人物背景：
朱振阳律师，法律本科学历，在读研究生，中国民主建国会会员，浙江建桥律师事务所副主任。
朱振阳
朱振阳律师为：温州市鹿城区青年企业家公益事业促进会秘书长
温州广播电视传媒集团新闻综合频率(温州之声)特约时事评论员
温州市市直单位“五型”机关建设特邀督查员。
温州市鹿城区旅游局行风监督员
温州市律协企业重整重整及破产管理专业委员会委员
朱振阳律师主要从事商务谈判、公司收购兼并、资产重组，投资等非诉类业务；同时也办理各类经济合同纠纷，建设工程纠纷、公司股权纠纷，借贷纠纷等等；
【新浪乐居】：“金九银十”到来，购房者又将掀起热潮，那么房产证和土地证作为所购房屋的权属证明，对购房者来说是必不可少的。最近有住户反映居住房屋好多年房产证却迟迟没有办下来，您有接到过此类案件吗？如果购房者遇到此类情况该如何运用法律程序解决？
朱振阳：我接到过很多此类案件。碰到最多的是拆迁安置房的买卖，因房产系拆迁安置，有诸多因素导致原拆迁人即拆迁安置房出售方未能领取房产证，这可以归结为两方面原因，一方面是政府的原因，所以无法办理产权证。另一方面是原产权方见利忘义。因此二手购房者也无法拿到让自己安心的产权证，碰到这种情况最多的做法是做委托公证，由第三方作为受托人代原拆迁人领取产权三证，然后再过户给二手购买者，因此一旦政府房管部门通知可领取产权证了，二手购房者会很快将产权登记在自己的名下。而在一手房买卖即商品房开发公司出售给购房者主要是开发商的原因，比如未交齐税负、规费等原因导致无法领取产权证，遇到这样的情况首先与开发商协商，督促其尽快履行义务以便办理产权证，否则去法院起诉让其承担违约责任。
【新浪乐居】：刚签订完房屋买卖合同(还未过户)，合同已经规定了由买家承担税费，但是现在买家拒绝承担，卖家会否以此为由要求赔偿违约金？或者买家是否会以税法规定个税由卖家承担，合同的规定违反国家性法律为由，拒绝承担个税并要求卖家承担责任？
朱振阳：首先，如果合同双方在合同中约定违约金条款，一旦出现违约情况就要承担相应的违约金。如果没有约定违约金条款则即使一方出现违约，另一方也不能要求对方承担违约金，还要进一步明确说明的是，如果约定违约金条款的，对违约金的数额也要明确，不能模糊不清，模糊不清指的是，如约定违约方承担一切经济损失等字样，否则属于约定不明，守约方得不到法律保障。其次，但然一些税负法定规定是由卖家承担，但税负支付方式有代缴，因此在合同约定一切税负有买家承担，这样约定缴税主体实际是不变，只是约定由买家代为履行缴税义务，这样的约定并未违反法律行政法规的效力强制性规定，属于合法有效，在司法实践中也未有法院判决这样的约定无效的判例。
【新浪乐居】：近年来，国家相继出台房地产调控措施，但对于“具体税率的变更”，当事人显然是不可预见的。不过，税率的变更不会导致合同的无法履行，该情形是可以克服的，不属于“不可抗力”对于这点，您怎么看？
朱振阳：所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和旅行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不可由买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。一般来说，不可抗力的构成要件有；1，不能预见。按一般人的标准去衡量，商品房买卖合同双方在尽到了应有的注意义务而仍不能预见，就是具备不可抗力的主观要件。2，不能避免。不能避免是指当事人对事件的发生不能进行控制。3，不能克服。是指当事人对事件的发展及结果不能进行控制。4，因果关系。不可抗力与造成合同不能或不能完全履行有因果关系才可以作为免责的理由。需要指出的是，不可抗力免责，需以上四个要件同时具备。因此“具体税率的变更”不属于不可抗力，双方仍然应当按照合同约定继续履行，税负有哪一方承担还是由那一方承担。
