有人说，每逢新政出台后的头两个月，市场“将暖未暖”之际，往往是买房的最佳窗口期，那么现在，买房最好的时机真的到来了吗？
很多人——不管是地产人还是购房者，都真切感觉到了楼市人气的确很旺。其实，尽管“3·30”新政将公积金贷款首套房首付下限降至20%，但是在不少业内人士的眼中，此番新政的最大受益方仍是商贷首付由原来六成降低为四成、公积金贷款首付由五成降至三成的首次改善性置业人群。首改户型的市场供应和接受情况如何？它和首次改善性置业者真能借着新政的东风促进市场成交量的提升吗？
【回顾】 首改客户成政策“香饽饽”
新政中关于公积金的部分提出，缴存公积金的职工家庭使用公积金贷款购买首套自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买自住房，最低首付款比例为30%。
有改善性购房者认为，与洛阳房价相比，这样的利好还是有些不切实际——按公积金贷款最高额度40万元来计算，申请三成首付，就意味着买房时总价不能超过57万余元。当下的洛阳市区内，总价在57万元以内的改善性住房产品可谓极其罕见，而伊滨区等发展相对欠成熟片区即便有这样的总价房源，也未必能吸引改需群体购买。
相较之下，“二套房商贷首付比例不低于40%”反而成了已落地的最大利好政策。据了解，目前洛阳已有建设银行洛阳分行等多家银行开始执行此项新政，不仅针对新的贷款客户，签约过的老客户即便贷款审批已经通过，只要购房合同还未生效，也可重新申请按照新政执行。
值得一提的是，据记者走访了解，洛阳几乎所有楼盘都拥有120平方米以上的户型，在建业龙城等新区楼盘，大面积户型占比更高。由于近期市场向好，不少楼盘已推出或计划推出面积较大的新产品，如洛阳碧桂园333平方米平层产品，已经开始接受咨询。
政策利好、房源充足，在这样双重优势下，业界对改善性户型的表现也有了更多期待。
【反应】 人气旺，市场渐趋理性
事实上，在“3·30新政”刚出台时，首改户型的表现的确不负众望。
据记者了解，在新政出台后，不少以首改群体为目标客户的楼盘反响不错。不少项目负责人表示，在新政出台后的清明小长假，一些项目将政策与优惠结合迅速去化，不少楼盘都反映小长假期间销量不错，尤其是首改户型，很受欢迎。
更为普遍的是各大楼盘来访量的明显提升。据悉，在新政出台初期，各大楼盘来客咨询量都有二到四成的提升，其中不乏咨询120平方米以上改善性户型的客户，人们的咨询焦点也普遍集中在新政与后市走向等方面。
不过，与人们预期不同的是，在新政落地后，被誉为最大获益方的首改户型却并没有再继续高歌猛进。有研究机构市场部人士透露，本周尽管来访量依然未减，但楼市的整体热度较新政出台初期理性了不少。
“一方面，政策渐渐落地，对真正刚需客群而言，多少有点低于人们预期，而改善性户型购房者的购房周期更长，利好效应还需要继续发酵和持续观察；另一方面，虽然目前已有银行执行首付四成的政策，但一些银行依然在等待总行通知，公积金方面也没有消息传出，政策并未完全落地，这也让很多客户产生了观望情绪。”地产策划人黄彬认为，此前楼市的热销既有政策令市场预期回升因素，同时也跟各大楼盘的趁势营销有密切联系，而近期许多楼盘也回归了常态营销，因此热度略降也在意料之中。
【难点】 库存压力仍大，观望情绪再起
新政刚出台时，我市部分房企也立即做出反应，楼盘酝酿涨价呼声渐高。不少楼盘更是以此作为营销卖点，大肆宣传买房不等人。
业内人士分析认为，部分楼盘打出的涨价或者不涨价的旗号，真正目的无非都是刺激购房者赶紧去买房，可以理解为开发商借机作出的一些销售策略调整，毕竟大家都想抓住这个窗口期跑量。
“有些没买的客户会认为，涨价前就没出手，涨价后就更不会出手了，但实际上大多数声称涨价的楼盘并没有实际涨幅，更多只是进行一种‘心理战’。”天城一品策划经理符欢坦言，目前，洛阳依旧有庞大的库存积压，房价暂时不具备全面反弹的条件，调价的一般都是前期销量不错、拥有足够“底气”的楼盘；而楼盘多、体量大的开发商是不会轻易坐地起价的。“如今的楼市早已不像当年那样一有新政利好就出现熬夜排队买房的景象，客户大多要等到政策坐实了才会真正出手，加上近期股票行情看涨，首改客群的资金也难免出现分流”。
同时，业内人士认为，现在的价格也基本探到底，继续下行的空间微乎其微，加上政策逐步宽松，购房者如果有中意的房子，是时候出手了。
【业内观点】 新政暖风，还不足以催开楼市牡丹
问：最近市场上不少楼盘传出涨价呼声，人气和成交量也有所上涨，是否意味着楼市的春天真的来临了？
路延熹（全国房地产经理人联合会副秘书长）：随着国家对楼市的利好政策不断出台，消费者的信心进一步提升，洛阳楼市的访客和成交量都随之提升。从目前的市场来说，楼市已逐步开始回暖，但对洛阳来说，这个暖还不足以催动楼市的牡丹盛开，如果说是春天的话也只能算是初春。
问：怎么看待部分楼盘的价格上调？
路延熹：开发商在这个阶段还是应该谨慎对待价格上调。毕竟洛阳目前的库存量很大，当市场机制发挥重要调控的时候，供需关系才是价格波动的决定因素。
问：新政对楼市的实际影响体现在什么地方？
答：政府的新政，可以用“暖风细雨”来形容。“暖风”吹来大的政策方向，即支持居住购房需求，促进楼市稳定健康。“细雨”是指具体措施，因为此轮调控更灵活更有针对性，成效虽然不会瞬间铺天盖地，但会润物细无声，更持久有效。
问：从目前的情况判断，是否可以说洛阳楼市已经回暖了？
周莉（洛阳和利时地产机构总经理助理）：会回暖一些，但还是得分项目、区域而论。过去，整个房地产市场处于供不应求时期，一旦有市场刺激政策出台，立刻会在市场上产生较大影响。而如今的房地产市场是供大于求时期，各房企主要目的是去化库存，而对于购房者来说，可以选择的房子有很多，导致观望周期被拉长，因此短期内市场销售不会出现高增长。
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