如果说房子也有前世，那么从去年迄今，佛山中心城区涌现出的新兴房地产项目中，有“前世”的大项目为数众多，这些大项目都是“三旧”改造项目，在变成凌云高楼之前，都曾是破旧不堪的低矮容貌。
今年11月，全省乃至全国最大规模的“三旧”改造项目———新鸿基泷景，也就是佛山人熟知的澜石旧改项目即将“开花结果”。而同样在近一两年迎来收获期的 “三旧”改造项目，在禅桂中心城区有多达11个，总建筑面积均超过50万平方米，大部分都是综合体，他们将在今年内同场竞技。
岭南新天地商业街保留了原有的文化特色。南都记者 张明术 摄
从2007年起跑，再到现在的飞跃，佛山“三旧”改造由市区两级政府“播种”，房地产企业为主体倾力“耕耘”，正迎来一个集中的收获期。
禅桂多数大项目 前身皆“三旧”
近期，在新鸿基地产举行的一场“广佛双城新闻发布会”上，佛山澜石旧改项目正式亮相。
大屏幕上，“泷景”两字引来镁光灯频闪，播放的项目3D效果图上，展现了一个地处禅城城南的“城中之城”，高楼林立、规划优美，如果没留意画面上的佛山电视塔，很难想象这是未来的新澜石市容。
“这个项目是全国最大的旧改项目之一。”在这场发布会上，新鸿基地产南中国区总经理黄少媚道出了“泷景”的过人之处。而南都记者事后查询资料发现，深圳大冲村旧改项目曾被列为省内乃至全国最大的城中村改造项目，而其总建筑面积280万平方米，和“泷景”规模相当。
在佛山，计划开发10年的新鸿基禅城澜石“泷景”项目，当仁不让地成为全市最大的“旧改”项目。这一项目2009年末、2010年初，新鸿基地产分两次拿地，共斥资近90亿元，同时也是其在中国内地最大的投资项目。
这一“三旧”改造巨无霸项目，计划今年11月推出市场，迎来首个“收获期”。而南都记者本周梳理后发现，今年仅在禅城，在售或将开盘的“三旧”改造项目有10多个，其中有8个项目建筑面积超过了50万平方米。
若放眼禅桂和佛山新城所在的佛山中心城区，“三旧”改造背景的大项目，在今年尤为密集。在禅城，建筑面积超50万平方米以上的地产项目，几乎清一色都是“旧改”，而沥桂新城、罗村等片区，50万平方米以上的项目中，南海万科广场、广佛智城等旧改项目，同样占据不小比例。
这些项目普遍是从去年至今开始入市。以禅城的“三旧”改造项目为例，今年下半年新发售和将发售的全新项目就有新鸿基泷景，季华路上的禅城绿地中心、海湾城和星星·凯旋国际等4盘，而佛山万科广场等，也都是近1年新开盘。
唯一“旧改”项目不太多的片区是佛山新城，总建面超50万平方米的在建地产项目中，保利东湾、苏宁广场、M -city等都不是“旧改”，但佛山新城目前已经启动了大墩村等改造项目，这里的“三旧”改造项目，正处于“孕育期”。
“三旧”大盘多为综合体 爱走“高大全”
在去年6月，本报曾报道，佛山在建的综合体总量多过广深。而南都记者本周梳理数据发现，目前佛山中心城区现身的“三旧”大盘绝大多数也为综合体，定位上普遍爱“高大全”，新鸿基“泷景”、瑞安岭南新天地等超大型“三旧”改造项目，开发期普遍为10年左右。
在禅桂中心城区，南都记者统计的11个总建面超50万平方米的“三旧”改造项目中，仅有2个为住宅为主的地产项目。以“泷景”和岭南天地为代表，均为大型城市综合体项目，在业态上涵盖了住宅、高档商业中心、写字楼和五星级酒店等。
而在季华路，这样的“三旧”改造背景的综合体更为密集。从季华西路一直延伸至季华东路，沿线分布着近10个大型城市综合体项目，如规模体量较大的星星广场、佛山万科广场、禅城绿地中心等，均为“三旧”改造背景，这些项目业态组合也很丰富。
记者采访中也发现，目前禅桂中心城区的“三旧”改造项目，特别是大型综合体，定位普遍较高。如最早改造的岭南天地，是瑞安房地产在国内最大规模的改造项目，而泷景同样是新鸿基地产在内地最大投资项目，而禅城绿地中心，是绿地集团深耕广佛后，带来了旗下产品线上拳头产品———绿地中心，佛山万科广场同样被万科寄予厚望。
对于新鸿基泷景、岭南天地这样的旧改巨无霸项目来说，其开发周期也普遍长达10年左右。岭南天地目前住宅已经开发到三期，商业街区二期已开放，而其整体开发完成期则锁定为2020年，与之类似，新鸿基“泷景”的开发周期也在10年左右。
实际上，这些“三旧”改造项目，其定位在土地出让之前就已确定。今年7月，佛山市市长刘悦伦在季华路沿线作“城市升级”调研时，指出季华路要打造成“季华中央商务带”，作为佛山城市和产业升级的“主阵地”，在此背景下，已建设和将推出的“三旧”改造项目普遍定位于综合体，兼容了较多体量的商业指标。
在政府期望值高，企业投入大的背景下，不少已经进入销售阶段的大型“三旧”改造项目，住宅、商业产品的售价也很高。如已发售的岭南天地东华嘉苑、佛山万科广场、南海万科广场的住宅产品，普遍在14000-20000元/平方米价格区间内。
在7月26日的新品发布会上，新鸿基地产南中国区总经理黄少媚就毫不讳言，“泷景”的住宅产品，在产品质数上要在佛山做“N O .1”。
政府“播种”房企“耕耘”佛山旧改大跃进
佛山“三旧”改造项目在近1年大举现身，占据禅桂中心城区半壁江山以上，其背后的推手是佛山市区两级政府。在2007年，禅城率先拉开“三旧”改造大幕之后，佛山的“三旧”改造呈现加速度发展。
就在本月，南海区政府的一纸文件，力挺全区“三旧”改造工程，备受业界瞩目。《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施意见》(南府〔2013〕239 号)，通过土地确权费奖励、基础设施配套费奖励、租金补贴、土地出让金补贴、税收补贴以及一系列的奖励，鼓励社会力量参与“三旧”改造。
去年4月，《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》(“9号文”)实施，希望“三旧”改造能够更多地向产业项目倾斜。在今年，禅城已经批复“三旧”改造项目28个，面积约为2960亩，其中产业项目20个，面积约为2248亩，占总面积的76%。
而在每年一度的佛山城市可经营项目推介会上，旧改项目扮演的角色愈发鲜明。2013年的推介会，佛山市拟在会上推介项目58项，项目总投资956.51亿元。其中“三旧”改造项目14项，投资金额349 .60亿元，创下历年新高，其中签约“三旧”项目11项，投资总额200 .76亿元。
2012 年1月，佛山启动了声势浩大的“佛山市城市升级三年行动计划”，并以“佛府〔2012〕1号”文形式向各区传达，成为近一年多以来佛山城建主旋律。在这个计划中，“三旧”改造工程被列为第二项，目标是“到2015年，按照省统一部署把全市城中村逐步改造成城市宜居宜业社区。”
2012年3月，市长刘悦伦主持召开市政府常务会议，通过《关于加快推进“三旧”改造促进城市升级工作的意见》，提出将解决目前工作中的困难和问题，要求加快推进“三旧”改造，助推城市升级三年行动计划的实施。
[困扰]
“旧改”蛋糕越做越大 吃还是不吃？
对房地产企业来说，不管乐不乐意，要想在佛山发展，越做越大“旧改”蛋糕，都摆在眼前。
记者采访中发现，佛山的品牌房企参与旧改的积极性冷热不一。以港企巨头新鸿基地产、瑞安房地产为龙头，两大“三旧”改造项目积极推进中，而万科则在佛山开发两大“旧改”背景的万科广场，而越秀地产、龙光、长信、星星地产等市内外实力房企也纷纷参与，这些企业属于积极派。
与之相对应，另一些主力大房企，对参与“三旧”改造则态度谨慎。在广州有着丰富“旧改”经验的保利地产，作为市场顾问参与到佛山新城大墩村改造前期工作，而中海、招商等著名房地产企业，也未曾购买“三旧”改造地块。
在业界看来，保利地产在佛山更热衷一种“新城开发模式”。在打造了千灯湖“保利生活圈”后，这家年销售额力争120亿元的佛山头号实力房企，在佛山新城、德胜新城、三山新城拿下大型新开发地块，在今年还进驻了三水新城。
保利华南实业有限公司副总经理张亮认为，“三旧”改造比重加大，是新一轮城市化的写照。近10多年佛山城市化起步以千灯湖、佛山新城等新开发区域为代表，但在到了现在这个阶段，连片的优质大地块越来越稀缺。张亮还指出，对企业来说，“三旧”改造有其风险。“三旧”改造项目地价、对原住户的补偿价格“水涨船高”，由于住户零散，开发周期有可能会变长，这里面有很多企业无法掌握的不可控因素，风险是比较大的。
地价、补偿价不断拔高 政府欲减负
在业界看来，佛山“三旧”改造项目在土地价格和房屋补偿价格上不断刷新纪录。这也让不少企业面对“三旧”改造项目时谨慎前行，而已开发项目，有时候也希望节奏“慢一点”。
今年7月9日，佛山近两年最受瞩目的“三旧”改造地块———禅城南浦村地块，经过5.5小时的“鼠标战”，被越秀地产旗下的广州东辉房地产开发有限公司等2 个主体组成的竞买联合体以17.72亿竞得，这一地块宗地面积55981.71平，楼面地价7346元/平，溢价率为96.2%，创下了禅城区土地交易史上次高的楼面地价。与此同时，南浦村改造工程的拆迁补偿标准，也创下新高。去年6月，禅城区公布南浦村片区改造房屋征收补偿安置方案，最高补偿标准达到了 7000元/平方米，超过了祖庙东华里改造项目最高6500元/平方米、澜石旧改项目最高5000元/平方米(规定时间内签约上浮1000元/平方米)的标准。
一个最为典型的个案是由东建集团打造的普君新城。总建面过百万平方米的普君新城，由东建集团2008年1月，以不到100万元“白菜价”摘得，但实际上，发展商负责动迁、回迁，拆迁总建筑面积超过36万平方米，而这一项目迄今只有君誉财富公馆公寓、少量商铺能对外发售，目前住宅的开发全部用于回迁。
为此，希望“三旧”改造能快马加鞭的佛山市区两级政府，加码扶持力度。最近出台的佛山市南海区城市更新 (“三旧”改造)实施意见》(南府〔2013〕239号)中，就提出“三旧”改造项目，土地确权费和配套费“工业全返，商服返一半”，对建设单位或参与企业进行奖励。“减负”之举效果如何，目前仍不得而知。但发展商也希望能提前获知和化解风险，倾听村民和村集体诉求，佛山新城乐从大墩村改造成立决策咨询委员会，保利地产成为大墩村改造的市场顾问，提前介入这一项目改造。
[佛山旧改的另类样本]
在佛山，多如牛毛的“三旧”改造项目遍布五区，这些项目普遍都带有较大的商业指标，如何在竞争中脱颖而出，如何保持持续的生命力，越做越强，有几个样本颇值得研究。
岭南天地 保留原有文化特色
2007 年5月，禅城区政府提出“三大改造”战略，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地。2008年2月28日岭南天地正式启动。随后是2011年国庆的试营运到街区的正式开业，这一总面积达到6万平方米的商业街区定位为佛山新名片，希望成为全球说粤语人士寻根之地。
目前，一期商业街区现已全面开业，大部分为国际连锁商户。岭南天地的整体开发集商业街区、高端别墅、洋房、公寓、写字楼、商场、星级酒店等于一体，总建筑面积达150万平方米。
南都记者了解到，不同于其他旧改项目，岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在，是佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的历史文化街区。因此，在这一项目的改造上，开发商瑞安对于其商业街既保留原有文化特色，亦注入现代商业元素。其中，岭南天地保存一个完整的古建筑物群，项目内共有 22处文物古迹，包括祖庙、东华里古建筑群等。
广佛智城 租农村集体用地开发
在南海区的旧村旧厂改造过程中，有一个比较独特的土地开发模式。也就是南海区政府在与村民协商过程中摸索出了农村集体用地出租开发模式。
占地1800多亩的大沥广佛(国际)商贸城中心区，开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位。为支持及促进农村集体用地集约开发，当地政府通过给村集体返租的形式，由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现了中心区连片开发。作为广佛商贸城中心区的大型综合体广佛智城，就是在这样的旧改背景下诞生的项目，其定位为打造电商体验之都。
据业内人士介绍，农村集体用地开发是没有独立产权的，一般来说几乎不可能用于商业、住宅项目开发。但是，对于缺乏大型成熟商业项目的南海各个镇街来说，政府倡导的土地集约连片开发是一个很好的契机，可以改变土地使用率低的局面，将大量的工业厂房用地整合，改善区域商业环境。 采写：南都记者 路漫漫
对话
新鸿基地产南中国总经理 黄少媚
旧改做得好，首先需要钱
近日，新鸿基地产南中国总经理黄少媚接受南都记者专访时，就旧城改造发表了个人观点。
南都：从猎德开始，到林和村旧改，宏城广场改造，再到现在佛山澜石项目，似乎新鸿基在广佛比较青睐于旧改的项目？
黄少媚：这也是机缘巧合，并不是说我们一定要做旧改的项目，而是在旧改项目里面，我们刚好遇到了比较好的合作伙伴。
旧改其实有几个要求：首先是需要钱，它需要一个资金实力很雄厚的集团去支持它；第二个，就要求村民以及当地政府对这家公司的实力有信心。我相信所有的村民、当地的政府以及我们的合作者，他们对新鸿基的财力和实力都是没有疑问的。
其实旧改真的是个好东西，像猎德村改造，那里的居民现在应该是很幸福的。如果猎德像现在冼村一样，那珠江新城绝对没有现在这么漂亮。
南都：新鸿基几个旧改项目看来都是比较成功的，经常也会有人说起新鸿基旧改的成功经验。
黄少媚：你觉得我们很成功，其实我们有很多不为人道的烦恼。我们尽量不给政府添负担……老实说啊，叫我再做旧改项目，我是绝对不会做了。
广东省社会科学院科研处处长、经济学博士 丁力
“房企不应那么多地参与旧改”
南都：现在佛山“三旧”改造推动力度很大、范围很广，政府也很希望越来越多的企业能参与其中，但从近年来的城市可经营推介会来看，很多企业希望谨慎、慢一点，这一快一慢，是否存在冲突？
丁力：利益还是这一问题的核心，拆迁的难题还是需要政府去理顺，这是企业搞不定的，村民和企业在利益前面能够平起平坐，然后由政府出面，更容易解决，因此三旧改造要能顺利推进，政府需要去帮助企业。
南都：房地产企业是很多“三旧”改造项目的资金来源，回迁房也要企业去盖，利益分成比较多，房企参与旧改，蛋糕会不会越来越小？
丁力：我也想这个问题，越来越多房产商参与三旧改造，因为成本难题，会不会推高房价呢？我觉得房企不该那么多地参与进来。
南都：佛山很多“三旧”改造项目定位雷同，都是住宅搭配大商场、酒店，你觉得如何创新？
丁力：谁(参与旧改)赚钱的谁去想。
佛山旧改威水史
1、2007年，禅城区启动了全省规模最大的历史街区改造———祖庙东华里改造，并引入发展商参与，当年12月，瑞安房地产斥资75.1亿元竞得这个项目。此为推动力，2008年佛山被授予“广东省‘三旧’改造试点示范市”。
2、2013年11月，全省乃至全国最大规模的“三旧”改造项目———新鸿基泷景即将“开花结果”。今年禅桂中心城区有多达13个在售或者即售的“三旧”项目，11个总建筑面积均超过50万平方米。
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