乐山新浪乐居讯 在住宅市场投资风险较大的情况下，投资者和地产开发商逐渐将眼光转为商业地产。目前乐山的商业地产发展步伐稳健，业内亦有人认为，乐山商业地产发展年正在到来。然而，这既是机遇，也是挑战，商业地产在迅猛发展的同时，也必将面临来自行业内部的市场调节。
对于开发商们来说，开发商业地产，土地、资金、规划、招商、经营等每个环节都是非常重要的，前期规划是否完善直接关系到后期运营是否顺畅；对于投资者来说，投资是否赚钱，投资回报率能达到几个点，需要多少年能收回投资则是最重要的。
商业地产的关键词是消费、投资、经营、发展。关注乐山人民的消费投资理念，关注精品项目的制胜之道，关注区域商圈的谋变之路，关注乐山城市的发展变迁，乐山新浪乐居系列访问、调查正在进行中。
成都万达广场效果图 图片来自谷歌搜索
-->地产开发商
意向客户数量超预期 乐山商业地产投资需求旺盛
万和·盘龙银座 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)原计划推出投资性酒店公寓80套，写字楼100套，但开启入会之后，客户量超过预期，因而酒店公寓增至108套，写字楼加推至121套。
嘉州长卷天街 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)已启动招商。天街A区有88套铺面，B有50多套铺面，共计100多套，但目前已有260多位意向商家在洽谈中。(截止采访当天)
与开发商“共赢” 购物中心检验商业地产价值
华联开业前，不少市民前10天就办好了VIP购物卡。市民表示，喜欢“一站式消费”。
2012年3月，领地·亚马逊与北京华联签约，并将政府重点打造的蟠龙小区、王河小区纳入亚马逊十分钟商业圈。至此，北京华联在乐山这样的地级市连开两家分店，在全国尚无先例。
商业地产来袭 乐山到底能养活几个城市综合体
按照城市发展规律和相关数据统计，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。乐山2012年人均GDP为29280.23 元，合约4658.38美元，虽离快速发展阶段还很远，但显然已具备发展城市综合体的初步条件。
2012年乐山市城镇居民人均消费支出13921元。乐山城镇人口为54.9万。
粗略计算：
13921元(人均年消费)×54.9万人(乐山市城镇人口)=764262.9万元=76.4亿元
76.4亿元÷10亿元=7.6个城市综合体
电商冲击之下 传统商业地产亟待找到新方向
调查显示，19%的互联网用户每周一次上网购物，22%每月一次，43%是非经常性互联网购物者。16%的人从未在网上购物。大约5.1%的互联网用户在线上购物一周一次以上。而且，超过60%的经常性购物者上网时间已超过5年。商业地产不可避免地要迎接来自电商的冲击。
在电商兵临城下的情况下，商业地产必须展开前所未有的转型，调整运营方式，增加体验式消费。
商业地产网购时代谋出路：打败电商还是与之共舞
相关部门统计资料显示，沃尔玛2012年以来，已关闭7家；家乐福2012年在华关闭6家门店；人人乐去年关闭7家门店匹克和李宁这样的小店，受网购冲击较大，去年关店数量超过千位数。
笔者认为，应依托商业实体，杀入电商产业；增加体验式消费投入 与电商扬长补短。
综合体、商业街频繁登场 乐山商业地产走进春天
目前乐山较大规模的综合性商场约有7家，分别为北京华联商厦(5层)，体量为3.1万平米(含6000平米超市)；重庆百货商场(5层)，体量为2.4万平米(含3500平米超市)；沃尔玛购物广场(单层)，体量为1.3万平米；人人乐购物中心(3层)，体量为1.2万平米(含8000平米超市)；摩尔春天百货(4层)，体量为1.1万平米；乐一佳购物广场 (2层)，体量为0.9万平米；嘉州国际商业中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)梅西百货(7层)，体量为3.8万平米(含6500平米超市)。
-->对投资者、消费者
写字楼5A标准：
OA：办公自动化系统；
CA：通讯自动化系统；
FA：消防自动化系统；
SA：安保自动化系统；
BA：楼宇自动控制系统。
商业街、综合体、CBD—商业地产热词大搜索
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
商业地产借“新政”上位 投资者需注意那些因素
前景、地段等多种因素需要综合考量；回报高，但初期投资成本可能也会较高；投资眼界不一样，收益不一样；地产类型不同考虑因素也不一样。
图片来源于谷歌搜索
普通打工者45岁70万买写字楼 月供仅1500元
购买嘉州国际商业中心
三十几㎡的小户型，两间，共70㎡，一套一次性，另一套做了按揭。均价约10000/㎡，共70几万。贷款12万，亲戚处借了15万。目前一个月还贷1500元。
租金50元/㎡，3500一个月，一年42000元，投资回报率6%。
10万首付买写字楼 究竟怎么买
嘉定国际商业中心，写字楼均价10000万，首付10万，其余首付2月内补齐即可。
有人欢喜有人愁 市中区平民商铺经营现状调查
嘉兴路40㎡临街铺面，经营化妆品。适合夫妻档经营。租金每年涨10%。小店，装修就需要4万，手中没有10万，这生意就做不起来。
每天大概20至100位消费者进来逛，真正成交的有20至80笔，日平均营业额约800元至1500元。
新广场时代购物街：20㎡冒菜店，销售上班族，老板上班的同时兼职开店。一年租金1.5万，每天80碗左右，日销售额约640元。
新广场时代购物街：餐饮店，人气不错，卖给上班族。
新广场时代购物街：民族风服饰店，消费人群固定。日来访量不到10组，但固定。难以坚持。
新广场时代购物街：60㎡化妆品、内衣店，一年租金1万。越靠近华联旁边的租金越贵，反之越便宜。
贷款投资商业地产的购房者 需要知道的那些事
投资商业地产不能使用住房公积金；个人购买商用房需要支付不低于总价50%的首付；
开发商垫付部分首付可减轻购房者经济压力；商业用房使用年限较短多为40-50年；商业用房税费高，水电生活费高于商品住宅。
-->人物专访
梅西百货乐山嘉定店店长白松：超年销售目标3.5亿不是难事
梅西乐山嘉定购物中心1期面积28000㎡，涉及日用、超市、居家等各类用品，是休闲、购物、娱乐和餐饮等全方位消费和服务的Shopping Mall业态。2013年1月31日，梅西百货1期试营业。当天客流量超6万人次，日销售额达千万元。自年后试营业以来，人均日客流8000-10000人次。2期面积17000㎡左右，预计将于2013年8月开业。
梅西百货乐山嘉定店今年的预期销售额目标为3.5亿元，从目前的销售情况看，超过预期目标并不是一件难事。
乐山未来各店也将拥有不同的商业业态：一言以蔽之，吃穿住行玩，带来更全面的一站式服务。
嘉州国际商业中心蒋伯英：未来将迎来商业地产发展年
牛咡桥区域是乐山老市场，乐山规划部门很早就将牛咡桥商圈定位为城市甲级商圈，是连接新老城区的桥梁，有市场基础和消费基础，适合与商业巨头对接，适合建设由一流品牌所组成的庞大资源网络，适合引入新型商业业态。
三四十平的小户，一月租金2000元，总价三四十万，首付20万，月供大约1500-1800元，算下来，租金比月供还多200-300元。因此十分受中小投资者亲睐，销售情况非常好。目前，整体看来，出租大约在45-60元/㎡区间(50元/㎡的较多)，投资回报率至少在四五个点以上。
未来的二十年里中国还将经历一个城市化的高速发展时期，那么，加快城市化发展进程中，就必然需要完整的商业设施，需要解决人口问题、土地问题，需要改变传统的百货方式，需要有全新的消费方式和生活方式，这也对城市综合体的建设提出了要求。
嘉州长卷舒玉江：天街将为不同人群找到消费点
天街借用了“清明上河图”的概念，采用明清仿古建筑风格。整个广义上的嘉州长卷包括天玺、天街、嘉定坊，乐山大佛景区。从市中区岷江一桥(岷江大桥，也即旧大桥)过来，右转是嘉定坊，左转是天街。根据市政规划，在岷江一桥和二桥(即岷江二桥)之间还将建一座桥——1.5桥(1桥和2桥之间的桥)，将从致江路直达天街。
天街分为A区和B区，A区好比成都的锦里(为特色小门面，满足从小朋友到大妈等不同群体的消费需求)，B区就是乐山的“宽窄巷子”。停车场有1000多个车位，可以容纳300到400辆车小车的停放。
天街属于属于开发商持有型物业。只租不售。只有100多铺子，但已有260多位商家(截止采访)在洽谈中。物业公司来自于成都蜀信，天街或今年11月开街。
万和盘龙银座何后来：做好项目是对乐山负责
盘龙银座有两大创新商业：高租约投资性酒店和乐山首创LOFT。酒店只限量推出80间，统一经营使用权转让期是18年，客户认购后由红利来、汉尊大酒店统一管理，每月自己收租金，年最高回报率在8%左右。即是投资客投资45万，每月会收入到3000元租金，十三四年就收回成本。写字楼6米挑高，买一层就收益两层楼，可自住可外租。
里程创奇陈鲲：城市综合体的城市服务角色越来越明显
中央购物公园将要打造成城市商业、主题旅游街区、文化艺术聚落等多种形态集约的新型城市综合体。1期水晶城市广场去年即开始招商，拟于6月左右建成，年底开业。除了好家乡超市全国旗舰店、中影雅图院线，苏宁电器、苏宁易购，水晶城市广场还包括了峨眉第一座甲级写字楼和第一座四星级文化主题酒店。2期“成昆复线”是一条民国风情主题街区，2014年启动；3期“翡丽湖湾”主要是美术馆、博物馆、工作室组成的艺术家聚落。
我个人认为，乐山的房产市场将向城市综合体转变，城市综合体，作为城市新名片，它在诞生、崛起，自身发展的同时，推进城市发展。城市综合体的城市服务角色将会越来越明显。
置恒地产夏建鹏：做商业，其实很有意思
我们在做商业的时候，首先要考虑的不是把世界500强企业全部都招进来，而是要看你手上现有的商业能否消化。个人认为，市中区的人均商业体量基本达到了半饱和状态。
去年乐山沃尔玛做到了1.5个亿，今年我估计他们会突破2亿。嘉瑞财富广场能突破4个亿应该没有问题。
置恒新天地 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)商业自持不低于60%，投资客控制在30%。新天地有目前乐山规划中的最大的超市，共16000㎡，商铺小至三十几平米，大至上千平米。投资回报率目前为7个点，三四年后达到10。目前主力商家已敲定，7月底8月初将统一签约。
认为今后的房地产，仍然要走“服务”线，多增加体验式消费。按照目前乐山的5年规划，再增加3-4个城市综合体应该问题不大。每一个不能超过8-10万㎡。
购物中心效果图 图片来源：谷歌搜索
-->乐山购物中心体量统计：
30万-40万城市人口可以养活10万平方米购物中心。按照城市人口规划，乐山在2015的时候，包括市中区、峨眉山市、五通桥和沙湾在内的组团大城市人口规模将达到75万人。而到目前为止，乐山尚未出现体量达10万平方米的购物中心。曾有记者调查，目前乐山较大规模的综合性商场约有7家，分别为北京华联商厦(5层)，体量为3.1万平米(含6000平米超市)；重庆百货商场(5层)，体量为2.4万平米(含3500平米超市)；沃尔玛购物广场(单层)，体量为1.3万平米；人人乐购物中心(3层)，体量为1.2万平米(含8000平米超市)；摩尔春天百货(4层)，体量为1.1万平米；乐一佳购物广场 (2层)，体量为0.9万平米；嘉州国际商业中心梅西百货(7层)，体量为3.8万平米(含6500平米超市)。对于一个百万人口城市来说，理论上可消化约3个10万平方米的购物中心，3条辐射面广、影响力大的特色商业街区。
-->铺面租金不完全统计
2009年在世贸中心以60万元的价格可入手一套117平米的小单位。租金27元/平米，租期为3年。目前世贸大厦签约客户的租金都在50元/平米左右，且每年增幅均在10%。(2013)
目前市场租金30元·㎡/月-60元·㎡/月，新广场及土桥街附近旺铺，租金高达300元·㎡/月，普遍租金已达到了180元·㎡/月-200元·㎡/月。(2013)
梅花城效果图
梅花城
均价：6500元/㎡
梅花城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)目前不足200套房源在售，在售户型为79-126㎡，建面均价6500元/㎡，一次性付款优惠7%，按揭优惠4%。单栋清售8.5折起。
梅花城购物中心商业经营区域共六层，地下一层，地面5层。地面1-5层超大中庭采光，环绕式内廊式动线经由18部双向自动扶梯流畅连接，并通过4部升降电梯以及2部观光电梯充分延伸，形成完美的空中走廊。首层层高达7.4米，2-5层层高为6米，地下负1层层高也高达6.5米，空间极具奢华。商业经营面积逾5万平米，地下停车位500多个，是本土单体整体经营面积最大、档次最高服务功能最完善的商业旗舰。
盘龙银座
酒店式公寓均价：9000元/㎡
6月29日，盘龙银座开盘，写字楼热销70%，酒店式公寓（成交均价9000元）基本售罄。
盘龙银座应市场需求，限量推出113间投资型酒店客房，由统一经营管理。统一经营使用权转让期为18年，客户认购后由酒店方统一管理，酒店方采取开元、红利来、汉尊等成功酒店经营管理模式。投资酒店客房，每月收取租金，年回报最高可达7.25%。而其首创6米挑高LOFT写字楼，每层建筑面积800㎡。买一层实得两层，高达1:1的超大赠送，据介绍，商业地产因为不限购、不限贷，5成的首付加上45万元的低价投资总价。
盘龙银座层高6米写字楼，买一层得两层，性价比高，投资性酒店带租约，14年收回成本，租金稳定。
嘉州新城百年广场效果图
嘉州新城百年广场
精英公寓均价：6200元/㎡
精英公寓6月29日开盘，成交均价6200元，到访客户成交率超70%。立事达旗下又一商业作品景盛花园拟将于9月开盘。
嘉州新城百年广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)聚集了家庭式休闲娱乐购物广场、国际精英公寓、5A甲级写字楼三大国际级业态。乐山首个5A甲级写字楼和乐山首个大型立体全景室内恒温休闲购物街作为百年广场的价值双引擎，这种先进产品形态的聚合，对乐山的整个城市发展有了划时代的意义。嘉州新城·百年广场与未来即将呈现的多个国际化元素——五星级立事达豪生国际大酒店、新加坡投资公司背景的佛莱堡国际商业中心、香港卫视现代游乐园、澳大利亚花园，将合力推进中央公园城板块的国际化进程，全面升级大乐山，全面升级乐山生活方式。国际精英公寓成交均价为6200元，到访客户成交率超70%，百年广场的巅峰价值得到一致首肯。
嘉州长卷天街效果图
嘉州长卷天街
天街属于属于开发商持有型物业。只租不售。只有100多铺子，但已有260多位商家（截止采访）在洽谈中。物业公司来自于成都蜀信，天街或今年11月开街。
嘉州长卷·天街位列大佛景区，北起岷江二桥，南到岷江一桥，东接S305道，西至岷江江畔。天街街区全长1000米总用地面积达120055平方米。
天街明清风格仿古商业街分为A、B两个区域，A区域初步规划餐饮、客栈、休闲、购物等旅游消费业态；B区域引入高端餐饮，休闲娱乐、精品购物以及企业高端会所、嘉州会馆等。天街吸附着大佛景区千万人流，岷江一桥、二桥及规划中的夸奖大桥，无缝对接中心城区。项目巨资扩建景区内首个大型停车场、滨江生态停车场、街区内地下停车场，同时汇聚了39家国际旅行社。
北城峰景效果图
北城峰景
均价：5300元/㎡
北城峰景剩余房源50套左右，户型区间：83-124平米，均价5000元/平米左右，现推出特价房源4280元/平米，其他房源30万20年利率补贴。
北城枫景项目为商住一体，其中商业部分建筑面积约20000方，层数为2-3层，北城枫景倾情打造北美风情商业街区，有三部观光电梯供市民观览。目前，商业暂不对外销售。
嘉州国际商业中心效果图
嘉州国际商业中心
写字楼均价：10000元/㎡
嘉州国际商业中心目前在售房源10多套，均价10000左右。多为101-182的大户型，还有个别顶楼39平米小户型在售，现阶段交房程序顺利进行。
嘉州国际商业中心位于牛咡桥核心商圈内， 坐落于梅西百货之上，1-6楼为商业，8-27楼是集行政办公、酒店、餐厅以及空中咖啡厅等为一体的纯商业大楼。项目建筑面积约20000平米，写字楼租金为50元/㎡/月，年付，投资回报率达7%。
民生至尊效果图
民生至尊
均价：5600-6100元/㎡
民生至尊一期现有30余套房源在售，建面单价5600-6100元/㎡，实享3900-4500元/㎡。项目拟推出商业部分，现接受咨询。
翡翠国际君悦湾、汇丰国际、江麟御景、东安南湾半岛、浪琴湾、领地亚马逊、西城国际、瑞松中心城、罗浮盛世、龙湾水岸、青果山花城、天和大院为商住一体项目，目前，商业尚未推出。
