6月前夕，小榄镇百汇时代广场举行了全球招商新闻发布会暨主力店签约仪式。据悉，该项目是继小榄大信新都汇后，当地第二个大体量的商业综合体，同时也将成为未来小榄乃至周边镇区体量最大的商业综合体，预计最快年底开业。而据记者初步统计，过去几年包括小榄、东凤、东升、古镇、横栏等北部镇区已掀起了一波商业体开发高峰，随着这些过百万平方米商业体量的入市，未来中山北部镇区商业地产也将与主城区一样进入“天量时代”。如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
近几年镇区综合商业项目不断崛起，如何消化这庞大的体量，成了业界思考的话题
■小榄再添超大型商业综合体
记者了解到，本次启动招商的百汇时代广场位于小榄镇北秀路， 离目前该镇商业中心——小榄大信新都汇商圈约8至10 分钟车程。项目占地约5万平方米，总建筑面积约25万平方米，包含约15万平方米购物中心，5000平方米商务酒店，约2.5万平方米风情商业街区以及 2 万平方米高层公寓。整体目标是打造为项目内规划成集购物中心、商业街、酒店、公寓等建筑形态，汇聚餐饮、娱乐、服饰、超市、影院、儿童游乐和主题式酒店、特色风情街等。其中，商业街区 20 至198 平方米一线临街商铺及 36至65 平方米带装修公寓即将于年内上市发售。
值得一提的是，相比起建筑面积15 万平方米的小榄大信新都汇，百汇时代广场在体量以及业态上均实现了超越。对于媒体关于项目定位的提问，项目开发商总经理卢炎枝直言，百汇广场定位为小榄乃至中山最大、档次最高的都市型标杆购物中心之一。他表示，与目前中山众多同质化的商业项目有所不同，项目邀请了广州太古汇设计团队进行整体设计，单是其钻石形切割造型的玻璃外立面已耗资近1 亿元。此外，项目西门广场将设置25 米高三面LED 造型塔及内广场德国原装进口天幕。记者在规划图上看到，这点与目前珠海华发商都的设计有点接近。
在当天的全球招商仪式上，记者了解到，与目前市面上商业体项目不同的是，其采取的是“先招商后销售”的策略。
而且，在当日上台签约的商家中，泰国连锁超市品牌卜蜂莲花、CK、TOMMY HILFIGER、知名儿童乐园永旺莫莉幻想、星美国际影城等中高端消费品牌均是首次落地中山。
而除了此前提及的商家以外，花城酒店、SASA、万宁、 六福珠宝、必胜客、肯德基、H&M 、 优衣库 、GUESS，九毛九、星巴克等早前已签约落地中山部分商业综合体的消费品牌，同样完成了与百汇时代广场的签约。
■小榄人均商业面积将超警戒线
在大型商圈频频面世的背景下，都离不开地方政府在背后推波助澜。记者采访中了解到，早在2012年初，小榄镇就出台了“一轴三圈”的商业发展规划，启动了全镇新一轮服务业的发展规划。按照这个战略，小榄将“做强中部商圈，优化提升南部商圈，加快打造北部商圈”，继续强化小榄商贸中心地位。
2014年，小榄被市政府确立为中山“副中心”城市，加上广中江高速投入建设，其出入口选址小榄北部。未来，小榄北部区域将以城市门户区的标准重新规划，商住、文化旅游、休闲娱乐成为今后的发展方向。除了上述的百汇时代广场外，其他投入建设的项目包括菊花会永久会场——菊花文化园、新隐秀寺，大型住宅小区建华·观澜府、御景花园、菊城广场等。在未来几年，小榄将迎来新一轮的商业建设高峰。
而事实上，在过去几年间，天幕城步行街、118向明广场、龙山商业中心、小榄海港城、百汇时代广场先后立项动工，小榄已经悄然迎来又一轮商业发展高峰期。公开资料显示，从小榄已有的商业综合体来看，存量的商业综合体总面积已超过25万平方米。其中，小榄大信新都汇营业面积约为15万平方米，顺昌广场为7万平方米，118向明广场约为3.5万平方米。而从正在建设的商业综合体来看，上述的百汇时代广场建筑面积达25万平方米;位于105国道一侧的小榄海港城楼高150米，总建筑面积达20万平方米，其中商业营业面积为8万平方米;位于龙山路的龙山商业中心和天幕城步行街总营业面积也超过5万平方米。
如此一来，在围绕新华中路方圆3公里的范围内，小榄镇存量和在建的商业综合体总面积已超过50万平方米。如果加上已经开业的商业体，未来小榄镇的商业体量将超过80万平方米。而且，这些商业配套大多集中在商业写字楼、卖场等。
而对于商业综合体而言，人口尤其是常住人口是商业兴旺的关键。然而据小榄方面的官方数据显示，近两年以工业为主导的小榄出现了人口增速放缓的迹象。根据2014年底的有关数据显示，目前小榄常住人口在32万至34万之间。而根据目前国际上有关商业地产人均面积不超1.2平方米的标准，未来小榄商业体量超容基本已成定局。
■中心城区卖场客流或面临“失血”
今年5月底，开业近18年的石岐区中恳百货突然宣布因 “清场装修”结业，一时间让舆论对近年高速发展的中山商业地产市场关注度再次提升。有业内人士认为，中恳百货的结业，一方面与其跟不上时代步伐有关，同时也有中山商业地产市场竞争激烈的原因。而记者早前从多方面了解到，近两年消费客流的持续减少，正是中恳百货结业的主要原因之一。
“过去几年来，我们感受最深刻的就是消费人流不如以前多了，尤其是镇区客的萎缩十分明显。”在中山百货工作了多年的群姐(化名)可谓见证着十多年来中山商业消费卖场的变迁。她向记者坦言，与中恳百货一样，中山百货作为上世纪90年代中山商业地产项目的佼佼者，近年其同样经历着业绩下滑、业态变革的压力。以往每逢周末或者是公众假期，不少小榄、古镇客都喜欢到中恳消费购物，近几年来 ，由于城区和镇区新开商业卖场越来越多，竞争日趋激烈，镇区消费客流已经比以往明显少了很多。
更重要的是，群姐认为，在传统百货类卖场已经在镇区普及的情况下，加上近几年镇区综合商业项目的不断崛起，这无形中也在不断改变镇区居民的消费习惯。
对此，城区某大型商业项目负责人早前亦曾向记者坦言，今后中山各大商圈确实呈现区域化趋势。该负责人坦言，一方面，由于早年中山在城市商业规划上缺乏统筹，导致商业地产开发呈现遍地开花、无序竞争的现象;另一方面，随着这些商业项目的逐步落成，未来中山北部(小榄、横栏、古镇、东升、南头等)、南部(三乡、坦洲)镇区商业板块确实会对地处中部的主城区商业人气形成分流。而面对这种现实的冲击，今后城区大型商圈在差异化经营、培育客户群体方面的压力确实不小。
【阅读延伸】
商业地产项目来势汹汹
过去几年，当大家都将目光聚焦在中心城区商业地产项目的同时，事实上以小榄、古镇、横栏、南头、东凤等镇区为首的北部镇区板块，其商业地产的开发同样“来势汹汹”，镇区与镇区之间的商业开发战役已经悄然打响。据记者粗略统计，上述北部镇区的商业开发体量将有望达到近150万平方米的“天量”。如何消化这些庞大的商业体，如今正成为不少业内人士积极思考的事情。
譬如，作为目前中山在建体量最大的城市综合体项目之一，同时是目前中山最高的在建商业建筑，位于城轨古镇站的中山古镇利和广场建筑面积达160万平方米，总投资逾70 亿元，规划建有60 万平方米世界灯博中心、305 米高国际贸易中心、幸福华庭三大核心版块。
同样作为南头镇重点龙头商业项目，地处城轨南头站旁的海雅中山缤纷城早于2012年初启动了建设。项目占地350多亩，总建筑面积超过85万平方米，其中商业面积50多万平方米。而2013年以来，位于105国道东凤段的名扬世纪广场开业，与原有的壹加壹商场连为一片。与此同时，营业面积上万平米的潮汇港澳城、商业面积近3万平米的凯盛缤纷MALL 也已启动招商，东凤镇商圈已初具规模。此外，该镇还有6至7个规划在建的商业项目，未来其总体商业规模将直追小榄。
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