编者按 传统的楼市旺季“金九银十”即将到来，8月广州预售证的发放数量持续走高，新增预售房源数量共7937套，仅次于五一前的预售房源数量。其中，中心六区因受限售影响，整个8月仅获批510套预售房源，因而9、10月广州中心六区仍将继续缺货。
价格方面，广州十区两市在在连续两周跌破10000元/平方米以下，上周重回14000元/平方米以上的正常水平，主要原因本周中心六区高价项目集中签约所致，而天河和越秀均价重回30000元/平方米，拉动均价上升。
同时，房贷出现“一贷难求”的困境。面对即将到来的“金九银十”，银行停贷信号的放出，无疑是给传统的楼市旺季带来巨大的冲击。
而正当人们担忧前期较为淡静的成交会影响旺季成色的时候，楼市在近日一波强劲的“日光潮”使得市场温度瞬间达到高潮。广州楼市放佛都在扑朔迷离中，“金九银十”成色到底如何呢？
9月4日，华南论语专家组将对“金九银十的成色”进行全面剖析，新浪乐居将为您现场图文直播，敬请期待！
地点：新浪乐居
时间：2013年9月4日14:30-16:30
主持人：
王 瀚：华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长
论坛嘉宾：(排名不分先后)
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家
陈甡：城规建设监理有限公司董事、副总经理
杨刚：广东三正律师事务所合伙人律师、法律硕士
吴新坚：华南城市研究院研究员
郑 珺：广州市女知识分子联谊会
黄穗诚：房地产纠纷处理专家、广州市房协专家委委员
钟 炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
申格联：房地产估价师经济师 中国数字艺术设计工程师资格认证专家
黎文江：合富置业首席市场分析师，高级工程师
许学锋：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家
----------(以下为直播实录，专家观点不代表本网站立场 )---------
主持人：各位我们开始会议。金九银十今天是9月初了，已经进入金九银十的范围内了，在金九银十乃至到年底下半年这一段时间，未来广州楼市大概应该会有什么样的走势？我知道黄老师最近一段时间在市场上存不少盘，不知道黄老师对未来市场动态是否有什么新发现？
黄穗诚：由于中国的楼市是政策市，没有发生根本改变，什么周期论，在目前的状况下这些都可以忽略。我们看一看广州市楼市金九银十成色如何这个话题里面的，这里说广州10区2市在连续两周跌破10000元/平方米，上周又回到1.4万元/平方米，原因就是中心6区高价项目签约所致，既然这样，未来的金九银十也会出现这种状态，政府调控的结果。
据说限贷，限签很重要原因就是广州市楼市领先于全国涨幅，这种情况下就必然对楼盘提价或者报价方面高于控制性指标，他会暂缓网上登记，这种情况下广州市金九银十的情况一定是看原来的控制指标究竟多少，所以目前的状况我觉得金九银十的状况肯定在我们控制指标之下，如果不是我们广州市、广东省就给上面批评了，这就不好办了。
王瀚：谢谢，相关部门一些动作据说已经引起了市场价格一些波动，甚至可能会导致一些对未来预期一些影响，对于市场投资，下半年会有什么样走势或者变化？
许学锋：广州市对中心城区实行限签，所以统计数据没有真实反映市场销售数量，也就是说供求关系，也没有反应实际价格，所以过去这两年广州市的一手房的统计数据基本上可以忽略，真正反映市场销售量和价格的还是要看二手房，过去一年多时间广州二手房特别是这个中心城区的二手房的销售量和销售价格呈现的量价齐升的局面，二手房专业的代理销售机构他们的统计数据，因为样本量足够大，统计出来的数据还是有代表性，根据自己本身市场的了解，实际情况也是如此。
从9月份到今年年底这种趋势目前来看总体上不会改变，还是继续呈现量价齐升的局面，外围情况不那么乐观，外围是指去到花都包括清远那边的楼市稍微郊区也不那么乐观，增城离开新塘，离开荔城以外其他偏僻的地方楼盘销售情况也不会太乐观，南沙一些位置稍微偏僻的地方销售也不可能很乐观，总体判断是这样。 也就是说整个广州现在除了刚刚所说这几个地方以外，其他地方的销售，无论是新盘，还是重新推的盘都会受到追棒，因为广州人太多了，对房子的居住需求是非常强劲的，而这种可供房子无论一手房还是二手房，相对来说都是供不应求，对广州整个二手房、一手房在未来的5、6个月的时间里面趋势还是往上走的。
从投资角度来说现在由于有限购，在中心城区限购的区域买房子作为个人投资要考虑到自己是否有这个指标，如果没有指标就没有办法投资房子了，投资公寓类，不受限购好不好呢？总体上是水涨船高，公寓类的价格也会跟随上来，但是公寓买过来虽然市场销售价格在涨，但真正转手卖就会比较麻烦了，转卖就很难卖出去，而且价格也不是看上去那么高，一手可能卖两万块钱，可是实际要卖1.6万元/平方米也不一定可以卖出去，像炒股那样转指数没有赚钱，买公寓就要注意这个情况，作为开发商来说广州中心城区这里有条件，只要有地，还是比较乐观，应该尽量抢地，建房子。
广州接下来会大面积进行三旧改造，继续，此前几个地方试点的基础上现在已经明确了，要进一步推进。我曾经讲过三旧改造政府是吃力不讨好的事情，但是新城镇化主旋律越来越强劲情况下，广州市也不能不重视，也要通过城镇化的运动来拉动地方的经济，拉动投资，拉动消费拉动整个经济否则广州就暂时没有太多的经济、行业亮点了，汽车也有问题，石化也有问题，广钢又搬走了，其他的动漫、创意这些又暂时还成不了气侯，所以还是要有看得见，摸得着，能够很快见效的，通过这种三旧改造能够为当地的农民、市民、居民带来实实在在的好处，像猎德等村，虽然怀旧我们也很关注，但钱我们也是很在意的，接下来在三旧改造方面一些大的房地产开发商、投资者会带来很大的商机，我们可以紧紧盯着这一块。
许学锋 ：广州市创禧投资公司董事总经理 战略规划与房地产投资专家
王瀚：陈总从外地回来，对比一下外地和广州或者说广州的楼市下半年怎么走？
陈甡：我去了外地西北的楼市在走下坡路了，主要是西北的发展突然滞后了，还有生活习惯的改变问题，楼市在走下坡路了，讲到广州楼市老百姓心里面就是买涨不买跌，越涨就越买，广州今年楼市基本上都是领涨全国，老百姓也非得入市。
这一段时间据情况看，老百姓都在创造条件入货，所以从入货的速度来看，不仅带动了广州市区内的，跟许博士不太一样就是也带动了清远市等广州周边楼盘的走势。 清远现在也是通过广州把价格拉得比较高了，如果要看的话还得要看回到二手房指数或者其他指数。在天河、越秀现在均价都不止2、3万了，底价3万差不多，没有4、5万买不下来了，现在海珠、荔湾的指数都有3万以上了，现在我们觉得政府尽量控制单价，没有一下子拉那么高，但是市区，楼价上涨过快带动入货，我觉得9、10月今年肯定还有很多人争取去买楼，市区有盘我估计早就一间不剩了，没有开售之前我觉得预订得差不多了，只不过给你网签是多少，你排得好先签，不好慢慢签，可能大概就是这样一个态势。 我发言就是这样，今年肯定会涨得一塌糊涂。
主持人：接下来有请申老师谈谈。
申格联：今天我们谈就是广州楼市金九银十成色如何，按照成色来讲，成色作为10成来看，我觉得今年金九银十应该就是6-7成左右，为什么这样讲呢？按我判断首先从量来看我是这样给它定论的，不叫金九银十，量嘛，因为房地产要看量和价，从量来讲这应该就是银九铜十，从4、5月份来看销量还是比较足，广州市房价涨得比较快，销量比较旺盛，消耗了一部分的刚需积累，广州市现在也要经过网签，审评，价格太高楼盘也不太好，放量也不大。 据说有20个新盘，但我觉得如果像这种价位来讲，刚才陈总也说了，在广州市区要买房子4、5万元/平方米还买不到新房子，但是该买房子就差不多了，所以这个量是走不上去了，因此就是银九铜十，但价也不至于一塌糊涂，价还会涨，开发商至少在这个条件下不可能把价放下来，因为大家都知道的。
前不久大家都知道土地市场的盛宴出现很多地王，开发商就是为了金九银十打下的基础，忍痛割爱，多投一点在地价上，把购房的心理让他们知道，地价贵了房价还要涨，你要买，为涨价埋下伏笔，这不是悬念了，加大第二投入，第二个4万亿投入很大，这为全国拉动还是比较大，投资钱从哪里来？肯定就是印过来的，但钱会贬值，钱一贬值有人就把钱放在股票，银行不保险所以就去买房子，因为还是有人去买，有钱人还是很多，当然没钱人更多，但没钱买不到，涨不是悬念。 但跌就是奇迹，为什么说奇迹？当然也有跌的传说，跌不是一个传说，大家知道现在房产税现在也是一个传说，但是这个传说一旦变为现实可能对于楼市来讲，房价要往下跌，房产税一出台肯定就是下跌的压力，下跌的推力。所以看房产税内容如何，现在不是说杭州有一个模板，如果按照杭州房产税的模板，我觉得对房价是有很大的压力，上涨有很大压力。
美国波兰克很早就说了，量价宽松要冲着金九银十上来了，他就说9月份收紧量化宽松，一收紧房价上涨动力又没有了，环境受国际环境的影响美国人没有安好心，我们刚刚搞好房价现在又来一个动作。
胡刚：老师最近比较关心政治。
申格联：对，我觉得量、价要分开来看，成色大概就是7成。 还有许博士所说的拆迁，这个拆迁我深有体会，拆迁对房价是有影响的，为什么开发商给你的拆迁费多，成本大，房价要往上涨，开发商跟拆迁户的博弈很重要。
举一个例子，拆迁我亲身经历过这件事情，当时在环市路搞地铁，当时附近有一个很好的楼盘，单位的房改房，当时开发商给是7000元/平方米，但很少，因为当时新盘都要1万元/平方米，在周围买房都要那么多钱，博弈，博弈之后开发商没有关系，通过关系找找开发商实在不行就提到1.4万元/平方米，有很多人就很高兴了，马上在周围买新房，但还是有一部分人顶住不拆迁，他觉得1.4万元/平方米不够，但当时在环市东路老东山买什么房子都不行，但现在惨了，所以拆迁户也要有头脑，开发商给你市价，认为在周边可以买到好房子，新房子这就应该要感谢开发商， 在这个博弈过程当中开发商赢了房价不会涨那么多，因为给拆迁费少，如果拆迁费往上涨，房子成本高，房价肯定会往上涨，这也是三旧改造，房价会不会往上涨，也是看两者之间的博弈。
王瀚：接下来有请钟总谈谈。
钟炬：金九银十这个提法我觉得金和银会不会转一下，金九银十肯定是9月份比10月份更好，这才是金九银十，但无论如何肯定是10月份会比9月份更好一点，我觉得应该就是银九金十，9、10月之前，9月份肯定比10月份更好。
9、10月份楼市怎样？有4种可能，铁九铜十，铜九铁十、银九金十、金九钻十4种可能，这些条件可能会出现，也可能不会出现，如果这些条件出现了情况就会出现。
铁九铜十，这出现就有一个情况，我们住建部或者发改委有关领导找我们广州约谈，为什么约谈？广州楼市在全国来说我们是领涨者，按照以前国几条的精神就要找领导约谈了，一旦约谈大家会觉得房价会跌，大家就不买，这个时候就变成铁九铜十，这就是刚刚非常同意黄老师刚刚所说政策市，这样就是政策市了。
铜九银十，为什么？现在问题就是买房子人很多，很多人也想买，但贷款不容易，如果一直贷款这样紧张的话金九银十就来不了，但有一种说法，9月份贷款可能会更加放松一点，银行资金会更多一点，10月份可能会更多，如果这个事是有可能的话，情况会更好一点的话，可能就会产生铜九银十这种做法。
银九金十，什么时候出现？如果我们信贷不是放得太松，而是很紧，但是房产税这个东西出来了，大家就会买房子，为什么？因为房产税首先我不太同意老师所说房产税是为了降房价，人民日报有文章说，房产税不是降房价的利器，从这个角度来说，但房产税如何征？现在很多版本都出现了但有一种版本我估计可能是最大可能的，存量不够动增量，现在有10套房子，只要你不动，不在买新房子就不征，再买就再征，这个时候我们要为了存量就要买，如果房产税很确定，11月份三中全会出现，要出什么长效机制，很多人猜长效机制跟房产税肯定很有关系的，既然如此这个东西出来就会出现恐慌性买楼，大概就是这样，这就是银九金十出现的情况。
金九钻十，我们信贷放松了，房产税这个消息又出来了，诸多条件综合在一起，我相信9、10月份就会出现金九钻十的局面，至于房价涨到什么程度，有什么变化，这个东西很难说，因为刚刚博士也说了，我现在拿到统计的资料，我觉得变来变去肯定是假的，为什么？其他不说了，芳村那么偏僻的地方，新出一个楼盘起价2.3万元/平方米，从这个角度来说芳村非常偏僻，芳村名字不好听，楼市一直涨不上来，但这种地方都到2.3万元/平方米了比我们公布一手房的均价还要高了，从这个角度来说房子涨，我觉得这是不会变的，有跌房价也跌不了，为什么这样说？
钟 炬 华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
黎文江：好像说身份证就可以了，为什么要户口？
钟炬：他不是广州户口。
黎文江：好像不是这样。
陈甡：身份证不是广州。
钟炬：这种情况非常非常多，我就感觉房价跌是下跌不了的。
王瀚：谢谢钟总，接下来有请黎老师谈谈。
黎文江：有一些地方是九九金，有一些地方是五成，中心城区包括番禺、包括花都五成，萝岗、南沙、增城是九九金，为什么这样说呢？政策市就是影响到中心几个区，中心几个区首先我们看情况怎样，因为中心六区有限购，限签，限售等等政策，存量都是大户型，新增量又很少，这里说只有几百套，没有供应量而且不是中小户型的价格又高，在金九银十就掀不了什么热潮，就算买了也不会签，在数据上表现不出来，在中心城区来说是比较平淡。
番禺什么问题？番禺和中心差不多，因为番禺均价还是比较高，剩下也是大户型，中小户型这一次也是比较少，我们预计番禺区和中心区都是一样，没有什么亮点； 花都从5月份以来成交量逐月减少了，花都本身价格上来了，不是8000元/平方米的概念了，有一些跑到10000元/平方米了，所以花都区政府也实行了指导价，大概就是8000元/平方米左右才可以给预售，所以成交量下来了，网签减少了，就这些原因，很多人跑去美林湖买了，美林湖7000元/平方米。
陈甡：这是清远的。
黎文江：对，山前大道，距离相差不远，就跑去美林湖了，所以美林湖就搞了一千多套也卖掉了，其实很多把很多花都客拉过去了，这一次黄金月，黄金周花都也是比较差的。 这一次供应量还不错，还是比较多，2000多套，但比较分散，在各个板块也有，规模比较小，掀不起大浪，没有什么热销的亮点。除了个别的像雅居乐锦城，保利高尔夫等会有一些亮点以外其他都是比较平平的。 在这种情况下这几个区是比较差的，为什么增城、南沙、萝岗比较好呢？
跟大家说说，增城前几个月表现比较好的，大概四分之一在新塘，广州市的成交，11大概会有11个楼盘要推新货，大概4200套，这是历年来比较多的，很多没有推新货，保利东江首府，碧桂园的凤凰城等很多楼盘很久没有推货，现在马上推出来了，每个楼盘都有几百套，无论东江首府，还是凤凰城，肯定在金九银十含金量九九，所以说会比较好的表现新塘的房子，主要就是很多好东西推出，而且在100平方米以下小户型比较多更加吸引投资人去，增城是这种情况。
萝岗1-7月份表现非常棒，有几个楼盘都是日光盘，价格在1.5万元/平方米左右，在广州的平均线里面这一次也有大概10个楼盘要推出新货，还有三个全新楼盘推货，所以这一次就会搞热这一次的黄金宴，新货里面比较抢收就是1074套都是公寓，这些公寓不限购，相对住宅来说性价比比较高，附送面积比较多，这1000多套会很受欢迎。新推住宅70多平方米，80多平方米，100平方米，两房、小三房以这些为主，这些都是刚需客比较喜欢，再一次也会造成日光盘的现象。
南沙大家都知道了，规委会现在已经全票通过了总体规划了，又什么地铁线，又第二个机场放在这里等等，搞得很好看了。这样也刺激了投资的市民，十一黄金周很抢手，还会推出8块地，还有万达绿地，量身订做的商业用地给他们，这也是卖点，总体规划获得通过，还有商业配套也会有很大手笔，现在申请自由贸易区和深圳前海、横琴捆在一起申请自由贸易区，这些足够开发商在金九银十做几个卖点了，投资者也会去投资的。货量也不错10个楼盘2000多套，其中在明珠湾区，最近南沙里面推出的重点发展区域，明珠湾大家可以关注一下，明珠湾现在是重点发展的区域，开发商有很多产品也会在这边推出，又会出现一个抢购的热潮。 碧桂园和富力南沙又会推出两个楼盘，碧桂园会铺天盖地来一些广告，所以我觉得南沙在金九银十还是会有热点的，这几个热点综合起来就是这一次的九九金，其他五成，成色一般，表现比较平淡，我估计就是这样。
许博士刚刚说到三旧改造，我也说说三旧改造为什么会突然那么热呢？我的观点是广州市没有地了，没有新增地了，我们市长说只有600平方公里了，没有地了，我建议清远划过广州，肇庆划过广州市来，在没有来之前地怎么办？就利用三旧改造这一块，这不是新增的，只能用这个了。现在也在征求意见，地下店铺也要收钱了，以前不收钱，现在也要收钱，地下车位也要收钱了，意味着什么？广州用地要用三旧改造的地，地下的地要收钱了，市政府现在有很多三旧改造用地，有490多平方公里，有一段时间可以用了，所以我们不担心房产税那么快就过来了。 金融城地下挖了4、5层，以后也是一个方向，从地下收钱，利用地下。
黎文江：合富置业首席市场分析师，高级工程师
陈 甡：商业空间都要收钱，不商业空间不收钱。
黄穗诚：有一个讨论稿，讨论稿里面就是说，以前要收，以后要收，很多人没有注意，已经到了讨论期，但大家都没有注意。
黎文江：我把三旧改造说一下，没有办法的事，现在搞很多旧工厂拿出来卖，城中村拿出来改造，这是一个问题。 价格怎么样？金九银十不涨价就是最大优惠了，但涨价也涨不了，政府不给涨，就不搞优惠了。
主持人：接下来请郑珺女士。
郑 珺：我代表一部分的工薪阶层，购房者。
黎文江：你还有多少名额？
郑 珺：我名额很多，之前大家觉得房价贵没有入，现在从刚需角度来讲，结婚，年轻，工作的，刚需无论多贵最终还是要有一个窝还是要卖，还有一部分人50年代末，60年代初都是很多孩子出生的，大家都不是独生子女这一部分人就涉及到养老问题，养老地产业提出一段时间了，这一部分人的改善性的住房将来要考虑，他现有是有住房，但将来养老住房是否适合，养老地产就涉及到老龄公寓的事情，但这体现养老服务上面，我们现在买的房子，现在拥有的房子包括自己住的房子也好，根本体现不出来，怎么养老，就住一个屋子，很多养老，有很多报道已经体现出来，老人一个人在家里面病死，老死都不知道，接下来都是独生子女的，谁来看呢？将来这方面的地产就比较追棒一些。
这一次金九银十到来是不是向我们这个年龄阶层人要考虑一下改善性住房，有没有适合的老龄社区，过几年又是临终关怀了，房子需求是有，但到那里的去买，能否买得起，买了之后能否很好使用，我觉得肯定有一部分人，相当一部分人是有改善性的。房市还是十吧，金十，这是少不了的，谢谢。
王瀚：有请吴总。
吴新坚：下午好，前一段时间我们跟很多开发商聊天的时候也说，银行没有款给他们，他们也受到限签，放量限签，你超过价格就不签，还要制定两份合同，这对一部分的刚需买家影响很大，他分两份合同现在还要增加很大一部分的款，所以开发商就谈条件。
具体广州楼市情况我建议是有两点： 第一、从化、花都目前我不是很看好，目前没有很多利好，还是很平淡。 为什么增城、番禺、南沙这几个楼市好，因为他有几个规划影响力比较大的。增城现在搞一个荔城湖，这就涉及到大量的搬迁，改造，农民要进入商品房市场了，这就导致很多人要去商品房市场，这部分的需后也很大。 还有地铁方面，轻轨可能会从厦门的轻轨经过增城这一块，就连起东莞、佛山等，交通枢纽起来了，就导致楼价还会抢。碧桂园的楼盘现在都在抢号了，有一些开发商也在不卖了，一些高端楼盘不卖了，在等市场升价卖。
第二、受到番禺，不知道番禺楼价，因为四号线，三号线延长线会带动整个番禺区的发展，而且番禺区政府也重点打造万博，把万博作为整个广州，整个南部的商业中心，带动了楼价，还有其他的商业地产，大量五星级酒店都影响到了番禺的购房，那边会有一个新城市出现了，大家都想去那边购房，在那边居住、购物、上学等周边配套都会慢慢好起来的，这对番禺楼市还是有一定的影响。
第三、为什么说南沙，因为南沙这个楼市是受政策影响，但是都在看好南沙，广州人想到以后投资热点他们都跑去南沙了，因为南沙目前有一些楼价还是相对不是很高，因为南沙还是不错的。 我总结三点，有三个点总结整个广州楼市政策面，政策面限价限签，可能会延迟了楼价的上涨空间，货币政策，货币政策放松了利率的政策，政策开发商目前很缺钱，为什么很缺钱呢？因为他们前期大量用钱买土地，动用他们的钱，很多开发商就会加快退货速度，不会保留，有什么货就马上退，他要减少融资成本；供求关系，目前在广州还是比较不平衡，中心区地很少，从化、花都这些地大量的土地供应，这边楼价上涨还是有一个幅度，我就暂时说我的观点，谢谢大家。
吴新坚：华南城市研究院研究员
王瀚：接下来有请杨律师谈谈。
杨刚：我看了在座基本上属于房市专业人士，我是属于非专业人士我就从非专业角度看看房地产的问题。 这个题目是说广州楼市金九银十成色如何，这里面有两个概念，一个广州楼市，这里面的广州楼市是代表一线城市房地产发展情况，中国人有一个特点，幅员辽阔，地区发展不平衡如同广州市里面的广州市中心和郊区，增城、从化这些区别一样在整个范围里面都有一个区别性。
金九银十，从表述来看这是习惯性的表述，就不同行业来讲，基本上都有一个趋势，在一年里面9月份、10月份是比较旺，这是相对性来讲，9、10月份相对于普通、一般的月份。 成色如何？相当于还是做一种比较短期的，比较微观的分析，但就这个话题我还是想从总趋势来讲，无论房地产如何发展，都必须在大环境之下。，整个发展实际上是制度市，政策市也有一定道理但不完全市，政府调控那么多年，政策出足够多，想很多办法，包括限购，限贷，这些东西都做了，但市场上就是不买账。
从我看这个问题的角度来看，整个房地产市场还是一个市场经济，只不过我们有一个根本性的制度在这里，制度是什么？土地招拍挂，土地财政，发展商开发土地的成本越来越高，开发楼盘所需要的资金，各方面的成本越来越高，还有长期性的通胀的因素在里面。 中国作为发展中的国家，有这样一个趋势，我从内地长大有一个很明显的趋势，村里面的人首先跳到镇，镇往市，市然后往省城，然后往一线城市，沿海，这个趋势很明显，现在农村里面人越来越少，市里面人越来越多，但市里面、省会城市人口越来越多，北上广，一线城市就体现得更加明显，从大趋势来讲我认为只要中国这几个决定房地产的因素，特别是土地财政这种因素不改变，房地产往上涨的趋势是不会有任何改变，我说就是广州一线城市。 县里面、市里面，这属于另外一回事，西部，中部省份也是另外一回事，我们今天就是谈一线城市。
目前的金九银十，还是要跳到9、10月份，相对于全年的角度上来讲这是什么结果？传统9、10月份都会上涨，因此整个房地产会比较旺一些，但这种旺主要是一种刚需的进一步的释放和改善性的进一步释放。房地产在我们人有两种刚需，一种刚需要有一个房子，年轻的时候需要一个房子，要居住，要结婚，当然中央曾经也倡导，你不要买房子租房子也照样结婚，但这在中国不适用，还是要买房子，而且还有一种趋势不仅仅要买一个房子还要不断扩大，一房一厅扩大到两房一厅慢慢不断，不仅有刚需，还要改善。这里有一个房子我要变成电梯房，房子面积也要扩大，房子的层次，从20年楼龄，10年楼龄，最后变成新房都有。
今年有一个宏观经济大层面的东西，我们经济确实碰到很多问题，然后贷款方面也出现很多问题，新一届政府出来之后对于这种经济层面，短期的经济比较好的素质方面的容忍度增加了，这些方面可以把它作为一种负面，但不能改变整个房地产的大趋势，不能改变整个刚需释放的要求。 因此我认为，今年金九银十也还是一种稳中有升，相对于我们的6、7、8、9月份还是有上升的情况。补充一下，各位专家也说目前一手房有关的售謦，我们认为不具备十分强烈的参考性，实际上政府采取短期的政策，出现了之后限贷，限签，3月份的新“国五条”，我认为这些情况都不能代表房地产的实际情况，房地产的实际情况就是其他月份，然后没有短时间的意外波动，意外波动情况下比较畅旺的情况。
杨刚：广东三正律师事务所合伙人律师、法律硕士
胡刚：金九银十我比较同意黎主任的说法，整个广州也要分区来说，老城区基本上可能供应量也比较少，户型比较大，总价比较高。为什么这样说呢？楼盘的开发不重复了，现在看广州市里面现在发得比较紧，一个季度对各个区考评一下，一个季度过去你这个区有多少项目受到邀请，这个月又搞了一次也就是前两天，这是第二次了。 去年新型城市化是某天，今年就是一个季度，现在主要就是萝岗区、增城、天河，天河最重要，越秀也就是因为有杨箕村，没有杨箕就不是，大头就是天河、萝岗、增城，现在也有比较大量性投资下去，这个力度较大，那边土地供应是一个，基础设施也是一个，现在价位比老城区还是低了不少。
现在到中心知识城的地铁、现在增城投入也特别厉害，增城通过广徽高速下来，时间大概就是半个小时，可以通过增城进入广州，增城进入广州有高速，还有挂绿湖的建设，我觉得金九银十也会比较旺一点，天河也是一个新型的版本。 南沙这一片，南沙这一片现在就比较虚了，都是投资，概念，政策一会儿好，一会儿又低落了，还是比较大的波动，所以大家投资会往东走，政府项目都是东部比较多。整体感觉来看，现在东部广园路的汽车增加速度也是非常快，广园路下去都要红绿灯还要等几个红绿灯才能进到凤凰城。原来就是广园东板块，不仅凤凰城，靠近新塘的小楼盘都居住进去了，车流量也在增加。
番禺现在价位也比较高，成交量也不会太大，总的来说老城区可能也不会太旺，外围主要还是东面，其次就是南面，西面就要佛山了，这也跟政府规划有关系，原来就是南拓东进北进西联，现在调整过了，现在两个新城区，一个就是东部，一个就是南沙，但现在东部这一块启动比较快，地铁项目、引进项目，自然环境改善也好都比较快，东部这两年会比较快我也同意黎主任所说的，广州有不同的板块。 其实有一个板块风水轮流转，在同样一个半径范围里面，现在是东部最低了，其他同样半径距离，凤凰城现在1.2万元/平方米，但现在最低就是东部了，最终还是在同一个半径距离范围里面，东部现在凹下去了，但最终大家都可以去看，还是根据以市中心为周边的半径，像北京的三环、四环就是根据这个价格来的，一环可能在北面、在西面最后才是南面这也有可能，这是总板块。 现在楼市政策，新一届政府有一句话就是保持房地产健康发展，我觉得这句话什么意思？这一届政府对房地产怎么搞，还没有想明白，还要继续思考，上一届政府的国五条，都过了。
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员
郑珺：什么叫做健康？健康标准没有出来。
胡刚：这也说明开完十八大之后中央政府其他方面也有很实在的步伐，很多政策也出台了，恰恰就是房地产现在还没有思考，估计十八大三中全会11月份开过之后也不会定下来，因为地方政府已经说了不会定下来，新“国五条”现在都不说了，这很明确不会再去继续了，从目前政策来说可能至少现在还没有怎么搞，现在只是泛泛谈一下，以后收紧还是放松，可能市场化调节都有，但现在还是观察期。 在这个观察期从现在开始到今年下半年都不会太形成很明确信号，这跟上一届政府可能是延续可能也是另外一个调控手段，另外再重提这就很难说了，这需要我们去判断了，这也是很重要，因为现在大家包括开发商也好，市民，包括中央政府也没有下，因为房地产现在跟经济关系很密切，要保增长，但这一届中央政府有三句话，一个保增长，一个搞民生，一个搞社会公平，在这三个方面。
郑珺：农民的房子会不会入市？
陈甡：暂时不会。
胡刚：要公平、民生、保增长这三条，都跟房地产有密切关系，这相互之间还有影响。
陈甡：跟大中城市区别很大。
胡刚：对，政策现在还是需要观察，跟新“国五条”是完全不同的政策阶段。 另外我想说一下，广州这几年人口增加特别快，这也是比较符合，最近因为中国城市化过50%以后，50-60%之间城市化特点是什么？今天理论就是60%-70%是一个阶段，70%过了又比较平稳了，但50-60%这个阶段都没有一个比较统一运作，但这恰恰是中国这一段时间，现52.7%，2020年每年1%的增长，国家比较稳定1%的增加2020年就是50-60%左右，这一条很多学者发文章认为，这个阶段有两个特点，在整个体系里面特别比较难管理，大家会更加往大中城市移，因为这个时间国家经济还是不太发达。
还有郊区化，郊区化有两个定义，一个就是泛的郊区化，广义郊区化中心人口增加，郊区人口增加比中心区增加还要快，狭义郊区化中心人口下降，郊区人口增长就是郊区化。这一条估计可能性也比较大，中心城区的房子、人口，广州六号线通的，广州也像北京、上海那样郊区化起步了，郊区化起步了之后，量比郊区多，这是一定的。 这两点国外的国家像日本的东京、韩国，差不多在这个阶段，也就是这两个国家有比较参考的点，这也跟刚才的判断，中心城区现在没有土地，没有房子可以卖，外围一点。金九银十主要看近郊，花都，南沙比较远，要一个小时，大概就是半个小时，看东部，看凤凰城。
郑珺：黄埔没有人说说。
许学锋：黎老师刚刚所说外围九九，中心五十我赞同，但也要补充一下黎老师讲只是讲一手楼，我们今天在这里讨论是整个楼市，二手楼现在占广州销售量比例跟一手楼差不多了，现在二手楼是7，一手楼是3，金九银十不是盯着一手楼。 在广州这里稍微郊区一点的地方，现在房地产还是处于非常发展水平很低的状态，白云区的钟落潭整个镇到今天为止没有一个商品房楼盘，你们要是有心还可是去实际考察，看看有那些镇，白云区的钟落潭镇，整个镇没有一个商品房楼盘，都是农民房，所以他刚刚只是离开环市路才20多公里的地方，离开20多公里就没有商品房了所以这两个意义，还有很大发展空间。
广州楼市特点就是中心城区以及副中心的城区很有机会，可是稍微远一点就没有机会了，你说交通，理论上说的，钟落潭这个地方的交通已经非常方便了，高速公路的出口，还有国道，刚刚通过这个地方，但只是离开环市路20多公里的地方，连一个楼盘，我们商品房从84年到现在，但今天那里没有一个商品房楼盘，这种情况说明广州本身即使原来几个区像白云区稍微比较偏远的地方商品房发展空间很大。 反过来您也可以说广州楼市特点就是越靠中心越有机会，稍微远一点没有机会，因为机会就没有人去搞，相当于一个买鞋的公司去一个岛，这里没有人穿鞋回来汇报，然后又人回来这里没有人穿鞋，这里市场很大。
黄穗诚：我补充一下，金九银十我刚才听到什么城市如何，其实这是一个比喻，怎么说？9月份就是属于金，10月份属于银，可能12月份就是铁，不存在什么成色问题，成色问题就是理解错了，结论是错的，所以这是白讲，金九，金贵，10月份就是银的，那么11月份就是铜，12月份就是铁，再过去就是更加拉杂的东西，这是一种比喻。 银九金十也有可能发生的，原则上判断错的刚才很多人这个说了很多以后我再说。
为什么有金九银十这个说法，背景、背后客观原因是什么？大家都知道9月份是毕业生毕业的一个季节，找工作的季节。过了一个月就对了，因为我参加工作的时候是9月5日，大概是这个时间段，这是属于一种学生，学位房没有了，因为这是一个就业的阶段，就业阶段必须也要考虑房子，根据这个刚才许博士讲交通非常好的区域，钟落潭，但问题我刚刚毕业我最多就是做公交车或者11路车两腿走，我不会开着宝马过去，这种情况下交通再好没有公交车就没有办法实现购房，在这个方向。
9月份为什么是金，也有销售目标的问题，开发企业销售问题，在9月份必须要筹备年底，要回去，我们销售目标完成如何，需要在最后几个月进行冲刺，老吴做这个就非常清楚，回笼资金，特别上市公司他对这个扣得很紧，销售目标，销售业绩如何都有核算，这种情况金九银十的客观的背景，至于说有人讲到不涨价就会最大优惠我觉得非常有道理，M2已经达到100万亿，土地余额也非常大，这个时候银行拿不到流动资金但M2非常多，这种情况下购买力是相当的，开发企业年度销售业绩是有压力的。
举一个例子，房博会驻场花很短时间，整个都满了，招商会任务已经满了，很多企业有推销产品的动力，在这种情况下我们也看一些平面广告和电视台的广告，同样都增加了不少，年底有压力，我们看楼市景气就看广告，而不是拍脑袋说这里贵那里便宜，对于一些没有理由的推测，这个区域高哪个区域低我反对的。 为什么？这个区域好销售必然有理由，南沙我们鼓动几十年，这一次我们去询盘，去那里看，他们说楼价跌了，但铺还是50%就是没有开的，说明什么情况？产业，他没有产业，常住人口产业的支撑，这种情况下如何鼓动，可以这样说，就算你9、10月份比较高。
黄穗诚：房地产纠纷处理专家、广州市房协专家委委员
黎文江：我接着许博士说钟落潭的问题，讲到又讲到城镇化，城市化，广州现在人口城市化达到83%，城镇人口和农村人口相比就是83%，但实际上土地的城镇化只有63%，现在138条城中村没有变成城镇，所以就有钟落潭等很多还是属于农民的土地，房屋的城镇化只有66%，这是房管局拿出来的数据，在60%，除了人以外就是土地和房屋，不是人口就算了，最重要的就是土地和房屋，这是最重要的指标，建议各位去白云区，钟落潭租一块地，否则以后开发你就没有了，租20年就好了。
现在那么困难主要就是拆迁的困难，城中村你看杨基村就1%钉子户就拖了很长时间，原来说什么城中村改造10年，这就回应了刚刚所说的，钟落潭是没有，没有办法，因为全部都是农民土地，要接住城镇化这是关键。 也回应胡老师所说的郊区化，大城市化。很同意，明年萝岗区的价格这个洼地就会填平，向2万元/平方米以上进军了，建议各位要买赶紧去罗岗，现在1.5万元/平方米，你不买马上就填平了，去年忽悠过大家去罗岗，哪个时候才不到1万，也就是9千元/平方米，现在1.5万元/平方米了，接下来肯定就是2万元/平方米，忽悠大家一个去钟落潭租农民地，还有一个就是去罗岗买房子。
陈甡：这个发展跟地方政府发展有关系，钟落潭过了太平收费站后就有房地产了，因为广州市没有搞，但从化市政府一定要搞，钟落潭一过就有了。 广州发展也是跟着地铁，龙归以前也没有，但现在龙归有地铁之后，附近有个了楼盘马上就卖光了。再一点点过的太平收费站之后没有开发商了，钟落潭曾经搞了一个项目烂尾十几，二十年了，现在还在烂尾，地方政府怎么搞这是一回事，政策是否支持，另外还是跟我们交通有关系。
胡刚：钟落潭的交通也不方便。
许学锋：确实在广州市这样，即使白云区有一些房地产发展还是不平衡，不平衡就遗留下来两个东西一个有很大的发展空间，还有我们发展规划等等这些东西，还有观念上要做一些跟进，地方政府要发展的话。
杨刚：华南板块在发展的时候番禺还是市，不属于广州一个区，作为番禺区有一个比较高的权限他可以不听广州市，从化也是一个市，也有那么多的权限可以做那么多事情，但作为白云区来讲，权限很小，对于规划方面基本上做不了什么东西权限都在广州市，他就可以不开发这里，做其他事，把这个位置选择性遗忘了。
黄穗诚：所以白云区就不行了。
钟炬：很堵，怎么发展起来？当然番禺政府有头脑想要发展，但想要发展人家地产商不过来你也发展不了，很多时候还不是政府找地产商谈，肯定是地产商有发展过去找政府谈，番禺有几条水就是珠江水流，在这么一个地方也不多，起码有三条水道，流溪河，番禺有景观水，这是一个，自然环境，也有山的环境，这很重要。 当然还有一个产业，萝岗区之所以能够那么快速发展，就是有产业支撑，主要就是有产业支撑的。南沙为什么水不能支撑房地产快速发展呢？因为水从海过来，南沙海比较差珠江出口西岸大部分都是瘀泥，东岸就比较漂亮，西岸那边都是瘀泥。
胡刚：西面有瘀泥农业发展，然后就过来顺德这边，东莞就比较发达。
钟炬：产业也是一样，但从主流看到政府的作用，也要看到产业作用，就是没有看到水的作用。
黄穗诚：钟总忽略一点，番禺地块几乎零出让，资金问题，所以无论开发商圈地拿出，多少块钱一亩地，现在钟落潭、南沙可以吗？关键就是地价。
杨刚：从化也想做这个，但拉动不起来。
黎文江：没有产业。
杨刚：民族工业园上去了，但吸引的工业、产业像南沙新城产业差不多
黎文江：从化差什么？
钟炬：风水不好，产业也不行。
陈甡：就是因为这一条水，不能动。
钟炬：不能动，不能做景观。
黄穗诚：钟落潭为什么不行？钟落在哪个潭里面。
钟炬：很多东西都有关系，我们再说名词，这也跟气侯有关系，到9月份的时候，房子很重要了，夏天6月份去看房子东南、北面、南面、西面很明显，受气侯影响很明显，9月份去看房子你就不知道东南西北，你感受不出来觉得那一套都差不多，看便宜就买了，因为不知道东南西北。能够金九银十秋天的时候基本上反映楼盘方位，受气侯影响的方位给抹煞掉了，很多人要赶，之前有楼盘不买，最晚现在也要买的，装修完就可以入住了，以前很多房都是毛坯房，早期都是以毛坯房的，最迟也要9、10月份买了，过年就可以入住了，这慢慢形成一种消费习惯，地产商也形成推盘习惯，所以这样就形成在这个季节是最适合的，也有一点关系。
王瀚：大家还有什么补充？
黎文江：他说西北房地产走下坡路，没有水。
钟炬：二、三级城市如果水资源发展今后发展肯定有限，房地产肯定不要买，水资源好，今天交通不到稍微便宜一点我觉得还是可以买，为了收房产税国家肯定会发展民族工业，也就是我们的高铁，肯定这个高铁开开，像珠海唐家湾这一带风水还是可以，靠山面海，还有两个城轨站在这里，那里以后肯定就是大面积发展的。
王瀚：由于时间关系，今天我们华南城市论语到此圆满结束，感谢各位的精彩发言，谢谢！
