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近期，国务院公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。这是首次国务院常务会议正式提出的要求，因此引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广，对此赞成者和反对者，不一而足。
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“以房养老”目前还不具备全面推广的条件
实际上“以房养老”模式在国外已经实行了数十年了，如美国、加拿大、新加坡等国家已经有成熟的经验，那么这一模式是否适用于中国呢？从长远的角度来看受人口老年化、独生子女普遍化的影响，解决养老问题需要多种渠道，“以房养老”模式正是一条渠道的补充，也是社会保障系统发展的趋势。但是，中国的文化背景、金融市场以及法律制度是否能给“以房养老”提供推行的基础呢？答案显而易见，目前还不具备全面推广的条件。因为产权属性决定“以房养老”模式有失公平。
对于“以房养老”模式很多专家学者大肆鼓吹能有效改善社会贫富差距。实际上是否如此呢？我的观点恰恰相反，在当前社会保障体系不健全的情况下全面推行“以房养老”模式不但改善不了社会贫富差距，而且会拉大社会贫富差距。我们可以通过数据与逻辑进行分析。根据规定，老年人住房反向抵押养老保险的办理前提是老人自有住房，养老对象必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做抵押、出租或转让的处置。也就是说，拥有小产权或没有产权的农村住房是排除在外的，因此就产生了一个新的问题，那就是有失公平性。从社会保障的角度来说，所有老人都应该享有保障的权利，但是由于房屋产权问题将导致中国老人养老出现两极分化，富的更富，穷的更穷。也就是说那些在城市里拥有产权住宅的老人可以每月领到上万元的反向抵押养老保险金，过着丰衣足食生活；而那些为中国发展默默付出一生的农村老人独自守着大房子却因为没有产权而无法实现“以房养老”梦想。
老人未必接受“以房养老”模式的三个原因
根据2009年国务院新闻办公室发表的《中国老龄事业的发展》白皮书指出，中国60岁以上老年人口已近1.44亿，其中近六成分布在农村。而根据中国老人委的统计，到2013年中国60岁以上的老人已超过2亿，由此推断有1.2已到1.5亿的中国农村老人是不具备“以房养老”的条件的。再加上中国当前没有建立农民退休制度，农民到60岁只能每月领到55元养老金，而城市老人每月平均可以领到1650元养老金，收入相差30倍之多。因此，在农村里看到60岁留守老人每天喝稀饭不足为其，看到70岁或80岁老人在田里劳作也不足为其，因为社会保障不健全而迫使农村老人下田劳动自食其力至死是不可回避的问题。如”以房养老”的模式推广后，中国城乡老人的收入将会从30倍上升到60倍以上。
当然，“以房养老”模式也有可能只是一厢情愿，即便是城里的老人也未必能接受“以房养老”模式。原因有三，其一是货币观念问题，与其反向抵押还不如一次销售。反向抵押是老人把资产抵押给金融机构，然后以定期取得一定数额养老金，在老人去世后，金融机构收回住房使用权。因此很多老人会这么理解，如果出售可以一次性拿到的钱却要通过金融机构反向抵押每月支付给自己，因此心理缺乏安全感；其二租售倒挂促使老人选择租房养老，目前中国大部分城市都出现严重的租售倒挂现象，也就是说租房成本远远低于购房成本。老人会选择把房子卖掉一次性回款，一部分钱用来租房一部分钱用来买理财产品及生活所需，算下来比反向抵押更胜一筹；其三反向抵押估价难以界定，首先让金融机构对房屋进行调查与估价是一个巨大的工作量，其次金融机构出于风险肯定会从严估价，而老人出于市场看涨心理往往会过高估价，双方估值落差难以实现平衡。
总而言之，“以房养老”是一个趋势，也是社会保障渠道多元化的一个补充，但就当前的条件来看，还需要很长的路要走，其涉及的监管与执行部门众多，只有通过民政局、房管局、人社局、金融以及保险机构等多个部门一起研究制定的政策才可能适用于推广。另外对现有的法制法规也是一个考验，如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。再则，完善社会保障制度，根本性解决农村养老问题是“以房养老”模式推行前必须正视的问题，否则中国两亿老人真正能享受到“以房养老”政策的也只有那些条件相对优越的城市老人。因此，建议国家在制订具体“以房养老”政策时，把小产权房与农村自建房考虑进去，让一亿多农村老人同样能享受到安度晚年的权利与福利。
作者简介：
郑荣华，昆仑控股商业投资集团总裁
毕业于北京大学、国家一级房地产策划师、工程师。近几年来在《中国经济导报》、《中国经营报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《中国房地产报》、《金融时报》、《21世纪经济报道报》、《哈佛商业评论》、人民网、新华网、中国网、中国经济网等国家一级报纸、刊物和媒体上发表学术及论文数百余篇，并在多家媒体开设经济评论专栏。2012年，被浙江省经济和信息化委员会、浙江省人力资源和社会保障厅、浙江省企业联合会、浙江省企业家协会授予“浙江省十大杰出职业经理人”并荣获“金马奖”。
郑荣华近期主要研究领域：产业经济、消费行为学、房地产战略管理、房地产金融。著有《焚烧的岁月》及《中国地产危机与战略》。
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