??似乎有些令人意外，在經濟低迷，股市震盪的這一年裏，珠三角樓市卻迎來豐收。
??數據為證，達到去年的銷量：惠州中山用了10個月，佛山、江門只用了9個月，東莞過去6個月成交量相當於去年全年。而廣州樓市今年成交量或過千萬平方米。
??深圳市規劃和國土資源委員會12月1日公佈數據，11月新建商品住房每平方米成交均價突破4萬元大關，達到44761元，同比上漲68.7%，繼續領漲全國。
??中國社會科學院12月3日發佈報告稱，房價在經歷較快上升後，2016年第二季度後，有出現一波斷崖式下跌的可能（之後又發消息稱媒體對報告的解讀不准確）。
??而自今年“3·30”開始的樓市寬鬆政策，目前還看不到收緊的跡象。珠三角明年房價是漲是跌？不妨聽聽各方的說法。
??深圳房價野蠻上漲
??上月同比漲68.7%，專家稱今年無拐點
??樓價從2字頭到3字頭，再到4字頭。
??對於許多地產商而言，2015年的深圳樓市是一場狂歡盛宴。頻頻爆滿的開盤現場、如火箭般飆升的成交量、居高不下的房價……每一樣，都讓他們有了充足的理由揚眉吐氣。
??放眼前11個月的成交榜單，除了2月春節效應引發的短暫低迷之外，各月成交量和價格同比去年都有不小的漲幅。
??一直到10月，樓價首次環比下降7 。2%至3 。35萬元/平方米，開始高位盤整。而最新數據顯示，由於高價盤成交多。11月深圳一手住宅價格為44761元/平方米，首次躍上4字頭。
??2007年深圳房價領漲全國，2008年轉而領跌全國。
??這次歷史會重演嗎？
??樓價已漲到“4”字頭
??網友“破梅林”近日的網文《10月深圳600萬賣房親歷記：是逃頂還是痛失》在網上點擊率很高：逃不逃頂還真不好說，賣掉的一刹那，簽字時突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。
??今年以來，如脫韁野馬般一路狂飆的深圳房價有力地佐證網友“破梅林”的矛盾心態。中國指數研究院的數據顯示，從1月的26691元/平方米飛躍到6月的30713元/平方米，當深圳業界還沉浸在一手房均價邁上3萬元新臺階的驚訝之中，下半年至今，房價早已“肆無忌憚”地向“4”字頭挺進，只是漲幅持續放緩。11月，新房價格達到44761元/平方米。
??房價高企的不只是新房，二手房也同樣“不甘示弱”。深圳中原研究中心的統計數據顯示，早在今年7月，深圳二手房成交均價已“昂首”步入4萬元的門檻，此後逐月上漲。在新近深圳鏈家市場研究中心公佈的《2005-2015年深圳二手房均價漲幅》顯示，十年來，深圳二手房均價從2005年的5193元/平方米上漲到今年11月的40233元/平方米，漲幅高達774.80%。
??“相比年初，深圳房價漲幅已經超過30%。”深圳市房地產研究中心主任王鋒說，下半年股市的震盪下行加上樓市已經進入高位，抑制了部分購房需求。第三季度深圳房地產市場出現一定調整，但第四季度開始又有所回暖。
??你被踢出深圳了嗎？
??不是價格太貴，就是樓盤位置太偏……兜兜轉轉一路，隨著深圳房價今年從高位攀至巔峰，張小姐的心理也從開始的“慢慢來”到嗟歎惋惜，再轉為衝動。10月底，眼看著曾經猶豫過的樓盤不斷售罄或漲價，夫妻倆終於一咬牙，買下地鐵大芬站附近某盤的一套89平方米三房。“約3.6萬元/平方米的均價，哪怕首付支付近五成150萬元，但每月1.2萬元的月供仍然壓力山大。我們兩公婆目前月薪加起來也就2萬來塊。”一提起房貸，張小姐滿臉憂色。但無論如何，有了“麵包”，張小姐和老公總算可以安心開始籌辦婚禮。
??顧先生是Q房網梅林分店的一名置業顧問，他告訴記者，最近二手房成交量又開始上漲，基本沒有出現降價。“需求一直存在，房價不可能降，尤其是關內的房價。現在只是相對平穩。”近日，記者走訪福田梅林附近的部分二手樓盤也發現，諸多房產經紀人對後市依然看漲。
??深圳中原董事總經理鄭叔倫稱，這證實市場信心正在緩步地回暖。未來樓市的成交量將逐漸增大，成交價也將回升，但漲幅不及上半年。
??硬幣的另一面，是越來越多的深漂族似乎逐漸被高房價逼走。在今年9月騰訊大粵房產發起的一項“高房價之下你會留深嗎”調查中，66.7%的網友認為深圳當前的高房價已非剛需客承受得起，會造成大批深漂族離開。32.7%的人表示因房價過高，會選擇離開。
??由上海易居研究院發佈的《2014年全國35個大中城市房價收入比排行榜》進一步顯示，在納入統計的全國35城中，深圳以20 。2的房價收入比高居榜首。這意味著，哪怕是達到深圳平均收入水準的家庭，購買一套100平方米的房子仍需要耗費至少20年才能得償所願。
??“深圳房價暴漲之後，確實會對部分人形成擠壓外溢效應。但與此同時我們必須看到人口淨流入一直在保持，走出去的人遠比進來的人少，因為深圳也提供了相比其他城市更多的機會。”中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為。
??鄭叔倫說，整個深圳的定位和發展趨勢都是往金融、高科技方向發展。在經濟轉型過程中，人口結構肯定會發生變化，較低端的人才被擠壓出去，留下的都是比較有競爭力的人才。因此，隨著深圳逐漸向國際化城市發展，這裏的房價也許還會再上漲。
??臨深片區歡迎你
??而高房價也正在悄然影響著深圳這座城的人和事。在與記者的交談過程中，深圳的鄭生就不斷表示出轉戰東莞臨深片區的想法，“不久前我剛去看了益田大運城邦、恒大綠洲等盤，雖然交通不太方便，但價格幾乎只有深圳樓盤的四分之一。”鄭生兩眼發亮地說道，如果買在鳳崗，一旦深圳擴容，那也是深圳戶口了。
??被高房價擠壓而出，湧入東莞和惠州臨深片區購房的“深圳客”並不在少數。
??在東莞，除傳統臨深片區的鳳崗、塘廈和樟木頭等鎮街外，清溪、黃江、松山湖等鎮，隨著梅觀高速取消收費交通條件改善後，深圳客置業版圖迅速擴張。甚至，在距離深圳較遠的道滘、沙田和洪梅等鎮，新開樓盤也有了深圳客的身影。
??就東莞樓市而言，今年市場火熱的背後，持續外溢的深圳客群無疑是房價上漲的最大推手。
??“從前三季度成交情況來看，臨深片區住宅成交一直佔據絕對主導地位，根據東莞市房管局簽約數據顯示，前三季度臨深片區鎮街住宅成交量就達到超過200萬平方米，占全市成交總量的30%。”中原地產策略研究中心總監車德銳表示，前三季度住宅成交量最好的十大暢銷樓盤，一半以上均位於臨深鎮區。
??惠州臨深片區的樓市今年也是非常火爆。惠州中原地產提供的統計數據顯示，前9個月，大亞灣片區樓市共計成交23258套住宅，同比大幅上漲76.6%。
??受“深圳直轄擴容至大亞灣”傳聞以及深圳房價狂飆等多重因素影響，深圳市場大量外溢需求湧向大亞灣市場，造成大亞灣樓市持續量價齊飛的局面，以至於大亞灣樓市僅剩下5個月庫存，幾乎面臨斷檔局面。
??長期供不應求
??“中國房地產簡單來說就是供與求的一場博弈。你可以從法國買進LV的包包，可是你能進口一套房子嗎？”在11月20日的一場會議上，黑土地集團創始人兼主席孫強指出，即使經濟不太景氣，但深圳的房價一年仍漲了30%，歸根結底還是因為這座城市的剛性需求一直存在。
??長期的供不應求，這是深圳房價居高不下的根本原因。相較全國其他城市而言，深圳每年的新盤供應量可謂“捉襟見肘”。據王鋒觀察，與深圳人口規模差不多的北京、上海等城市，樓市年供應量基本都超過20萬套。即使是人口規模不如深圳的南京、武漢、廈門等地，每年供應量也接近10萬套。深圳樓市一年供應新房數量僅5萬- 6萬套，顯而易見，這根本滿足不了龐大人口的需求。
??在記者拿到的一份中國指數研究院的統計數據中，截至10月，深圳樓市可售面積為374.63萬平方米，可售套數為34363套，銷供比0.84，供求關係依然失衡。更直接的數據是庫存去化週期達6.28個月，“接近6表明供求關係處於緊張狀態，6.28這個週期已經不是很正常。”王鋒判斷。
??與新房供應量相掛鉤的是土地供應量。當國內其他城市的土地市場正面臨“跑馬圈地”的擴張局面時，深圳的土地供應卻日益緊缺。王鋒列舉了一組北上廣深的土地資源對比數據，其中，深圳土地供應量是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。
??近日，深圳市土地房產交易中心發佈公告稱，12月，深圳將公開出讓26宗土地，占今年全年土地供應總量的三成多。王鋒預計，預示著明年樓市新房供應量將有所增加，屆時將進一步平衡樓市供求關係，對於抑制明年房價過快上漲將起到一定的作用。
??在宋丁眼中，深圳樓市今年根本沒有“拐點”一說。“在上半年暴漲之後，第三季度樓市進入調整的通道，成交量價整體走低一步。但是由於需求量依舊很大，向下走的動力不足。”
??一組來自深圳中原研究中心的數據則顯示，雖然10月首次環比下降7.2%至3.35萬元/平方米，但11月的第二周（9日- 15日）、第三周（16- 23日），深圳新房成交均價高達4.8萬元/平方米、4.7萬元/平方米，打破歷史單周最高均價。
??而據深圳市規土委12月1日公佈最新數據：11月深圳一手住宅價格為44761元/平方米，環比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，這也是深圳房價首次超過4萬元/平方米。高價盤成交占比36%，成主要助漲因素。
??廣州：樓市松限可能性小
??業內預計明年量價情況與今年相差不大
??還有一個月，今年就到頭，在這個“收尾”關頭，廣州官方最近兩個月瘋狂賣地，上月底就推出28塊土地，總起拍價超200億元。
??今年以來，以“3·30新政”打頭陣，官方推出一系列降息、降准、公積金優惠等“強心針”政策刺激樓市，總體來說，廣州的一手樓市呈現出量漲價穩的局面，由於限購一直未鬆綁，“強心針”對廣州的影響力度有限。
??“北上廣深幾大城市明年放開限購的可能性比較小”，廣州市房協秘書長許國碧預測，明年廣州的樓價和今年“大致相同”，量價趨穩。
??北上廣深，廣州樓價升得最慢
??北上廣深四大城市中，漲幅最少的是廣州，中原地產專案部總經理黃韜說，根據中原的監測數據，今年北上深的樓價都出現“兩位數漲幅”，唯有廣州在10%以內。
??黃韜說，根據中原地產的監測數據，廣州全年成交量預計會超過1000萬平方米，成交價會在1.6萬元/平方米左右，“今年的成交量和去年比漲30%，成交價漲10%左右，目前庫存量在12-15個月之間”（注：去年10月廣州的去化週期是18個月），他說，約六成的成交量是剛需買家，三成是改善型買家，另外一成則為投資客，其中增城、花都、新黃埔等在成交量上作出重要貢獻。
??某房產頻道的統計數據顯示，廣州今年1-11月的一手樓成交量約達940萬平方米，成交均價約為1.5萬元/平方米。僅3-7月期間，廣州一手樓成交量已超過450萬平方米，其中5月和6月更是分別超過100萬平方米，而“金九銀十”兩個月成交量也分別過90萬平方米。
??成交價方面，除了1、2月同比增幅過10%，其餘月份的增減幅度都在10%以內，其中成交量最大的5、6月和9、10月，都呈同比下降的趨勢，下降幅度在1.5%-11.9%之間。
??在黃韜看來，廣州今年趨勢是“量大價格微漲”，其中也不乏因一些熱門板塊推出導致該月份樓價結構性變化。
??傳說中的松限始終沒來
??4月2日下午，“3·30新政”後的第三天，在2015廣東房地產市場景氣分析會上，廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲稱，廣州的限購政策已到了逐步退出的時候，可先考慮在南沙、增城、從化等非中心區域放開。
??從5月1日開始，廣州的兄弟城市佛山全面放鬆限購。借著樓市政策鬆綁的契機，廣州何時松限也引起坊間猜想。
??不過，廣州傳言中的松限終究沒來。目前，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市尚未取消限購。北京上海近期明確表態不放鬆樓市限購。
??“北上廣深幾大城市明年放開限購的可能性比較小”，廣州市房協秘書長許國碧預測。
??縱觀今年樓市，作為全國一線大城市，廣州的升幅算是最小的，但仍呈現上揚趨勢，成交量可謂恢復到2013年的水準。那麼，2016年的廣州樓市將呈什麼走勢？許國碧認為，明年廣州樓市量價和今年相差不大，“廣州的樓市比較穩健”。
??而關於明年樓市的趨勢，黃韜認為會出現“量價都微漲”的局面，因為今年成交量同比漲幅大也只是由於2014年的成交量太差之故。
??前10月成交面積超去年全年
??市民陳女士今年3月在珠海市區前山一個新樓盤買了一套公寓，當時價格1.66萬元/平方米，近日，陳女士再來到樓盤的售樓部，發現售價已漲到1.9萬元/平方米。“還好買得早，要不然現在首付又要多好幾萬元，房價上漲速度這麼快，工資根本跟不上。”
??在珠海市區一些核心區域，樓價漲幅甚至達到每平方米數千元。如作為珠海傳統臨海豪宅區的吉大，過去半年一手樓均價從1.8萬元/平方米漲至2.5萬元/平方米，漲了7000元/平方米。此外，作為珠海新興的豪宅區，南灣過去半年一手樓價漲幅也達到47.2%。
??而作為珠海傳統的剛需購房者置業板塊的前山，過去半年裏，一手樓價漲幅達到49.3%，直逼兩萬元大關，部分一手新盤均價更是賣至2.3萬元/平方米。
??從今年3月開始，珠海樓價已經連續8個月上漲，10月13655元/平方米的價格也創今年單月新高。尤其是隨著高價地王的拍出，不少開發商對珠海樓市的後市普遍持樂觀態度。
??樓價連續上漲，市民依然買賬。來自珠海市統計局公佈的數據顯示，今年前10個月，珠海一手商品房銷售面積334.86萬平方米，同比上漲38.4%。商品房銷售面積已經直逼去年全年的336.0 9萬平方米，而住宅的成交面積更是已超過去年全年的292.97萬平方米。
??未來5年樓價或接近3萬元？
??珠海樓價為何量價齊漲？在業內看來，隨著珠海近年來的高速發展，像橫琴自貿區、港珠澳大橋和高鐵開通等政策、交通設施的逐步完善，珠海將成為珠江口西岸、粵西地區乃至西南地區對接港澳、國際的樞紐，因此也更容易吸引全國各地的客戶到珠海投資置業，而樓市的供需發生變化，樓價自然水漲船高。
??珠海大家地產拓展總監詹曉臨指出，“港珠澳大橋、橫琴新區的建設，徹底將珠海從一個二線城市拉到了國家級區域核心城市的戰略發展要地上。橫琴新區的開發，為國家發展的重點戰略要地之一。使得珠海和澳門、世界各地有了完全融合的契機。這些實實在在的利好支撐，未來5年，珠海樓價或接近3萬元大關。”
??惠州
??驚天大逆襲，銷量或全省第一
??年初，惠州樓市總體情況並不被看好，以價換量成為整個市場主基調。不過，糟糕的事情不但沒有發生，反而以前10個月963.95萬平方米的驚人業績完成一次驚天大逆襲。
??除了樓市政策寬鬆之外，還與一個傳言有關。
??在“深圳直轄擴容”和高房價強力擠壓的背景下，大批深圳客瘋狂湧入惠州樓市，由於大亞灣房價持續上漲，也推動前10個月惠州房價上漲521元/平方米，創造近5年來的最大漲幅。
??今年前10個月惠州商品房的成交業績，與去年983.94萬平方米的成交量基本持平，全年惠州的商品房成交面積很可能達到1200萬平方米，有望刷新歷史紀錄。
??在此之前，惠州商品房成交面積唯一突破千萬大關的是在2013年，當時成交量1080萬平方米。
??去年，惠州商品房以983.94萬平方米的成交量高居全省城市商品房成交榜第三名。因此，業界預計按此趨勢，惠州今年全年的商品房成交量有望衝擊全省榜首。
??佛山
??全面松限成拐點，廣佛客給力
??今年前9個月，佛山賣了相當於去年全年成交量的住宅，截至10月住宅成交套數更是歷史性首次突破十萬套。成交金額接近980億元，是2005年的近五倍，接近2011年和2012年的兩倍。均價則表現平穩，漲幅甚微。
??南都記者根據佛山市住建局發佈的前10個月成交數據計算，今年1-10月住宅成交均價約為8485元/平方米，比2014年全年均價高出1元。相對於“330新政”，佛山樓市更大的拐點出現在5月1日，全面放鬆限購。佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩表示，“從客戶群體來看，今年新增的需求主要來自於改善型需求和廣佛置業客戶。”一份來自佛山中原地產市場研究部的數據顯示，截至2015年9月底，佛山商品住宅庫存面積為972.3萬平方米，同比下降17%。
??對於後市，佛山中原地產相關負責人認為，廣佛交界適度漲價，中心城區平價走量，鎮街降價去庫存。
??東莞
??6個月賣了去年全年的樓
??今年5-10月共6個月，東莞一手住宅簽約總面積高達556萬平方米，接近去年全年的總量（2014年東莞全年住宅簽約566萬平方米）。
??除了成交向好外，今年前10個月，東莞樓市供應、需求、價格也均創歷史最高。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，今年前10月東莞累計住宅供應面積約643萬平方米，同比大幅增加37%；商品房累計簽約面積高達760萬平方米，同比大幅增加近九成，約87%。
??“從2007-2015年曆年前10個月供求關係來看，成交量同比增長的年份均表現出供不應求。”合富輝煌市場研究部總監李興旺表示，目前東莞住宅庫存已連續8個月下滑，按照此速度，去庫存時間低至不到5個月。
??李興旺表示，今年市場向好的主因是在各項政策利好支撐下，此前積壓的需求開始井噴式釋放，再加上受高房價擠壓，很多深圳客也來東莞購房，導致市場成交大熱。
??中山
??“價格窪地”引深圳客掃樓
??在珠三角，中山樓市被稱為“價格窪地”，庫存量長期維持在7萬套左右，價格今年也始終在6000元/平方米上下波動。
??今年4月底至5月初，中山住建局牽頭與中山多個開發商一起到珠海舉辦樓盤推介會，被業內視為“政府主動救市”。同時對於積分入戶，“住房”一項的分數從100分提高至150分。不過，實際上雖然出臺部分措施，但中山商品房庫存情況沒有得到改善，直到深中通道、翠亨新區、橫琴新區等消息的齊齊爆發，深圳珠海的外市客戶不斷湧入，讓中山的商品房庫存從7萬多套下降至6萬多套。
??僅十個月時間，中山的成交量已經超過去年全年成交量的總和，不過在平均價格方面，變化並不明顯。中原地產中山分公司拓展部總監植建軍表示，未來中山樓市將出現嚴重的差距，區域之間的不平衡將越演越烈。
??鏈接
??前三季度珠三角賣房占粵超七成
??記者從廣東房協市場分析課題組瞭解到，前三季度粵商品房市場持續回暖，銷量屢創歷史同期新高，其中，珠三角地區商品房銷售面積占市場份額接近75%。廣州銷售面積穩居第一，佛山、惠州其次，有四市銷售面積不足200萬平方米，地區分化差別大。價格上，全省均價為9470元/平方米，同比增長10.4%。深圳均價達33641元/平方米，是廣州的兩倍多。
??從同比增速看，全省21個地級市的商品房銷售面積均有不同幅度增長。其中，汕尾、深圳、東莞、江門增速超過50%；中山、湛江、佛山、梅州、清遠、惠州增速超過30%；汕頭、肇慶增速超過20%；其他城市均在20%以下。
??東翼的汕頭、汕尾、潮州、揭陽4市的銷售面積均不足200萬平方米；西翼3個城市較為均衡，銷售面積均在200萬平方米左右；粵北山區的清遠、韶關、梅州銷量超過200萬平方米，其他城市銷量在200萬平方米以內，其中清遠以376.33萬平方米的銷量排在全省第7位。
??珠三角樓市民調：不到三成受訪者認為現在是購房好時機
??今年“漲”聲一片，明年依然看漲
??今來以來，各地新政刺激購房的措施不斷，銀行也不斷降息。珠三角的小夥伴們，你家的“房事”還好嗎？近日，南都在珠三角發起一項問卷調查，收回810份有效問卷。
??62.96%的受訪者表示，今年自己所在城市的房價上漲了，只有16.05%的受訪者認為房價下跌了。
??隨著各地陸續出臺刺激購房的政策和措施，受訪者對於明年的房價仍然不太樂觀，55.56%的受訪者認為明年房價依然會漲，只有不到兩成人看好房價會下跌，約四分之一的人認為房價會與現在持平，波動不大。
??儘管房價持續被“看漲”，但對於什麼時候才是最好的購房時機，受訪者表現出分歧，只有29.01%的人認為好時機到了，但仍有七成人認為不是好時機或感到迷茫、“不好說”。
