方面，一个投到股权项目，一个方面就是作为股权投资，也就是说看好一个项目，或者收购一个项目，在这个方面我可以以股东方式进行收购，这是以股权形式操作，还要派财务，在公司里面还要有董事会些席位，方便决策。
债券投资，一些项目已经在运作，你缺钱，可以，你让我进去，我借钱给你，要以相应资产进行设定。两种方式这是目的房地产私募股权里面应用最普遍的。
五、退出与分红。一个项目完工的，我退出销售完了以后，回收资金同时得到分红，就退出了，房地产私募股权程序期，每个有限合伙一般程序2-3年，而且程序期之内一年可以分一次红，但你可以从帐上进行分，根据项目的进展，销售情况开股东会决定分配，但不一定，因为还资金没有回笼不一定可以分到现金，但决议上是可以做到这一点，到期之后项目销售完了，项目清盘之后就请会计师事务所进行审计，最后按照合约进行分红，这就是退出。
原来的私募股权基金一般都是在IPO的时候退出，在IPO之前这个私募进去，IPO之后再退出，现在房企就是这样一个做法。
六、房地产私募股权基金投资回报，也是两块，基金公司的收益，基金公司GP是承担无限责任还要负责日常的管理，所以基金公司是按基金的份额一年收2%的管理费，也有一个项目收2%的管理费，可以根据不同的项目收不同的。投资公司成立之后可以发起设立股权资金，他设立10个有限合伙，每个有限合伙一个亿就10个亿，10个亿2%，就两千万，收管理费就可以收两千万，所以收入这是一个方面。
自己也要投，为了取信于人，有限合伙也要投5%，20%，一年收益也有15%，如果基金公司在运作过程当中，运作比较成功，设立的项目有限合伙比较多，而且募集的资金比较多，回报也是比较高的，这是GP的回报。
LP的回报，合伙法律规定，这个企业不收所得税，对有限合伙人征税，这避免双重征税的，只是首一次税，所以这是有限合伙目前比较火爆一个原因，因为有税收的优惠。所以这是私募股权投资一个回报，在6个方面。
最后我想讲讲我们做这个房地产私募股权成功我认为主要就是三个方面：
一、选好项目，项目选择我觉得这是成功的一半，项目选择好成功希望就大大了，如果项目选择不好，这个投资就可能会失败，我认为如果我们县一级的项目最好不要太大，特别起步阶段，五千-一个亿就可以了，对于地级市1-2个亿规模，因为小容易操作，而且见效比较快，有第一个试探再做第二个第三个都比较容易接受。
二、规范运作。规范运作首先要编好项目说明书，因为这是拿去募集最重要的东西，别人看什么，除了听你讲还要看，还要分析这个说明书如何，是不是这样回事。还有各种合同版本也要规范，同时要请好法律顾问，要做到公平，因为这个事情是你在应用别人的钱，而不是以前我们习惯用自己的钱或者银行的钱，我们现在用特定对象的钱，而且这笔钱直接融资过来的，你直接跟他签合约，搞不好要赔，要打官司，还不是银行，银行可以怎样，这个就不一样，所以这里面公平非常重要的，如何公平，一定要有第三方，要请法律顾问做公证。
三、封闭管理。这个资金一定要用好，这个钱不是自己的钱，而是别人的钱我们如何用好钱，取信于人，在这个过程当中赚钱，这个很重要，所以要选择一家可靠的银行作为托管人，资金做到全程的封闭管理，从资金的进去到资金的运作，到资金的回收，也就是讲，我们从拿地到运作，到最后销售，整个阶段要全封闭。不能说自己的财务自己管，这不行，一定要请银行进行管理，所以房地产私募成功要取决于这三个方面。
希望在座各位房地产企业家能够利用这么一种融资的渠道，去开拓我们的事业，谢谢大家！
主持人：请留步，内容非常精彩，这个跟私人集资不一样，您说年收益15-18，如果达不到怎么办？
郁文达：达不到没有办法，因为这个东西，是根据现在目前房地产一般的项目的盈利的标准来做，比如说现在我们房地产信托，房地产信托到市场上去销售这个信托，这个理财产品，如果你年回报对投资人来说达不到10%的话，一般也不怎么，但要达到10%还需要有其他内容，包括信托的渠道费，还有销售费加在一起也要达到15-18%，而且我知道碧桂园今年上半年发房地产信托，他发房地产信托给他定的利益也要达到15，你想一想看如果我们项目的回报，如果没有15%，我们何必要做这个项目？所以从这个角度来说，我们现在一般做这个项目年回报应该有15%，如果做不到15%，在座企业家也不愿意做。
主持人：对操作者要求非常高，达不到要负责任。
有一个问题，今年年底银行开始收紧房产贷款，明年金融政策走向或者变化，特别3、4线城市钱不多，再收紧，会不会量化宽松货币政策？
郁文达：这个问题很好，我自己的观点，今年年底不是房地产企业，而是所有企业规模紧，这是第一点，为什么会规模紧？实际上今年整个社会融资还是我们的人民币的信贷投放也好，今年都紧，我看了一下，10月份三季度的人民银行货币信贷政策报告里面三季度末全国的人民币新增贷款增加多少？7.5万亿。房地产贷款增加多少？个贷按揭贷款增加1.2万亿，开发贷增加将近一万亿，实际上规模不小，但为什么会觉得少？这里面跟我们新一届的党中央治理思路是有关的，因为现在大家都知道，李克强总理，跟温家宝不一样，美国金融机构提一个李克强经济学，最重要一点就是克制发钞，跟温家宝不一样，温家宝每年调控，房价每年调，今年没有人提房价，温总理以前经济形势不好就发钱，降息，降准，李克强讲上限下限，上限就是经济CPI不能突破多少，经济增长定7.5，这是上限下限，经济运行在这个区间，就不会轻易动闸门，从今年调控情况来看经济运行在这里，所以今年没有降准也没有降息，还闹钱荒，现在又有钱荒，钱荒标志就是上海的金融同业拆借，(英文)利率又飙涨，反映目前进机构的资金紧张，目前金融机构资金都紧张了。
现在在开中央经济工作会议，传递政策我认为明年按照现在新一届党中央思路的话，还是会实行货币保持适当的从紧，以前发货币太多了，对我们县域资金来说，确实难度比较大，所以我推荐。
主持人：谢谢，博士给我们上精彩一课，论坛到下午完美结束，谢谢各位！
