国五条细则出台满月，全国主要城市楼市成交量开始下行，房价并没有得到遏制，仍然继续上涨。该政策是否会进一步调整，也造就了部分购房者的观望心态。
专家说，房价增长的同时，土地出让收入得到增长，相应地也带动了地方财政收入的增长。房价、土地、地方财政三位一体，地方对土地财政依赖性不改，国五条细则难落地。房产调控实际成为中央与地方之间的博弈。综合新华社电、《经济参考报》报道
随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道？
百城房价环比连续11个月仍然上涨
北京、广州已对房价出台了政府指导价
进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。
中国指数研究院5月2日发布的数据显示，2013年4月，100个城市（新建）的住宅平均价格自2012年6月连续第11个月环比上涨，平均价格为10098元/平方米。同比连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。
以北京为例，截至4月27日，北京市新建商品住宅（包含保障房）成交量环比3月全月下降62.9％，与去年同期基本持平。扣除保障房后，纯商品住宅成交量环比3月全月下降约58.9％，同比去年下降15.8％。亚豪机构统计显示，4月北京商品住宅成交均价为21938元/平方米，相比上月出现小幅上涨。
上海德佑地产市场研究部监控的数据显示，4月上海市商品住宅成交面积为环比下跌41.3%，成交均价为23914元/平方米，环比上涨4.4%。
广州的不少售楼处相比1季度冷清不少，价格仍未有明显调整，成交数量已经开始出现下滑。但与此相反的是，4月广州全市房价涨幅为2.41％，尤其是今年“五一”假期头两天，全广州市成交均价为16626元/平方米，和去年同期的11267元/平方米相比，同比暴涨47.6%。
然而此前，4月24日，面对3月以来房价涨幅高达35%的压力，广州市表示将接受国土房管部门的价格指导，成为继北京（4月11日）之后，第二个明确表示对房价进行指导的城市。这被外界视为某种程度上对国五条地方细则做出的调整。
调控缺乏杀伤力，仅北京执行20%的个税
中央调控目标是房地产市场平稳，房价稳定。地方目标是“增幅稳定”，二者存在较大差距
各地城市房价上涨，这似乎与国五条新政的出台初衷相悖。有分析称直接原因是地方出台的国五条细则调控力度不一。
所有地方版本中，北京可谓最严厉。除了严规20％的交易个税外，京籍单身被限定只能购买一套住房。
与此相对的是，多数城市内容缺乏新意。上海、深圳、重庆等7个地市虽然明确涉及20％个税，但截至目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。虽然广州、南京等地提出预售证核发制度，另有一些城市提出限价目标，但总体上是对中央“国五条”的重申，被指缺乏“杀伤力”。
还有一些城市的调控政策更是大而化之，语焉不详。昆明市称：“要求各部门做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房和房地产税收政策。”济南市则称：“进一步落实限购、住房信贷政策……严肃查处违法违规行为。”福州市概括性提出：“保持本地区房价基本稳定。”
于是一些地方的楼市、土地市场则出现了新的动向：杭州市国土资源局近日公布的新一批预出让地块可建面积接近372万平方米，推地规模刷新了杭州历次“推地潮”纪录。
业内人士提醒，从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。
土地出让收入增加，地方财政收入也跟着增加
博弈双方不是地产商与购买者，而是地方政府与中央政府
与房价上涨相应的是，地方的财政收入也得到大幅增长。
财政部日前公布的数据显示，今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。出现这种情况的主要原因则是房地产交易带动地方财政收入增长明显。
在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”社科院房地产研究室主任倪鹏飞表示，仅针对房地产业征收的上述几大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。
国家发展和改革委员会投资研究所研究员张汉亚认为，地方政府对于“国五条”落实并不积极，其原因在于地方政府对于当地房地产外需及房地产相关税收等依赖性较大。“房地产调控表面上是开发商与购买者之间的价格矛盾、供需矛盾，实际是对土地财政的挑战，调控更多表现出了中央、地方政府的合力。”
在房屋交易量大幅增加的同时，土地出让收入也增幅明显。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。
新华社评论员庞瑞发表评论称，在房地产调控的背后，真正的博弈是对土地财政非常依赖的地方政府和中央政府之间的博弈。中央政府应尽快加快扩大试点房产税的政策范围，让地方政府对于土地财政的依赖可以逐步过渡到通过对于持有环节的增税来加以弥补。
不下决心改变土地财政，房价还会继续上涨
周天勇：经济学博士、教授，中共中央党校国际战略研究所副所长
潇湘晨报：国五条刚刚出台的时候，有分析称细则的目的旨在打击房地产市场的投机者，现在一月过去，这种效果有没有显现出来？
周天勇：仔细研究“国五条”的各项政策会发现，各项政策皆是针对投资投机进行打击和抑制。而从实际的调控效果来看，政策调控对市场起到了震慑的作用，一二线部分城市的成交量下滑，是最好的体现。
潇湘晨报：楼市量减价增的原因在哪里？
周天勇：“新国五条”3月1日出台，但由于落地时间在3月底和4月初，这导致房地产市场出现了近一个月的政策真空期，在市场出现恐慌性购房的情况下，3月份出现了市场放量的现象。
但同时，土地供应量以及新房市场的供应量却没有跟上，再加上自住型需求并没有减少，新房市场的供求关系也更加紧张。而在各地细则出台之后，二手房市场供应以及成交量都出现了下降，部分需求转移至一手房市场，更是促进了房价的上涨。
潇湘晨报：百城房价继续上涨，有人说是各地国五条的细则调控很不得力。
周天勇：地方政府对于国五条细则的操作比较温柔。在“国五条”政策出台后，其中20%差额征税政策、信贷政策等多项重点政策多地并未真正落实，除北京外，其余地区并未开始执行20%个税。但出现这一状况的根本原因仍在于土地财政政策。
潇湘晨报：本轮调控会不会又陷入房价越调越高的怪圈？
周天勇：国五条政策调控只是辅助手段，房价上涨的重要原因在于，地方政府的土地财政状况没有得到改变，如果中央政府不下决心改变这一现状，房价还会继续上涨。
当然，抑制房价上涨还有其它办法。如扩大土地市场的供应量，从供求关系上解决市场问题，当然，房产税的开征是一项威力巨大的政策，也是抑制房价上涨的一个撒手锏。 记者唐琨
