3月30日，央行、住建部、银监会和财政部等多部委同时亮招，二套房首付降至四成，免征营业税期限从五年降至两年。这一救市政策，被业界称为“3·30新政”。这一天起，2015年楼市有了新的变局。
“3·30新政”满月后，央行于5月11日实施的年内二次降息，再次给楼市加了一把火———在宏观调控政策组合拳下，截至5月的2015年义乌楼市，在市场预期和市场表现上，开始发出种种积极的信号：成交上涨、观望期缩短、投资性需求回归……一些房产人士开始张臂迎接久违的“暖市”到来。尽管义乌房地产市场房源供应量庞大，去库存化仍将成为房产商今后一段时间内的努力重点，但多数业内人士仍认为，信心回升、房价回稳、楼市回暖将成为2015年义乌楼市的主基调。
数据分析：
“3·30新政”助推成交
新政对楼市影响几何，数据变化中可窥探一二。
首先来看义乌房管部门今年一季度的数据，2015年1~3月，义乌共成交房产2182套，其中商品房1535套，二手房647套。但从总量上看，2015年一季度义乌房产成交量环比2014年四季度（10~12月）的3446套，下跌了36.6%。
不过，大幅下跌并不违背义乌楼市的成交规律，每逢春节放假、市场歇市，义乌二手房市场成交量都会呈现一定幅度的萎缩。对比同一时期的萎缩幅度，或许更能看清市场的真实情况。
同样来自房管部门的数据，2014年1~3月，义乌共成交房产1739套，其中商品房1215套，二手房524套。2015年一季度房产成交量同比2014年一季度，上涨了25.4%。
值得一提的是，若以1~4月为统计周期，义乌房产成交的同比涨幅将更大。2015年1~4月义乌房产成交总量为2903套，2014年同期为2196套，同比涨幅为32.2%。涨幅扩大，4月份“贡献”居多。统计显示，2015年4月，义乌房产成交量为721套，其中商品房357套，二手房364套，总量同比上涨57.8%。
“新政实施对楼市的成交量，起到了至关重要的作用。”业内人士介绍，4月成交量快速上升，一是受到了学区房成交量上升的拉动，二是受“3·30新政”的刺激。特别是新政的刺激，让不少先前观望的客户下定了买房的决心。
一些二手房中介公司表示，4月客户增加量、带客户看房量、房产成交量，环比上涨约50%。
需求结构：
投资性房产成交再度回归
楼市成交中，刚性、改善、投资是顾客购买房产的三大需求。眼下的义乌楼市，究竟哪类需求占据主导地位？答案仍然是刚需。不过，投资性需求的回归，却是密集利好下今年楼市的新变化、新亮点。
“过去一年多，几乎没遇过到客户前来购买投资性商铺。但今年4月，这一情况有所改变。”义乌坐标不动产江滨西路店区域总监潘明伟介绍，2009~2010年，义乌投资性需求集中释放，商铺成交活跃。但之后，商铺成交由热转冷，近一年来近乎销声匿迹。不过，上月，其所在的公司，成功促成了两笔商铺类的房产订单成交。两名投资者分别以105万元和110多万元的价格，购买了义乌地下商城的商铺。
房管部门数据显示，2015年1~4月义乌房产成交总量为2903套，其中住房为2095套，其他为808套，占比38.5%；2014年全年，“其他”类房产成交量占全年成交量总量为23.8%。“‘其他’当中，商铺等投资性房产，占到不少比例。”业内人士称，占比扩大，表明商铺、写字楼等带上投资性需求的房产成交量正在上升。
在常见的刚性和改善型需求中，刚性需求占比仍相对较大。坐标不动产的数据显示，该公司1~3月新增客户总量为2080人，其中在每月的新增客户量中，刚性需求所占比例依次为60%、55%、65%，所占比例均超过改善型需求，刚性需求一般对中小户型需求较大。
义乌某房地产课题研究小组对一季度商品住房及二手房交易情况进行统计与分析后指出，目前，义乌商品住房和二手住房仍以首次置业为主。商品住房首次置业比重基本保持稳定，每个月均为63%，与去年同期相当；二手住房首次置业比重逐月增加，可见目前义乌购房者的刚性需求比例基本趋于稳定，超六成为首次置业。
而且，一季度新购住房人群中，商品住房首次置业者义乌本地人占56%（去年四季度为48%），上升幅度明显；二手住房本地人占42%（去年四季度为41.8%），基本稳定。这说明经过一系列的住房消费政策刺激之后，更多义乌本地人的住房刚性需求被激发，加入购房者行列。
心态变化：
顾客购房“观望期”缩短
2015年至今，政府已数次出台楼市利好政策，降息，降准，降低首付、缩短营业税征收年限等，不断刺激着房产商、中介公司和购房者。政策的密集发布，使得大家对楼市再生乐观情绪。表现在外，就是购房者的“观望期”相比以前缩短了。
“等等等，就怕房价上涨。”前天，在义乌国际商贸城经商的楼先生，以300多万元的价格买下了稠州北路上一幢垂直楼。他从4月中旬开始看房，最终在央行年内二次降息的次日，签了合约。老楼坦言，要不是央行降息，自己不会果断出手。
“新政刺激下，客户购房心理变化非常明显。”义乌浙铁绿城房地产开发有限公司营销经理王建明介绍，客户下单速度在变快，绿城玫瑰园的3#和6#楼开盘当天去化近100%，有的客户首次来访到成为玫瑰园业主仅几个小时。
据悉，绿城玫瑰园高层示范区和义乌城市会客厅暨高层会所，3月底和4月相继开放后，顾客认筹踊跃，3#和6#楼的开盘被迫提前至5月9日，当日开盘劲销5亿元，轰动义乌，现在只剩最后一栋188、211平方米“楼王”。
潘明伟介绍，二手房的成交周期也在缩短。以前，一个客户平均要看10多套房，才能完成成交，现今一般看5~6套即可下单。一些购买者的心理悄然从“愿意等”向“不敢等”转变。
后市预期：
二季度迎“止跌反弹”拐点？
“3·30新政”持续发酵，加上央行降准降低，5月楼市继续走旺的可能性较大。在二季度结束时，楼市“止跌反弹”的拐点能否真正到来？
有业内人士认为，从当前整个义乌房地产市场供应看，新房市场存量房源仍然较大，集聚区房产权益置换，未来也将加大供应，楼市回暖的说法为时尚早。
潘明伟认为，“3·30新政”给楼市带来了直接效果，央行多次降息则提振了购房者心理预期。目前，二手房挂牌价与去年同期相比接近持平，但成交价浮动比例开始从以前的10%~20%回落至5%左右，表明价格开始趋于稳定。
目前，全国一二线城市，新房的销售在政策暖风的吹拂下，成交量大幅上扬。4月北京一手商品住宅成交面积环比增长48%，同比增长23%；上海成交面积环比增长59%，同比增长63%，成交均价同比上涨13%；广州成交面积环比增长49%，同比增长22%；深圳成交面积同比增长45%。
相比而言，义乌的新房成交情况对比一二线城市略有滞后。王建明认为，2015年全国楼市出现复苏，整体强于2014年，已成定局。在义乌，现在新房成交渐火，但属于量增价平，房价止跌反弹的现象并未出现。按一般规律，房产成交量持续增长3~6个月后，房价将迎上涨期。为此，若继续保持当前的行情，今年二季度义乌新房市场或能迎来房价止跌反弹的“拐点”。
