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在住宅市场，宅地供应量则是影响住宅供应的基础。如果土地供应长期不足，必然会引起销售市场供不应求，推动价格上涨。反之，若可供建设用地过剩，未来房价上涨将缺乏动力。
我们分析对比了全国40个主要城市最近五年(2009~2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。虽然土地供应与住宅销售存在1-2年的时间差，但把统计范围放大到5年的周期后，时间偏差的影响减小，我们可以看出不同城市趋势上的变化。
一线城市在最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。分时间段看的话，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。在2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。
分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。
若根据各城市累计供地销售比划分等级，上述40个主要城市可分为以下几类：供地销售比小于等于110%，为供求平衡；大于110%，为供应略多；大于150%，为供大于求；大于等于200%，则为严重供大于求。按上述标准，二线城市中的武汉、大连、宁波，三四线城市中的唐山、昆明、贵阳等城市均属于土地严重供大于求，新房市场竞争激烈，房价上涨乏力。而四大一线城市明显低于平均水平，均处在供应不足的状态。
除了土地供应外，未来城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；而部分二线省会城市也有对周边人口的吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；对于那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价甚至存在下跌的可能。
1. 新开工回升 三四线存量压力仍在
2013年，随着全国销售市场回升，库存下降，全国新开工面积也扭转了去年的下跌颓势，整体出现回升。新开工的回升一方面体现开发商对后市信心的回复，也意味着未来供应的增加，同时也将拉动上下游相关产业，有利于整体经济回升。从全国来看，2013年无论是新开工面积或是施工面积均实现了正增长，且数值在11月份进一步得到提升，累计同比增幅分别达到10%与13.5%，2014年整体市场供应量预计会小幅平稳增长。
从城市类型看，一二线城市的新开工回升幅度均高于全国水平。一线城市中，深圳两指标同步走高，这与它2013年的销售大增25%有关；二线城市中，南京新开工面积高企，库存压力下行，预计2014年依旧会维持一个良好的销售走势；广大三四线城市新开工增长缓慢而施工面积走高，显示出存量压力仍在，未来市场平稳为主。
1. 拿地趋谨慎 标杆房企仍看好一二线
在市场普遍的印象中，近年来地价快速上涨，甚至高于房价涨幅。但从标杆房企的角度看，近几年拿地价格水平其实是逐年走低的。
我们统计了2009年以来，十家标杆房企购地楼面地价与当地房价的比值，即地价房价比。这一指标逐年下滑，显示出标杆房企对后市价格上涨日趋谨慎。虽然2013年土地市场地王频出，但十家标杆房企拿单价地王的很少，以恒 大为例，虽然在12月5天内连续拿下上海、南京7幅土地，总金额高达103亿元，但平均楼面地价并不算高，仅为13833元/平方米。
地价房价比的走低，除了反映出标杆房企对后市期望值更趋谨慎理性外，同时也显示出行业成本的上升，即除地价以外的其他成本上升，比如资金成本、人力成本等，因为从财报来看，标杆房企的利润率水平也是逐年下滑的。
一二线发达城市虽然地价房价比高于发展中城市，但由于一二线城市房价涨幅高，如果未来一二线房价涨幅依然能维持高于其他城市10%以上，其利润空间并不比三四线城市小。
行业发展的另一个趋势是海外扩张和业务多元化。开拓海外市场可看作是规避国内调控风险，并伴随国内高收入阶层走出国门的步伐，但其实这和业务多元化一样，实质是分散主业的风险，反映了标杆房企对未来政策及市场变动风险的顾虑。
因此从市场面总体来看，受有效供应不足和需求旺盛的双重影响，未来一线发达城市依然会有比较好的表现。而三四线城市将总体平稳，部分供应过剩城市有房价下跌压力。
2013年末各城市陆续推出的调控收紧，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。
