??新浪乐居讯：各地地王涌现，房价屡创新高，未来中国房地产行业将往哪个方向发展？地产大佬对于目前市场如何看待？房价是否已经进入天花板？部分三四线城市楼市严重供过于求的现状如何解决？海外市场扩张是否有风险？……
??9月24日，《每日经济新闻》主办的“第五届中国价值地产年会”在南京举行，业内专家和地产大佬在此次会议上纷纷发表主题演讲，激辩中国楼市未来发展方向。
??中国房地产业协会原副会长朱中一：十三五期间，房地产机遇与挑战并存
??中国房地产业协会原副会长朱中一对“十三五”时期房地产业发展做了展望。他认为不管是新房还是二手房，销售面积肯定好于去年，但是否好于2013年目前还没有把握。从房价来说，除了一线城市，二线城市最近上涨也比较快，包括南京。8月份南京新房环比价格涨了1.2%，仅次于深圳、上海、北京，比广州还高，南京的房价上涨主要和供求有关系，另外和区域优势相关。
??朱中一认为，目前房地产发展过程中有三个问题值得关注：一是房地产出现了区域性、阶段性、结构性的问题；二是不少地方的房地产开发投资的同比增速在持续下降和土地购置面积的持续下降；三是企业的优胜劣汰、兼并重组将会成为新常态。
??关于“十三五”期间房地产发展的态势，朱中一认为，宏观上来说，“十三五”时期还是一个发展的机遇期，因为在2020年以前，我国要全面实现小康，这个对住房的需求是客观存在的。目前的城镇化率，2014年是54.77%，到2020年达到60%的目标，还有很大的需求量。目前的计划生育政策，也给房地产一些新的需求。
??但是仍然会面临一些现实问题和挑战。“城镇化当中的人口流向和发展方针不完全一致，因为我国提出的是大中小城市协调发展，优先发展中小城市，但人口是流向基本公众服务和就业岗位比较多的大城市，这是近几年的趋势。”
??在“十三五”期间，房地产的发展是机遇和挑战是并存的，房地产市场将从以往的数量快速增长阶段，转向量质并重的平稳发展阶段，业态将更加细化，结构将更加合理，市场将更加成熟。更多的骨干企业，会把目光转向境外市场。
??朱中一认为，当前的经济下行压力依然存在，目前股市在深度调整后，也处于基本修复的过程当中，楼市稳定主要还得益于政策的支持，从去年的“930新政”、今年的“330新政”，到8月下旬以来出台的政策，这些政策依然在刺激住房需求的释放。
??未来房地产的方向是什么？朱中一表示，在“十三五”期间要考虑的，一是城镇的常住家庭基本实现小康，二是实现房地产市场的平稳健康发展。
??“加大改善型住房的支持力度，这里牵扯到全面实现小康的问题，包括要坚持盘活存量和有效存量相结合，要按照市场的真实需求来增加供应。还要加快发展住房租赁市场，主要包括如何借助互联网的技术，在政府层面、社会层面加快推进保障型租赁住房的服务平台建设问题，培育和规范租赁市场的经营机构问题，另外支持房地产开发企业和个人，将持有的房子向外出租的问题。”朱中一说。
??朱中一认为，积极发展产业园区地产、旅游地产、老年地产、众创空间、社区商业服务网点等新的房地产业，适应产业发展和居民的需要。
??朱中一分析，还有一项工作就是加强基础性的工作，这里就包括建立健全法规体系的问题，实现全国住房联网，实现信息共享，现在都在讲大数据、云计算。如果这项工作不推进其他工作很难推进。
??另外，需要有关部门共同联合，来完善住房、财税、金融方面的政策，这里就包括土地制度的改革，怎么探索城镇住宅用地的增加与农业转移人口数量挂钩。“另外建议研究建立住房政策性的金融机构，完善房地产的金融制度，进一步发挥住房公积金在购房方面的支持力度。”朱中一说。
??全联房地产商会董事长钟彬：房地产背后竞争是金融的竞争
??全联房地产商会董事长钟彬在主题演讲中指出：未来房地产企业转型，在投资上将更加关注金融化。“房地产最后的推手是金融机构，所以房地产行业背后的竞争是金融竞争，是投资的竞争。”钟彬说。
??在房地产的黄金时代，制度性的土地红利是房地产企业快速发展的重要逻辑。在资本市场，对于房企的评估往往以土地储备为标准。然而，在互联网和金融都快速发展的今天，这一逻辑正在被颠覆，新的房地产金融业态将会改变整个行业。
??告别爆发式增长的黄金十年，进入白银时代的国内房地产投资增速持续放缓，房地产行业融资规模增速随之下降。在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，“房地产 金融”将成为中国房地产发展的重要趋势。
??2014年报数据统计显示，16家A股上市银行合计的“涉房贷款”高达14.02万亿元(均采用集团或合并口径相关数据)，较2013年底的11.77万亿元增长了2.25万亿元，增幅高达19.12%。房地产开发企业在融资渠道上依然较大程度地依赖商业银行贷款。
??目前的《商业银行法》规定，商业银行只能从事存贷业务、不允许对外进行股权投资。去年底，银监会副主席阎庆民曾在公开场合表示，未来将深化机制改革，探索商业银行“投贷结合”新模式。
??钟彬认为，房地产转型存在的重要趋势之一，就是从银行贷款走向投贷结合的投行模式。未来的房地产企业将会走向全产业链，在此基础上需要不同阶段融资方式的链接，以达到融资金额、融资期限的最优安排。
??“现在所有的银行都开始探索投贷结合模式。之所以这样做，是因为我们发现在现有的银行贷款模式下，如果企业还债能力出现问题，对银行是很大的风险。我们今天结合房地产行业转型来看，商业银行采用投贷结合之后，就给行业里的好企业、好品牌、好产品、好团队带来了很大的机会。这些企业可以成为轻资产，可以被资本去追逐。”
??与此同时，钟彬还提出，新时期房地产运营的逻辑已经改变，现在的逻辑是“金融 运营 地产”。未来的房地产金融是全产业链的金融，不仅仅是传统的按揭，而是更宽泛意义上的消费金融，而这之中就蕴含着巨大的市场。
??中锐控股集团董事长钱建蓉：人民币贬值促使房企布局海外市场
??这一轮海外投资浪潮远比2011年来得凶猛。据地产咨询公司莱坊预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。
??中锐控股集团董事长钱建蓉称，“虽然人民币不会持续贬值，但未来若干年贬值概率大”，而且美元持续上涨，美国制造业回归、经济转好，房企转型时，目光除了盯准服务＋、内容＋等，还可观察海外房地产市场，去海外进行投资。
??钱建蓉认为，尽管中国房地产市场出现剧烈波动，但是全国房地产开发销售总量仍处在高位，中国仍是全球最大的房地产市场。这意味着，需求仍然存在，可以长期投资。
??在他看来，需要关注的指标是城市之间的供求关系，不同城市间存在分化，选择在什么地方投资变得更加重要，比如无锡、南京等地的销售仍然很好，一些其他城市却出现库存高企的情况。土地供应均掌控在地方政府手里，如果急功近利卖了大量土地，就容易使很多开发商被套，投资时，必须观察土地的供应和需求方人口的导入、产业发展情况，看能不能支撑这个城市房地产的稳定和持续。
??由于海外土地市场的参与方更多，土地市场难以出现超额供应，企业被套机率较小，所以，在中国楼市仍存在长期投资机会之时，不少开发商开始布局海外房地产市场，平衡资产配置。
??钱建蓉介绍，海外银行对项目的评判是，当预售达到一定比例，才能进入开发贷款流程，即先预售后发生金融配额，所以真正进入市场的开工项目，其实已经实现了大部分预售，市场竞争环境相对健康。
??人民币贬值，海外市场存在机遇，更是加快了房企布局海外市场的步伐。
??据钱建蓉介绍，金融危机后，美国市场自我修复机制很强，反弹非常快，三四年前的一个项目，现在土地价格都已翻了一倍。
??更令他吃惊的是，在今年4月的某个投资大会上，他发现过去两三年政府都没有进行招商，奥巴马却亲自出席了招商大会。他称，现在美国的制造业在回归，资金也在回流，未来十年是美国的制造十年。
??除了美国市场，澳洲市场也值得关注，与外界印象不同，澳洲市场的买家主要是当地刚需用户。
??钱建蓉称，虽然在中锐控股当地的项目中，50%～60%是华人买家，但是整个市场华人的比例还不到20%。事实上，悉尼大学刚出炉的房地产报告称，整个澳大利亚的中国买家只占2%。
??据悉，澳大利亚刚需市场热，主要是因为矿业不好，大量的人口从矿区回流到了大城市。
??另外，钱建蓉介绍，澳洲正步入老龄化，老年人抛弃原有的四五亩地以及大房子，重新居住到城市，选择服务更加方便的小房子，所以两房三房较受青睐。
??朗诗集团董事长田明：将“轻资产”提到战略层面
??朗诗集团董事长田明在演讲中表示，中国经济的新常态，就是未来三到五年经济都将处于下滑期。由于总体经济在下滑，2016年各行各业的日子都不好过，都将经历经济衰退的阵痛。就房地产行业而言，“软着陆”是未来的趋势。
??在不少业内人士看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。
??2014年以来，包括万科、保利、世房、绿城等一众大型房企相继提出了自己的“轻资产”路线图。大量发展轻资产业务，因而成为如今房地产行业最主要的特征。
??面对经济增速减缓的“新常态”，朗诗地产从2014年开始，除了过去十年来一直秉承的“产品差异化”战略之外，也将“资产轻型化”提升到战略层面。
??田明表示，经过在产品差异化方面多年的努力，朗诗地产的产品销售速度和溢价都超过了竞争对手。在这样一个基础上，朗诗开始大力实施资产轻型化。
??“从今年开始，朗诗没有拿过一块项目，100%是我们自己的股权，全部是50对50的合作开发，30%以下的小股操盘，或者是没有股权，委托我们代建。目前朗诗在操作的项目有十几个项目是这种类型的资产轻型化项目。”田明透露。
??朗诗在轻资产模式尝试上，学习了美国铁狮门的模式。在主营业务资产轻型化的同时，把原来附属于房地产业务的配套业务，如养老、金融、装修设计院、物业等业务进行独立市场化经营。
??新城控股高级副总裁欧阳捷：市场将出现“四大分化”
??新城控股高级副总裁欧阳捷在演讲中表示，目前处在一个房地产存量市场越来越大、增量市场逐渐变小的时代，每年的住房面积不断上升，但每年的新开发量在逐渐萎缩。这个时候房企就有两个选择，一是逃离增量市场，二是挖掘存量市场的价值和潜力。
??在挖掘存量市场的价值和潜力方面可以看到，以前不赚钱的物业，现在变成了香饽饽；以前被人看不起的社区商业，变成了要挖掘的金矿；以前的o2o社区服务平台，现在开始受到关注了。
??欧阳捷认为，虽然商业地产目前还处在跑马圈地时代，但预计到2025年，跑马圈地时代就会结束，进入“战国时代”。
??在欧阳捷看来，产业地产目前同样不容乐观。“只有少数企业是一枝独秀，因为大多数企业已经没有机会了，产业已经进入后工业化时代，而养老地产、旅游地产、文化教育地产现在还没有找到可复制的盈利模式。”
??房地产市场真的如此悲观？欧阳捷说，关键是房地产市场没有以前增长那么快了，但是市场并不是很差，“今年的销售额已经超过了历史最高点2013年，达到了新的历史高点。”
??但是对于明年的房地产市场，欧阳捷预测，明年一季度销售增长势头会有所减缓，同比会继续增长，环比一定是下降。今年三四季度依然会延续政策刺激的惯性，但明年如果经济增长目标定在6.3%~6.5%，很可能不再需要房地产来拉动经济，透支将会显现。
??虽然市场不差，但是，蛋糕不会再变大，而房企也在“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”中呈现两极分化。
??欧阳捷说，百强房企进入增长瓶颈，已经难以保持过去10%~27%的平均复合增长率，2013年的7家千亿房企复合增长率也下降了一半，未来还将下降。中小房企则面临生存危机，倒闭、破产、被收购成常态，去年房地产行业并购交易增长一倍，今年还会增加。因此，房企转型、跨界、多元化成为必然。
??他认为，对于房地产的跨界、转型和多元化，大致基于两个逻辑。
??一是基于业务相关性的跨界整合，比如商业地产，做百货、做影院、儿童业态是为了配合商业的招商运营，做电商、金融是为了配合房地产业务发展，这都是具有业务相关性的跨界整合。二是非相关性的业务转型或多元化。比如做物流、食品、基础设施、体育等，也包括所谓风口上的业务转型，如P2P。
??欧阳捷表示，新业务需要熟悉新业务的新人，换句话说，就是必须要引进具有新业务思维、理解新业务模式、掌握新业务资源的一大批中高端人才，不能新瓶装老酒，不要以为信得过的老人也能开拓新业务。房地产已经由地皮与地皮间、产品与产品、关系与人脉的竞争，转向思维与战略、人才与资金、入口与流量、规则与谋略的竞争。
??欧阳捷认为，真正的转型、跨界、多元化一定是纳入公司战略中，有了基本成立的商业模式，自上而下地匹配引进人才，给予烧钱般的资金投入，才有可能取得成功。
??说到新城控股与新城发展的跨界与多元化逻辑，欧阳捷称，是基于聚焦住宅地产 商业地产双轮驱动战略的业务，比如互联网 O2O 儿童娱乐 家装 云柜 影院等，与之匹配的公司战略是高周转 现金流滚资产，人才匹配是精英 新睿，资金投入为境内外双资本平台(A H)，银企 发债。
??“新城就像匹骆驼在不断奔跑当中，我们认为企业必须有所为有所不为，懂得取舍所才能持久。”欧阳捷说。
??中原集团研究董事程澐：互联网是传统中介提升竞争力的工具
??中原集团研究董事程澐在演讲中表示，中国房地产行业进入存量房时代，加上互联网技术的渗透，这是中介行业出现巨大变革的两个重要原因。
??“为什么中介服务行业突然又成为了整个房地产行业的香饽饽？这是因为房地产行业已经从过去快速增长的建新房的时代，进入到存量房的时代。”程澐认为，尽管新房的需求见顶回落，但过去50年的生命周期所积累的房屋总量是巨大资产。如果说中国房地产业开发增速会下降，存量房的交易市场将是一个可持续的，甚至可以快速增长的市场，这也是引发资本高度关注的原因。
??另一方面，在程澐看来，购房者消费习惯的改变，是互联网对房产交易得以加速渗透的最重要原因。
??“我们所面临的消费人群已经从过去的60后、70后，渐变成了80后与90后，这是消费时代的转换，他们是伴随互联网快速成长的这一代，他们的生活习惯、消费习惯左右了整个市场的消费潮流，房产中介作为服务行业的一员，这就是变革的驱动力之一。”
??不过，程澐认为，真正的互联网思维不是对传统行业的颠覆，而是立足本业，把本业跟其他价值链交互合作，创造出更具价值的本业。以房地产的交易环节为例，它有三项特征，第一就是交易的价值，或者说交易的标的是非常巨大的，第二是交易过程是非常复杂的，第三是交易信息存在不透明性，互联网技术刚好可以弥补这一不足。
??“通过互联网思维，可以为房地产交易带来什么变化？首先就是真实房源。中原有一条宗旨就是公开资讯，公平交易，促成整个市场的公平竞争；第二就是交易环节当中交易安全的问题，风险的控制是一个非常重要的问题，不是建立一个互联网形式和大平台，线上线下简单的互通就可以达到，这需要一系列后期的信贷按揭、法律等等服务的配套。第三个就是交易价值标的的最大化，也就是对金融服务业的延伸。这是互联网对中介服务提升的三个核心要素。”程澐说。
??新榜创始人、CEO徐达内：以微信为载体的早期红利已结束
??新榜创始人、CEO徐达内表示，如今移动端平台在以各种各样的工具和模式嵌入我们的生活，无论一线二线还是三线城市。移动互联网的本质是大规模业余化生产，这一背景也使得现代社会的生产方式、组织形式、商业模式发生了巨大的变化。
??徐达内说，在这个时代，传统意义上的主编已经死了，新媒体成为了超级入口，是裹挟和影响着人们生活的重要载体。这个时代的新媒体就是面向移动互联网的渠道与容器。
??数据显示，中国13亿人口，却拥有1000万个微信公众号，相当于每130个人就有一个微信公众号，平均每50个微信用户就要分享一个微信号。
??新媒体在颠覆传统媒体的同时，也促使房地产企业改变传统的营销和传播方式，拥抱新媒体。徐达内表示，活跃用户不超过5万的微信公众号基本没有商业价值。
??徐达内认为，2014年是中国自媒体元年，而2015年明显可以看出自媒体的泡沫正在破碎，商业变现是支撑一切自媒体持续生存的核心动力。为什么进入微信时代开始热衷于自媒体？因为连接一切，因为单向传播，因为圈层效应，因为闭环可能，微信比微博承载着更大的商业变现的可能性。
??同时，徐达内还表示，目前，以微信为载体的早期红利已经结束了。接下来对很多做自媒体的人来讲，需要多平台运作等待下一波红利，相信随着QQ公众平台的建立，会使得视频、音频升级，相信导购类的媒体以视频为载体，在接下来两三年会成为非常热门的种类。
??新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪：“房地产 ”蕴藏巨量商机
??新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，未来几年，开发商会死很多，必须进行“三调三环”。
??“中国的房企已告别了短跑时代，全体加入了马拉松赛跑时代，队员的良好状态、可持续战斗能力、专业技能此时尤为重要。”与告别短跑时代相对应，房企也从“小时代”进入“大时代”，这是一个战略时代，也是一个战国时代，房企之间正进入新一轮大洗牌。
??李战洪总结说，“第一个是别死，这几年房企会死得很多；第二个是怎么活；第三个是如何复活，房企将走一条苦路；第四个是细分；第五个是转身；第六个是参赛；第七个是生态。”
??谈到第一个“别死”，李战洪指出，未来几年开发商会死很多，到2020年中国的开发商将少于3000家。而第二个“怎么活”，就是活下去的生存法则，用一个词来说，就是先要量，就是现金流导向，高周转、轻资产；再就是活得好，注重资产质量。
??第三个“复活”，李战洪认为开发商要走一条苦路，对于复活的选择，过去轻易成功或取得巨大成功的经验已成为企业未来发展的障碍，如何改变思维、主动变革、创新模式才是突破障碍的关键。
??从现实来看，不少房企仍在加速扩张拿地，尤其是那些不差钱的上市房企巨头。近期以来全国多个城市再现“地王”，背后的拿地者包括了华润、中海等央企地产巨头。
??不过，房企仅有资产规模仍难以适应新的市场变化，一个典型现象就是与A股上市房企略有不同，像万达商业、富力地产、恒大地产、花样年控股、越秀地产等在港上市的内房股的估值被严重低估。
??外界对此的解读是，随着内地人口、土地等红利结束，楼市供求逆转，更多的二三线城市土地及房价上涨被抑制，在内房股财务成本居高不下的情况下，港股投资人更关注净资产收益率，而轻资产战略恰是内房股转型中亟待提升的核心目标。
??这就是李战洪强调的“细分”。他说，过去三合一，也就是投资、开发、运营一体化，未来要一分为三，呈现开发、投资、运营分离的现象，专业做投资商、开发商、运营商。
??面对当前楼市的新变局，房地产商如何破解转型困局？
??在李战洪看来，开发商的具体动作主要是“三调三换”。其中，“三调”第一个任务是调整开发节奏，第二是调整开发规模，第三是调整产品结构；“三换”就是换价格，换产品，换客户。
??在此过程中，房企如何才能如虎添翼？李战洪给出的办法是转身“房地产 ”。
??他解释说，“我们说房地产 ，过去的房企一律做规模，未来有质量的发展，或者说，有质量的理性增长变得尤为重要，未来是三分天下的格局，特别是多元化，而多元化又分两种，业态多元化，以及产业多元化。
??为什么叫房地产 ？李战洪认为，一般企业，其实只做一个市场，就是做房地产市场，发展到第二步，房企开始做资本市场，现在这个阶段，在新常态下仅仅做好两个市场还不够，你要“ ”什么，比如说新鸥鹏就加了教育市场，同时做好三个市场，覆盖面就更大。
??当前，一个典型的现实是大量房企认为“房地产 ”就是多元化，盲目跟风跨界其他行业，认为这就是房企转型。但在专注于教育地产的新鸥鹏看来，“房地产 ”更需要专业基础和沉淀。
??万科周刊主编陈公正：微信传播内容和传统媒体提供内容不一样
??万科周刊主编陈公正认为，微信里面传播的东西跟微博不太一样，跟传统媒体也不太一样。
??以传统媒体的视角看，微信传播的更多是观点性的东西，这个东西能够引起很多人的共鸣，现在内容更多缺的是持续不断精彩观点的生产，很多自媒体人就聚焦于，或者把他的定位在有趣观点的生产。
??以观点取胜的风险是，作为个人来讲，或者小的组织来讲，观点、写法和报道的领域和所接触的人是很快枯竭的。
??陈公正介绍，万科周刊作为一个房地产行业的老牌自媒体， 2013年开始做微信公众号，微博以量取胜，微信以质取胜，微信更适合企业传播的特点。2013年刚开始做的时候，还是传统媒体的思路来做，无论它的内容，还是新闻风格、新闻推送，现在主要的趋势就是把视频作为主打方向，内容占比控制在一半以下，这是定位的一个变化。“作为企业自媒体，我们是要考虑未来五年、十年，如何把持续积累生产做下去，基本核心的策划能力，什么事情是重要的，什么事情是未来可能会到风口的事实做出一个预判，这个事其实就是自媒体工作者需要不断培养的内力，章法可能会变，这个内力一定不会变。现在，自媒体网络提供了很好的渠道，我个人认为它主要是低成本的快速扩张的渠道。”
