编者按：2012年，郑州房地产市场经历了1、2月的孤寂，3、4月的波动，5、6、7月的激情，8月的平静，9、10月的躁动、11月的沉稳、12月的翘尾之后，在这充满无限纠结、兴奋与落寞纠缠的一年，开发商是否收获了自己的预期？在各类政策突袭下，2013年的楼市又将以何种姿态呈现于世人？
为了更为直观的展现2012年的楼市表现，预测2013年的市场走势，新浪乐居重磅策划大型访谈《远见2013 品牌房企巡礼》，采访团队深入房地产公司、走近房企高管，强力打造一场异彩纷呈的楼市饕餮！
新浪乐居讯(编辑 李佩佩)2012年 6月18日，张家鹏以一篇名为《再见，DTZ戴德梁行！》的博客，作别他与老东家的十年情分，由此开始其全新的职业轨迹。一个多月后，他与几个原戴德梁行同事创建的RET睿意德，在北京、成都、沈阳、郑州四个城市进入全面运营。
截止2013年1月份，RET睿意德已经进入30多个城市、服务40多个项目，公司人数预计在2013年底突破450人。显然，这出乎RET睿意德执行董事张家鹏的预料，“450人的规模是公司创立时预计三年后才可达到的局面。”
图为RET睿意德执行董事 张家鹏
半年踏进30多个城市 手持800亿货值
当上老板的张家鹏比以往任何时候都要忙碌。
过去的半年时间，在积极服务客户、拓展业务的同时，RET睿意德团队开辟了一门行业课堂：地产圆桌大讲堂。2013年1月17日，继北京、沈阳、成都商业地产圆桌论坛成功举办后，张家鹏将课堂搬到了郑州。2个多小时的演讲让郑州的开发商听得畅快淋漓。“我们就缺这样的理论加实践指导。”与会开发商称。
图为张家鹏在郑州地产圆桌论坛现场
第二天上午，面对镜头，张家鹏说话已甚为吃力。“张总嗓子前几天就有点不舒服，昨天的长时间讲课加重了喉咙的炎症。”公司同事称。
于是，半个多小时的采访，张家鹏只能尽量压低嗓音作答。然而，这场最为“低调“的访谈，却潜藏着数个颇显“高调”的数据。
2012年8月至今，张家鹏掌舵的RET睿意德虽仅航行半年，里程令人倍感意外。张家鹏介绍：“公司目前已经有200多名员工，到2013年底应该会突破450人。450人是我们原来创立的时候预计三年后能达到的，但目前来看速度比预计快了很多。目前我们已经进入了30几个城市，有四十几个项目在做，现在大概已经有800亿的货值在手里，当然这个数字还在不断增加。”
张家鹏告诉新浪乐居，2013年RET睿意德将开设三至四家分公司，“3月份会考虑上海，6月份会在武汉开分公司， 12月份会开出深圳或者西安公司。”
RET睿意德的发展速度超出了各位公司董事的预期，也令同行感受到这个新团队的来势汹汹和压力。有业内人士说，以张家鹏为首的RET睿意德团队具备丰富娴熟的商业地产操作经验，也累积了不少业内资源，这是他们的先天优势。另一方面，近两年各大房企纷纷由住宅向商业地产转型，然而专注于商业地产服务的公司极为缺乏，这给此类公司提供了较大发展空间。
转型的“诱惑”：传统房企存在三大挑战
2009年以来，住宅市场遭受调控给商业地产带来发展机会，包括郑州在内的全国绝大部分城市上演商业地产开发热。“住宅是政策市场，这一轮调控让很多开发商意识到住宅市场的绝对风险。并开始了由住宅向商业地产的转型。”张家鹏称。
在张家鹏看来，商业地产为开发商提供了平衡风险的平台，也真切考量了房企的竞争力。 他认为：“一个房地产企业是否优秀，要看它是否能够顺利完成由住宅向商业地产的转型。”
事实是，20年来，住宅一直占据房地产市场的主导地位，商业地产起步较晚。多数房地产企业缺乏商业地产开发经验。张家鹏认为，传统房企转型商业地产存在三个方面的挑战。“第一个是文化的挑战。住宅之前是卖方市场，对于开发商来讲除了政府是你的甲方，其它都是你的乙方，所有的外围都是分包商。即便产品有瑕疵也不会影响市场。但是商业地产市场是一个买家非常强势的市场，可以说从来没有过卖方市场。那么，从一个卖方市场转向买方市场，从一个强势性转向配合的心态，那这个企业就不容易转变。但是如果你不变肯定没有办法实现项目运作。”
传统房企面临的第二个挑战，张家鹏认为是产品思维。在卖方市场状态下，住宅产品向来不愁销量。而商业地产市场是一个反向不对称市场，买家更为强势。“以招商为例，你招进来的品牌认知度越高，它的历史积淀越多，它就越专业。但是，在中国做商业超过十年的房企不多，从未做过的也大量存在。所以这就导致房企不了解商家的需求，还按住宅的思维建设项目，项目建成后再去招商，这对后续招商和运营是一个很大的阻力。”
另外，商业地产与住宅的不同之处还在于，卖房是一次性的快速交易，而商业地产是一个养的过程，盈利过程较慢。“很多开发商较难适应这样一个转变。比如说在考核上，你以销售的考核方法来考核招商是没有办法做到的。住宅项目每年可能50个人就能创造几个亿的利润。但是商业从建设之初就开始投钱，开业时还得投钱，项目人数高达几百人，而且还会亏损，甚至亏损不止一年。其实这对商业来讲是一个正常的过程。”张家鹏说。
商业地产阶段性集中供应 最大问题是结构不对称
始于2009年的商业地产转型热，导致的直接影响是：商业地产项目雨后春笋版在全国各大城市涌现。以郑州为例，单是城市综合体项目就已多达53个。成都、沈阳、昆明、石家庄等城市同样上演着商业地产“上位戏码”。一时间，关于商业地产发展过热、泡沫化倾向初现的言论频有传出。
在张家鹏看来，市场并未如此严重。他说：“大家之所以这么认为主要缘于几个市场背景。第一就是不适应。人们对新事物的出现总有不适应，对一个事物由少到多的成长的过程也有不适应。人们的思维往往都会局限在说站在现在去跟过去比，站在现在去想未来。所以从这个角度造成人们心里的恐慌和担忧。”
“阶段性集中供应确实存在。”张家鹏坦言，在房地产企业的转型大潮下，短期内市场供应得到一定程度的爆发。他认为，按照城市人口总量来看，现有商业供应与需求并未存在多大问题，业界担忧主要集中在尚未投入运营的商业。“商业如果招不来商就开不出来，不像住宅，盖起来就无法控制。”
“另外，大家对于商业地产过于偏激。”张家鹏称，人们单从供应量上得出泡沫的结论，是因为现在最大的问题是结构性问题。其实市场上的需求也大量存在，只是与供应错位。张家鹏以婚姻举例：“就像现在的剩男剩女一样，大龄女生与大龄男生都很多，但是不能说男生过量还是女生过量，只是双方没有对上。商业地产市场同样如此，商业地产项目面临招商困难，而品牌商家也存在找店困扰。其实这只是信息不对称的问题，并不能归结于供应过量导致。”
2013年主题化商业势头甚猛 去主力店趋势加强
经过短时间内的爆发，中国商业地产在磕磕绊绊中摸索着前进。对于2013年商业地产市场的发展趋势，张家鹏认为主题化商业将逐渐显现。“市场永远是这样，从没有的时候到有，再从有的时候到全，全了之后再往细走，往细走就是更专注于某一个类别，我觉得主题化商业在2013年会有更强烈的势头。”而这，也被业界视为激烈市场竞争下，开发商的一项突围之道。
2012年双十二淘宝打的那场漂亮仗让实体店心有余悸。张家鹏认为2013年电商冲击仍会继续。但这也给实体商业带来发展启示：尽力展现实体店最核心的竞争优势。在张家鹏看来，这个优势就是体验性，这是网络购物所无法替代的。
张家鹏进一步指出：“一个商业地产项目的体验要素包括商场空间感、服务、便捷性等方面，开发商或者商业项目可以在这些方面有更多思考。现在消费者已经不把商场看作是一个买东西的地方，而是一个休闲、聚会、生活的地方。”
2013年商业地产市场的另一个走向，是去主力店化趋势加强。目前来看，主力店已经不再是大规模购物中心的优势，虽能带来可观人流，但无法向以往一样可起到拉动效益的作用。“现在新一代的消费者感觉百货这样的业态不是特别有前景，因为百货是一个买东西的地方，你在一层就知道五层在卖什么。事实我们也看到说在去年已经有部分购物中心里的主力店出现了问题，而且还成了一个包袱，这就是市场的变化。”张家鹏补充道，主力店租金相对较低，会影响整个购物中心的效益。
主力店对硬件需求的特殊性也对购物中心产生制约。如果主力店运营情况不佳，后续硬件调整的难度较大。比如一般而言，主力店需要规整的面积，空间丰富性较差。“2013年去主力店化趋势还会加强。”张家鹏强调。
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