过去10来，在中国买房、买地赚大发了，其赚钱速度让贩毒者都痛苦到失声。但中国房价却一直是在与魔鬼同行。同一个太阳下并无太多新鲜事。眼下的中国三四线以下城市的鬼城不断被媒体披露。《聊斋志异》的新版故事正在中国各地重新编剧。而鬼楼、鬼屋更是遍布中国大江南北。
中国房地产泡沫已无可争辩。但何时破灭？却让国内外诸多名人摔了跟头。正如全球最著名的金融和语言大师格林斯潘所言：在房地产泡沫破灭之前，我不知道有没有泡沫，如果想要刺破这个泡沫，就要先想好药方。
关于房价预测问题。近期有学者披露，早在2003年，周炜星教授和 te教授就观察到了中国房价的“超指数增长”泡沫特征。当时他们根据截至2003年的数据预测，中国房价还将上涨到2008年，之后泡沫破裂。这不得不让人叹服！
但聪明的预测者显然无法预见到，2008年金融危机的爆发。更无法预见中国政府的4万亿刺激政策引出的信贷洪水泛滥。水(货币)大涨船(房价)自然高。“测不准定律”，主要是指“人性”的变量难测。尤其遇上政治利益权衡时，会变得高深莫测。也正因为有人的非理性存在，人为扭曲市场行为，便可造成市场失效假象，测不准定律由此“诞生”。
前期预言房价下跌的赌局者，自认“赌输”践约裸奔。风险揭示者总是会先成为“输家”。这或许是人类“宿命”。
关于房地产宏观调控问题。过去10年来九次调控已经被证实无效。最近姚洋教授撰文谈到了“卢卡斯批评”。也即“理性预期假说”。认为公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府(调控)政策失效。
也就是说，中国民众已不再是政府政策的被动接受者，而是会积极地做逆向思维和反向推演，揣摩政府政策的“意图”，并预先做出回应。不仅如此，逆向思维还形成了与政策相反的效果。比如，政府限购什么就买或投资什么。事实证明，果实总是香甜的。有人将此比作中国麻将牌里“限糊”打法，就是不打出对家所需要的牌，让别人无法糊牌。
房地产泡沫生成与破灭，是快速发展后的国家难以逃过的劫难。从1997年的东亚、1990年的日本、2006年的美国、近期的欧元区国家，全没有逃过房产泡沫生成与破灭灾难。事实上，房产调控不仅无效且无理。它往往会掩盖事实真相，让社会资金和资源全面错配。最终总是导致灾难性的的经济后果。
在中国，房产泡沫生成的核心机制与西方国家并不相同。归纳一下，大体上有三个：土地机制、货币与信用(信贷)机制、金融机制。
第一，土地机制因素。简言之，就是土地供应的行政垄断与住房的市场化之间的冲突，也即住房需求市场化与土地供应行政化之间的冲突。事实上，是房价与地价的双轨和多轨制之间扭曲形态。比如，小产权房与市场商品房之间的差价问题。这种制度本身就会扭曲市场化的房地产行业。比如说，中国土地的性质被人为分为农业、工业、商业和住宅用地，土地价格机制被行政分裂。
中国现存的土地制度，无疑是房价泡沫生成的第一大内因。它是计划经济时代遗留下来独特的制度。城市土地国有、且可以转让使用权；农村土地集体所有，但不能进入流通市场。农村土地须经国有后才能进入市场流通。也即供应并非有市场化机制决定。
在中国，购买城市房产，可以等同于购买这座城市的“股票”。由于土地供应及供应预期不足，使得住房需求显得过多甚至过度。这自然会抬升房价定价和房价高估值。事实上，中国城市土地实际供应是充足的，房价上涨主要是市场错误心理预期和把住房作为投资品所推动。
土地机制推升房价上涨，更大程度上，是由于土地金融推动了货币与信贷循环扩张导致的。土地作为一种可抵押的资产，在中国形成较为独特的土地金融模式。其核心是与银行信贷、央行货币三要素互动催生土地资产泡沫化的核心机制。
第二，货币与信用(信贷)机制因素。首先，货币超发无疑是推动房价上升的关键要素。过去10年，M2由20万亿快速增长到超过100万亿，这远远超过GDP和人均收入的增长。房地产市场事实已成为货币超发的黑洞，这也是中国没有恶性通胀的根本原因。
其次，信用相对于货币推升房价上涨比较隐蔽。信用与货币紧密相连但绝非是同一回事。最简单地说，货币是支付工具或手段，信用是跨期配置，也即把未来的收入现在花掉。信用本质是一种负债，如果信用没有约束机制危机自然形成。
债务问题已经成为当今世界经济主要风险。实际上，债务产生是典型的跨期配置和决策问题。比如，一个人收入预期很好，负债就可以平滑收入和消费，改善生活。若预期收入不好，负债则会陷入个人财务危机。2007年美国次贷危机，就是后者最典型案例。而宏观层面的危机就是由微观集合而成。
现代经济、“现代人”的与传统经济、“传统人”最大区别，201388888,就是拥有现代“信用”。按揭就是其中典型的一种现代信用制度。现代“信用”的出现，无疑对现代经济发展是具有划时代的意义。但危机从此也伴随现代经济发展全过程。
