青岛西海岸近年来一直是青岛楼市的热点区域，在去年更是成为青岛各区市的新房销冠。从跨海大桥和海底隧道的通车，到原胶南市和原黄岛区的合并，再到西海岸经济新区的规划建设，西海岸的每一个动作都吸引了众多开发商和购房者的目光。除了传统的住宅，商业地产和旅游地产也在西海岸如火如荼的展开，使这里成为2013年青岛楼市的焦点所在。
新浪乐居地产下午茶：纵论西海岸楼市发展
本次新浪乐居地产下午茶选址位于西海岸灵山湾畔的青岛红树林度假世界，邀请到青岛仁杰地产机构总经理姜涌、康大地产副总张庆雷、恩马集团副总冯宇渊等岛城房地产业内人士，品茗叙谈，纵论西海岸楼市的发展。
青岛仁杰地产机构总经理姜涌
康大地产副总张庆雷
恩马集团副总冯宇渊
政策调整对西海岸楼市影响巨大
【主持人】：欢迎大家来参加新浪乐居下午地产茶。大家都是老朋友了，本次我们把活动地点选在了青岛红树林度假世界。这个地方在半年多之前可以说还是属于胶南市的范围，但现在都知道是属于黄岛区了。在去年年底青岛市的行政区划调整把胶南和黄岛合并之后，我们在这边习惯上称为西海岸地区，所以今天主题是聊聊西海岸楼市的发展。相信康大的张总和恩马冯总都是有发言权的，你们都有非常多的楼盘项目在这个区域。我们之前统计了一下，2012年，青岛市新房销售量达到了105312套，其中西海岸的原胶南市和原黄岛区共成交了24926套，占到全市的24%，遥遥领先于其他区市，可以说是2012年青岛楼市最火的区域。尤其是在去年12月，青岛市行政区划调整后，原胶南市并入到黄岛区，导致了年底原胶南市成交量的暴涨。
进入2013年，西海岸依然是青岛城市发展的重中之重，西海岸楼市也依然是青岛房地产市场的焦点所在。但我们从2013年的成交数据来看，今年上半年西海岸楼市的成交量有所放缓，这是什么原因导致的呢？
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：我不是在这边搞楼盘销售的，但是我们服务西海岸的诺沙湾项目。去年年底的爆发我们可以把它看作为合区之前最后的疯狂，因为大家对合区之后房产政策的一些变动，一些不可预测的估计，包括一些非常不明了认知，好比说对限购要实行等等诸如此类，这样在去年年底的时候就激发了相当一部分敢于搭末班车的行动，整个西海岸板块全都是热板。合区之后，春节之后，转过年来，销量下降这是很自然的现象，因为像它在12年年底最大程度的去化了相当一部分的购买群体。春节之后13年的开春到现在，整个西海岸的去化是相对的惨淡，卖方相对说的过去的寥寥无几，基本上是以价格优势或者是楼盘比较有特色，或者靠山或者靠海的配套，相对的完善的，这种楼盘去化的会好一点。
像这种情况，我个人认为西海岸这边的发展不能以某几个月或者某一年发展的趋势来判定这个区域的价值，而是以一个中长期的眼光，用五到十年的眼光来看。我们看青岛市市政府所在的东部区域，那个时候在95年的时候一片荒凉，到了十年之后，05年的时候，那个地方是非常的繁荣，再到今天，大约是18年后的今天，那么地方是寸土寸金。一个区域的发展不能用一年到两年去看，而是看这个区域的未来，西海岸板块除了本土的开发商，除了我们恩马、康大，还有其他的一些地产大颚纷纷入驻。还有在未来两到三年内，像万达集团六平方公里的项目马上开始启动，六平方公里，包括还有某一个集团公司要投300亿过来打造一个项目，在短短几年内，西海岸板块会吸引几千亿资金在这里投资。它的城市主题也在这里得到提升，因为从今年往前数，西海岸它的主题是什么？可能没有一个非常明确的主题，你说它个是一个蓝色经济，可能又不是。你说它是度假胜地可能又不大确切，因为目前来看没有任何度假的设备和配套，而都是在筹建当中。在未来这个地方城市的意义？它的内涵是什么？它投资价值的精神领袖是什么？不是靠着几千亿投进来，就能打造一个非常完美的城市综合体，一个旅游度假综合体。诸如此类，多种元素汇集到一起的时候，在多个项目都已经逐步呈现实景交付使用的时候，那个时候大众才会看到，这才是真正西海岸的一个初步面目。
青岛是以一个海洋闻名的城市，青岛的海岸线绝大多数是在市区的边上，一直连接到西海岸。很多人说，既然你说得那么好，为什么这边房子还是卖的不温不火，这就是因为并不是任何一个购房者，他都有敏锐的商业嗅觉，因为购房者不是开发商，开发商会用一个预盼的眼光，用五到十年的预盼的眼光提前拿地逐步呈现，购房者只看到他耳朵所听到的东西，眼睛所看到的东西，而不是去分析未来的城市规划。倒推到18年前，青岛市政府刚刚建成那个年代，那个时候我要去东部买房子，可能是很多人嘲笑他：“你为什么要去买房子？”那个地方人烟稀少，要什么没有什么，交通不方便。18年之后寸土寸金。西海岸板块跟当年的青岛市政府周边的区域很像，我认为，西海岸的沿海一线，滨海大道的南北两侧未来就是第二条东海路和香港路，所以它的未来前景是十分的光明。
【主持人】：现在发展条件上还有欠缺？
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：任何的东西都是循序渐进的。因为它项目有筹建期，从拿地到规划到建设到交付，然后到人气的聚集，到口碑的传播，到价值的认可，到价值的操作，到价值一种提升，都会经过这个。我举一个简单的例子，95年的一个楼盘，东海路观海花园项目，全海景的房子那个时候只卖五千块钱，而且带装修，现在同样的观景房子，4.5万一平方你不一定能买到二手房。18年的周期，对于第一批买房子的客户来讲，除了我这十几年的房住着非常好的环境之外，资产一直迅速的增长、增值，这就是房地产的魅力。包括现在不光是银行闹钱荒还是黄金，我们不管是投资客还是购房客群，唯一剩下的靠谱的就是投资房地产，除此之外，在目前来讲没有什么靠谱。这也是我们地产从业人员坚定的看好西海岸未来的发展，任何一个地产的开发商、开发企业，不会无知到在这个区域没有发展前景、没有发展前途我还投几个亿、几十个亿过来，这是不可能的！
【主持人】：前景是光明的，现阶段是需要努力的。刚才聊到说西海岸的行政区划包括对原胶南市的房地产业影响非常大。康大的市场重点一直也放在原胶南这一块，张总您这边是怎么看行政区划调整对你们项目的影响的？
【康大地产副总张庆雷】：非常高兴参加新浪乐居的下午茶。我们的项目所处的位置是一个同等区域的相互存在的关系。说起西海岸，康大地产作为西海岸知名的企业，有它必然的优势，产品规划比较丰富，在新区合并过程当中，应该是有一个很好的发展空间和时机。整个西海岸的发展，两区合并是对西海岸乃至整个青岛或者大山东都是带来大的发展契机。首先两区合并办事效率更高，资源的优势更集中一些。第二我们能看到在整个西海岸国家重点投资的一些旅游地产建设，包括琅琊台的开发，包括西海岸的建设。你刚才提到方向的问题，我认为第一点在两区合并过程当中，大家现在对目前市场的观望率以及开发商对传统的期望值在相互倍增；第二点由于两区合并，大的城市规划在调整，可售房源足够让投资者全面欣喜的看到能满足大家。由此我们更应该看到，新区发展正在等待中欣喜和观望，包括我们今天所处的位置能够看到外面的海景色非常美。两区合并过程当中，大的开发商在拿地、投入过程中过于形势规划过于匆忙，一个城市的发展，一个新城市的规划，不是通过短时间的规划调整就能够完成的。我们不难发现各个开发商再往前投入的过程中，有盲目投资和投机的心理，造成了产品规划比较单一或者缺乏一些科学眼光，这也是我们作为理性职业经理人有对这个的担忧。现在有好的土地马上推上市场，规划马上投入。事实上这种投入对整个经济的发展不是一个良机。一个新城再发展是一个有计划有步骤有节奏甚至有科学论证的，房产投入，不代表说是全面的投入，这一点也是我们作为一个职业经理人的担忧。好处太好不能用劲。
房产税是一个热点话题，它到底来不来？它一定会来，但是我不认为西海岸是个重灾区，这是一个大区市，要及早做好准备，及早应对方案，目前反而是对抑制楼市快速发展提了个醒，我认为这样反而是个好处。要及时做好未雨绸缪的安排，同时我们看到，新区的产生，大量的外流人员，多元化的组织机构逐步充斥西海岸的发展，不难看出，原来的地缘文化逐渐被外来人们所更改或者叫升级，试点让整个产品，让所有消费者更加理性的选择适合自己的投资和发展的一些居住的产品，无论对我们是否成为试点城市都是一个有利的警示。
青岛有一个知名的海景资源，提到旅游地产，势必一定会成为整个北中国地区最有利的一个城市资源。我们看渤海湾，我们发现渤海的污染已经成为整个国家在经济发展过程当中不可忽视的一个问题，在整个北中国地区，只有在青岛的沿海享有独特的海滩、海域，一个岛屿的资源。这种资源为后期成为整个北中国以及全世界的注目的经济焦点都是不可忽视的，我们看到董家港，青岛港，等等一些大型的港湾对以后奠定大东亚的经济基础，这也将会成为一个支撑点。
我就是抛砖，冯总是我地产的一个老师，冯总的讲话会对我的刚才进行一个很有利的批评。
【主持人】：刚才张总聊了很多话题，我们知道恩马也是西海岸的重要民企，康大原来是在原胶南市的范围，而恩马一直在原黄岛区开发，您觉得区划调整对原黄岛区的房地产有什么影响？
【恩马集团副总冯宇渊】：我四年前来到青岛做的第一个项目就是在黄岛，开发区安子片区很重要的一个项目，就是在隧道口的海尔山海湾。我们从海尔山海湾来看，它的规划包括它里面的风格，纯粹的托斯卡纳的园林景观，从最早的产品洋房入手，占据了当时最好的契机，然后一炮打响。
刚才主持人说黄岛的销售量是不是有所下降？我有另外一个数据想跟主持人探讨，胶南市2012年上半年也就是1—6月份成交的面积在我这里记载的一个数字是27万平方米，成交是2999套，13年胶南上半年成交量是41万平方米，成交套数4200多套，黄岛区12年上半年成交套数3555套，今年上半年成交套数4617套，从13年上半年黄岛加上胶南的8000多套这个数字，基本上跟你刚才那个数字是持平的。但是有一点从这个数字来看，去年跟今年上半年环比是增长的。我们要提这个数据，我们经常看到是按照同期的比，这样会更加实际一点。从这个数字可以看到，去年跟今年有一个不同的比较，就是胶南现在都属于黄岛，去年属于胶南，但是今年在四月份之前也叫胶南，胶南今年上半年跟去年同比的增长应该讲是比黄岛区的增长要大，因为去年我们统计数据是增长了49%，而黄岛增长是26%，我说这个数字的目的，其实就是想解释一下，或者回答主持人提出的，黄岛跟胶南合并以后，为什么在合并之前有一个比较大增长，尤其是胶南，最明显或者最简单的道理，就是胶南当时是不限购的。可能很多在不限购的环境下，包括房价的跟黄岛优惠的前提下，胶南的增长大于开发区，我觉得是比较正常的。
从刚才说了，黄岛去年一直是青岛的成交老大，现在可能是退到了后面几位，就是三四名之后，李沧和城阳是属于两个比较销售排名之前的。今年上半年青岛成交前几位位是青岛城阳李沧即墨，有几个原因可以解释一下，开发区客户的市场在前几年就已经开发或者挖掘到了一定的程度，再加上国家的房产政策的限购政策，所以影响了开发区的重复开发，有这样一个趋势所在。
刚才也提到了隧道，隧道的开通其实说是很有效的解决了青岛市区和黄岛的以前的“青黄不接”的现象。我们今天过来，我中午过来用了半个小时，我从崂山过来的，当然这是在不堵车的情况下。所以我觉得应该讲隧道的开通其实给黄岛区有一个非常好的愿景或者是前景。这个让我想起浦东，浦东的房价相对来说已经超过了浦西的房价，当然的上海的市政规划更大，十几条隧道，十几条大桥而且全免费，这样的优势应该是目前的青岛所不能达到的。但是我们规划有地铁，规划有新的隧道，这几个利好消息，以后青岛跟黄岛的连通会更加的便利。而且据我们可以说是内部消息，有一点可以证实的是，市政府的很多领导，包括李群市委书记，在跟台湾台商见面的时候都提到隧道免费这样的释放的信号，虽然可能我们都觉得这个时间多长还不知道，但是这个信息足以证明了政府对黄岛开发区的重视。像黄岛这样的经济开发区，功能的实现，它的交通便利是毋庸置疑的，应该放在首位。如果今后能够像上海一样取消隧道的收费，那黄岛开发区前景是非常非常好的。现在我在恩马，恩马其实在开发区做项目地拿了很长时间，我们的项目运营的操作也有一段的日子，从我们现在来说，安子片区当然离隧道很近，周边的竞争也很多，有一点我们也可以看出配套的不成熟也是目前黄岛很多项目存在的问题，如果晚上经过滨海大道，边上的楼盘几乎都是黑的，房子的空置率高，很多楼盘都已经卖完了，但是入住率不高，相信这里面城市配套的问题还是存在的，阻碍了很多城里人会到黄岛来生活居住，这是目前的一个现状。当然我觉得，政府加大市政的配套力度，以及开发商可以通过自身的小区的配套来加强楼盘的居住环境的舒适度。包括恩马是在做自己今后的产品时最先考虑的，以客户的舒适度来作为项目开发的主要原因或者是首要标准。
青岛试点房产税条件不成熟
【主持人】：刚才三位嘉宾都说西海岸政策的调整对楼市的影响非常大。说到政策，我们在之前几个月最热点的就是房产税试点的问题，前几天因为国家又开始开会，说第二批的房产税要扩围，各家都在猜测到底哪里会进试点，杭州、南京、青岛呼声都是非常高的。有专家人文，如果山东省进行房产税试点，青岛必须是首当其冲，99%可能会当这个先锋的。如果青岛试点，会跟限购一样，不会全市范围内全部推广，而是会选择某一个区域，或者某几个有代表性的楼盘来做一下试点，不会全部摊开那么大，因为可能会出现很多问题。
假如真的要在青岛实施房产税，嘉宾们觉得条件成熟吗？
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：条件肯定不成熟，如果房地产开始征税，无疑对青岛的投资渠道最后一根救命稻草上压了一根大石头，一定是这样的！刚才我就讲过了，现在中国的投资的渠道，国债、股票、黄金，我们看刚才我说的这一些哪一个是涨的？针对于股市的投资打油诗：看是一片绿，上午还在哭，哭完了上午哭下午，下午大盘还是绿的，还在跌。这是一些现象，把18年前经历的青岛东部新区的开发，18年之后我们要预测未来，正在我们预测未来非常好的时候，房产税如果在这个时候出来，会让很多人一分钱一分钱攒起来的百姓家庭，可能有两三套房子，但是两三套房子可能是四五十平的。我家四口人，我的老房子是一个17平方的，木质结构的，最后换新房了，大一点了35个平方，你说那样的房子，这也算两套。可能房产税会有一些细则，人均、面积40平、60平、80平会有一个分别，区别对待，超过人均面积了怎么去收。但是房产税说白了就是不合理，在国外征收房产税，因为国外的房产是私有的，好比一栋大楼，这栋大楼有五百套房子，哪怕这栋大楼只卖出一户，产权就是独立的，在这种前提下人家去征收房产税。咱这是使用权，70年之后再去交一次土地出让金才可以继续使用，这个时候是不合理的。我们是老百姓控制不住政府，我们只能说你收吧，收这个税对市场什么反映？这个可想而知。但凡是富豪阶层，所谓富豪阶层他有至少不低于3000万以上的企业和它的流动资金，它的资产是多少呢？可能是上亿。他们这批人的这种房产数量，保守一点讲30套、50套，个别的可能几百套，这就为什么说报出“房姐”、“房爷”，这些人还是没大敢买，比这些房产多的人多了去了。
【主持人】：前几天说光北京有300套房的就6000多人，很多人不愿意相信这个事。
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：它是客观存在的，这部分人又是可能政治跟社会地位相对较高的人，我们就问他们同不同意，如果他们同意我们没有问题。交就是了，落地执行的困难重重，怎么收？我外地的在青岛买的房子，买了好几套你收他的税你要去哪儿找他，如果在国外你怎么去收，收不上税来你是查封它的房子还是怎么的，你在哪个区试点都不合理，要收就全市统一收，如果只收市区的其他区域先不收，可能刺激其他区域房产成交的数据。但凡是税收，税收跟限购完全是两个概念，因为国家税法为第一大法，但凡要收了，不会管你是郊区的还是市区的，一定是一视同仁的，永远不会去拿几个楼盘或者一个区域去做一个试点，而是要弄就一块，无非这个城市早一点交，那个城市晚一点交。但是我们圈内的一块聊天的时候也在讲，落地执行很难，真的很难！你去问谁的时候，钱交给谁，怎么交，是自己去交还是怎么交，这个流程作为政府部门，现在都在摸索探讨过程当中，他只能借鉴国外的，条件又不一样，反正这是我的意见。
【恩马集团副总冯宇渊】：首先我很赞同刚才姜总说的一条就是要开展房产税，一个地区不可能仅仅是部分的区域试点。如果这样的，市南要房产税，市北不要，那我就买市北的，这样的可能性我觉得应该是不大。第二个房产税，重庆、上海作为全国试点来说，他们增收都是从增量的那一部分房产来作为房产税征收的概念，我现在本身手上有600套房子，只要你购买房子，之前的房子是不用交税的，只要你再买601套的时候才会对你之前的房子进行一个征收，只征这一套。如果这样子的概念来落地，可能会牵扯多比较多的细则出台。而且在我们看来，如果从增量房来交税的落地的可能性相对来说比较大，因为毕竟有了试点城市的经验。另外可能我们也觉得房产税的征收可能应该讲是一个大势所趋，但我们不去做这样一个评测，到底是今年还是明年，但是我觉得房产税的开征跟限购令的取消，应该讲没有比较密切的联系。当然我相信每次国几条出台之后，一定会有很多的变相的法律挖空心思的规避办。当然这些政策细则出台之后，我相信肯定有一批专门针对房产税规避方法的出台，对我们房产人来说，希望有这样的解决之道来规避一些他们每个业主对买了房子以后可能对自己造成的一些税收上增加的负担，所以我觉得房产税可能对房地产来说，可能会部分压抑一下一些市民的买房的冲动，他们一定会为自己今后每年要付的物业税来考量一番。当然还是那句话，真正实力人物，对他们来说，买房子每年所产生的费用，对真正有钱人来说真的是一笔很小的付出，相对于我们目前的豪宅的增值来说，我觉得这个物业税可能对有钱人来说，不算什么。所以我们也再说，国家再出台一个政策的时候到底制约的是哪一部分人，如果给真正想买房的人增加他们的负担并不是一定是非常好。
【主持人】：今年年初的时候，国土部计划今年六月完成全国五百个城市的房产信息联网，单到现在快六月底的时候，好象现在才有几十个城市，房产税的实施不仅对老百姓有影响，对政府亦是，政府虽然税收可能增加，但是土地的收入也就会相应的减少。这能不能说中国现在房地产市场算是一个土地比税收更有依赖性？西海岸的房地产的存量还是相当大，在黄岛和胶南这两个区域看的更多，如果实施的话，这边感觉还是有可能实施吧？
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：一旦实施，对哪个区域来讲都是有很大的打击，很多楼盘宁可捂盘不卖，如果真的卖的话可能损失更大，还不如都成熟之后再投入市场。房地产是逐步升级的，2001年时，东海路和香港路上的房子那时候的售价才六七千块钱而已，七八千的很少很少，现在在那儿盖房子的成本价格，可能每平米造价一万两万的比比皆是，包括绿城的深蓝广场，它的售价预计要七万多到八万多一平方。
【主持人】：不管是房产税还是限购，主要是针对住宅方面的，如果真有的话，这些都实施，会不会对其他的房地产业态，商业地产还有旅游地产产生一些比较好的影响呢？
【恩马集团副总冯宇渊】：大家也看到，很多现在的龙头的房地产商，万达、万科越来越把他们的目标往旅游地产和商业地产去靠。从这几个信号应该可以看到，包括限购，对商业地产来说，它是不存在限购。但是目前来说，好的商业、业态或者是商业的模式，反而我觉得是开发商应该去更加注重探讨的，而不仅仅是考量住宅、征税、限购，是不是我规避限购政策去转做地产来增值，这个就没有任何意义了。我只想说的，在青岛这样的城市来说，它的很多商业体应该讲还是做的不如一线城市那么成熟。特别是我觉得像从青岛来说很多特别是地下商业，成功的案例很少，基本上没有，包括我们黄岛区在香江路地下有一条商业街。其实我们都在说，真正意义的商业一定给城市市民的出行或者他们的生活习惯带来舒适，或者购物的便利性，应该是相同的。所以我觉得可能一个城市的发展到一定规模，像青岛一旦地铁开通，相信地铁的开通对地下的商业一定会带来影响。刚才说的旅游地产、商业地产，当然是一种趋势，为什么说现在做综合体的会越来越多，每个开发商都愿意做综合体，因为综合体包含的业态很多，建筑业态，包括商业模式业态，他可以吸引不同的消费人群去他的综合体，这是在我的理念里面希望能够四面撒网来搜罗所谓的它的消费客户。但是还是有一点，开发商还是应该把真正他的消费群体，就是它的业主的利益作为中心，这才是一个真正成熟的开发商应该去做的。
西海岸旅游地产的发展需要时间
【主持人】：与其说多涉猎自己不擅长的，不如把擅长的方面做好，让客户更加满意。刚才您说的青岛现在的商业地产发展确实非常好，比如原来做住宅的万科和保利，现在在青岛都做了综合体，他们俩离的都非常近。在西海岸这边来说，城市综合体，比如刚才提到中化方兴，在西海岸这边也不是太多，青岛以海著称。青岛能开发的海景资源只有西海岸这一块，所以现在这边已经聚集了好多旅游地产的项目，比如现在所在的红树林，那边还有喜来登酒店，你们觉得在西海岸在发展旅游地产，有利的条件咱们知道，不利的条件是什么？
【青岛仁杰地产机构总经理姜海涌】：时间。时间涵盖几个因素，因为建筑周期需要时间，市民对区域的认可需要一个时间，城市的配套的完善需要一个时间，包括对整个的西海岸板块大气候一个成熟需要时间。这几个因素是息息相关的，因为只有有充足的时间，这个区域它的魅力才会发展好，才会体现出来。展现出来，当它的魅力展现出来的时候，我可以保证有相当一批人会说一句话“我忘了当年在那儿买套房子了，也不贵。”这句话我感觉也是需要时间，可能这个时间是需要三五年左右。
【主持人】：您刚才说青岛东部用了18年。
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：因为三五年是指原来黄岛那一块。
【主持人】：对旅游地产在这边的发展，您给分析一下？
【恩马集团副总冯宇渊】：青岛是比较典型的旅游城市，六七八九这几个月是青岛最好的气侯，也是它吸引全国旅游客的黄金季节，但是一到冬季，大家也会看到，从市区的人口来说，特别是黄岛区到冬季，它的人口我们感觉上就会少很多，所以从这一点来说，像旅游地产，我认为不外乎几个因素，它的很多是度假型的旅游地产还是作为投资型的旅游地产，这几个主要的对消费者购买这个旅游地产的目的性，我觉得是比较敏感的。现在提到旅游地产对青岛来说，目前影响力比较大的，就是广州碧桂园，它是个典型的旅游地产，而是打着青岛的旅游地产的牌子来吸引客户的，其实是烟台的海阳，碧桂园本身的操盘手一向是这样的，它靠着一个中心城市，但是它所处的位置是下面三四线城市或者是别的城市的三四线城市。所以从这点上，我对旅游地产的前景随着大家经济实力的增加，对旅游的憧憬或者它的意识会越来越增强。在很多年之前，特别像我们山东，乳山、威海、文登这是很多年之前都已经开始做了，经过这么多年的开发，目前的规模当然已经呈现，但是我们发现很多房子卖了，但是真正意义上的度假人群很少，这也是我觉得我们旅游地产，在做旅游地产特别要规避的风险。我们在走滨海大道的时候会看到很多空置房，这也是我觉得旅游地产如果一窝蜂去做会造成这样的情景，会越来越多，买一套房子去空置，没有起到任何的经济意义或者利益条件。怎么样吸引客户，买这个房子的真正意义是什么，目的是什么。红树林也是很典型的做旅游度假地产的，特别舒适的环境，特别人性化的增值服务，可能是今后旅游地产开发商应该着重要加强的。而不仅仅是去承诺一个所谓的经济利益，这个我觉得中国人现在是越来越聪明，它可能会有前车之鉴，当然我也不否认，虽然股市有风险，但是扎进股市的人也不可抵挡。这同样是我们现在做地产，不管是旅游地产还是别的地产，关键问题还是一句话，中国有效的投资渠道太少，这也是中国房价持续升温的原因之一。
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：中国现在有两类房卖得好，一类是中高端豪宅，另一类是刚需。买刚需的人群群体特别大，买豪宅的人虽然少，但是量非常大，所以说不是一个级别上的。旅游地产其实要挑项目，分清了，还是那句话，像旅游地产主要靠片，连成片，连成规律。好象开饭店，一家饭店孤零零的开着跟一条街马路两边都是饭店这是完全不一样的。我认为一个特别超然脱俗的项目，要花大力气去做，不光是做建筑，还是要做文化。青岛最典型的项目就是芭东小镇，芭东小镇是旅游地产当中的绝对典范，前无古人，后无来者，谁也超越不了，永远超越不了。芭东的投入是非常之巨大，进入芭东的那种感觉，一走进去，整个社区是一种非常有禅意的感觉。郎朗这两天住在芭东，昨天下午在弹钢琴的时候，正好我在芭东，我也是芭东的业主，他在弹钢琴，先热身，随手弹了一个旋律，有一只鸟停在他的窗外，也是用同样的旋律在那儿鸣叫，郎朗就觉得非常有意思，这时候它的经纪人就开始拿手机录，然后郎朗就顺着这个旋律继续弹，弹一点停下来，那个鸟就迎合他，就是一来一回一只鸟和一个钢琴大师，一来一回，可能一分钟左右，因为那个录音视频我看了，那里非常好。
【主持人】：他那里是塑造一个大的环境。
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：有些东西它的环境打造的无与伦比，搭配的建筑与人的关系，整个社区安静的关系。他们的房子，他们开发商的思路是什么，我这个房子并不会大张旗鼓做大肆的宣传，因为我们要的客群是什么，你的文化上，思想境界上有一定的感悟，达到一定的境界，一定的高度，现在芭东谁在里面？我的那些邻居，郎朗、于丹。于丹可能七月份回来，一回来就会给我们上课；几个中国比较有名的中医大师，前两天刚有个三天的禅修课，都是青岛本土很大企业的董事长、CEO过去三天住在芭东，去完之后感谢芭东，它是很有特色的地方，而且我还并不是那种着急的去卖掉，因为卖掉再也找不到，服务只是一方面，文化也是一方面，他们花了两三亿盖了一个大型的养护中心，因为他们的运营管理是德国IB公司的，他们专门做养生养老结合的，做的非常好，像青岛前五大企业的总裁都在里面有房子。中国别墅专家是谁？龙湖，龙湖带着管理班子去学习过。这是特色，它舍得投入，不计成本，打造精品当中的精品。他董事长说的话，我只想让芭东成为地产中的奢侈品，这个奢侈品不是什么人都可以拥有，但是你可以去看，可以去体验。
整个芭东的客群他们有个共性，特别的和蔼，很和善，说什么话都不跟你着急，绝对不浮躁。校区两个车要汇车的时候，都是主动停下来让行，这样永远没有吵架的。这就是一个社区的特色，你说它是什么？它是一个可能依托于房地产而出来的一种文化，这种文化是他们的禅学还是国学还是音乐？里面开了一个西泠印社，里面的字画、古文，所以说它是聚集那种文化的，文化当中的奢侈品。不仔细地去感悟，去学，根本融入不进去。真的是精神世界的上品，所以去那边，人家也不打温泉概念，也不打旅游地产概念，唯一说的是养老养生。它就像我们用的苹果手机一样，它的功能已经超越了手机，上网、记事本、开会、视频、看电影都可以。一个旅游地产做到了，我养生也可以，养老也可以，度假也可以，社交圈层也可以。你一个地产项目搞好了，这个项目里面全都是亿万富翁，可能百万富翁在这在里面都显不出来里，用钱去衡量又显得太粗俗，那就用知识、文化和社会地位。我去郎朗家去看，美国总统，还有英国女王，中国国家主席合影，那简直是多了去了，但在这个社区里面他只是我的一个邻居。所以很多东西，这些人就在你身边，这叫一个社区的成功，这里可能因为他们会凝聚一种文化。像郎朗前一阵在青岛大剧院搞了个活动，一百个孩子弹钢琴他去指导，那一天大剧院的空调坏了，他又感冒，他就一个一个去教这个孩子，一百个孩子教下来他全身湿透了。最后我们聊天说，你不用这样一个一个去教，你可以统一的。他说那不行，我对音乐是非常认真的，我如果不认真的去教他们，他们也会对音乐不认真。我左邻右舍的邻居都很认真，像于丹，她也很认真。这就是这帮人，对生活对工作对教育有极大责任心的人聚集在一个社区里头，这个社区就会逐渐的有这种气质，这个队伍不会因为团长的更换而失去团队的精神的气质。如果换算到地产项目上，你不管搞什么项目，你能搞出像芭东小镇这样的文化深入很深的气质来，都成功！这就是我们如果谈旅游地产，就以芭东为标榜，如果谈商业地产，我们以万达为标榜。
【主持人】：您刚才说苹果手机，有个说法叫“乔布斯重新定义了手机的含义”，那它就是创造了一种概念或者一种生活方式。
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：你说这个很对，我们尽量的去改造一部分人的生活方式，这种生活方式就是让你静下来，在那里自己就不会大声喧哗，整个社区的含氧量特别高，那个黑色的大雁不飞走，就在水系里面有成群的大雁，天鹅，都在那个地方，感觉那才叫生活，回归自然。前两天修禅的释果宁大师，人家讲的东西不俗，你从生活当中来，但是你就讲生活当中的事情，芭东定期办文化课，养生的、佛学的、国学的、音乐的包括中医的，各个方面，哪一次都是几百号人，我一看全是在电视上见过的人。省领导来、大领导来就上那边去，咱们市领导过去，就在那种环境下谈谈事，可能觉得很放松。所以有些东西，这就是这个环境，花多少钱能打造出来，作为购房者来说，你只需要花上一点点钱，你感觉花几百万很多了，但是人家花了好几个亿打造的，上百亿打造的，你只需要花两三百万那么好环境里面的那么好的房子，一定是个人上算的，这才是旅游地产的一个特色！这也是有商业嗅觉的购房者，看准了那个项目，具备这种特质，毫不犹豫去买，买了之后，买到即传承，买到即收藏，买到即绝版的概念。
【主持人】：红树林也是非常有特色的旅游地产项目，姜总举得例子相信也给红树林提了非常好的建议。
其实青岛和海南比起来，虽然都是旅游的热点地区，但毕竟还是有差异的，刚才咱们在聊天的时候冯总也说过，青岛到冬季旅游是淡季，海南是冬季是旺季。
今天我们的活动要感谢红树林给我们提供聊天的产地，为了感谢他们对咱们的支持，最后想请两位嘉宾给红树林在青岛发展提供一些建议。因为虽然他们说在全国都是比较强的企业，但是对于青岛市场来说还是一个初入者，需要青岛本地的房地产开发商给他们一些建议，希望你们不吝赐教一下。
【恩马集团副总冯宇渊】：要有能力去接受，接受之后要享有开发商所描绘的东西，消费者能够在以后的体验里头真正体验到开发商所描绘的那些美好的愿景，这才是一个优秀的开发商、成功的开发商要做到的，希望红树林给我们青岛带来一个在全国里面都有这么一个标杆的旅游的红树林度假项目，希望在青岛同样能够复制这样一个成功！
【青岛仁杰地产机构总经理姜涌】：我是希望红树林能够坚持自己的产品的特色和特点，有一些成功成熟的经验和理念，根据青岛西海岸板块或者根据整个青岛市场的风土人情的实际特点，二者有效的融合起来做出一个为青岛西海岸度身打造的项目，这样既可以服水土，又可以发展自己的特色，使自己产品更加完美，更加适合青岛的市民的需求，当然也希望红树林楼盘大卖。
【主持人】：今天聊的非常开心，也聊了很多，谢谢两位嘉宾还有张总。谢谢！
