??新浪乐居讯(编辑 吴迪) 2013年3月，郑州航空港经济综合实验区正式上升为国家战略，步入发展新蓝海。经过两年半的发展酝酿，这片政策热土已吸引了正弘等诸多名企的竞先入驻，然而随着配套、交通、产业布局的日渐成熟，港区却开始面临部分项目高库存、去化率两级分化的危机。政策激情与楼市热土背后，品牌博弈正进行得如火如荼。
??政策扶植重点 从国家级航空港到一带一路自贸区
??作为郑州连接全球的窗口，航空港区自成立来，就成为万众瞩目的政策热土。2013年，港区上升为国家级发展战略，迅速步入发展快车道，短短4年内，区域生产总值由2010年的27.6亿增长至421亿，增长量超过14倍。随后，在2015年初，政府再次提出，积极融入一带一路战略，争取在郑州航空港区建设自贸区、建立外国领事馆、免税店，并通过免税店的开放，来促进河南的发展，促进旅游业的发展。2015年6月，省委书记郭庚茂再次率团出访波兰、卢森堡、塔吉克斯坦三国，就促进航空港及铁路交通建设达成合作。“郑州航空港经济综合实验区和‘米’字形快速铁路网是支撑我省未来发展的两张‘王牌’，对河南未来的经济社会发展影响深远。”省委书记郭庚茂表示。
地铁2号线站点分布图
??根据政府整体规划，2017年年底，航空港区需达到基础设施、公共服务、产业体系将初步形成，主要功能区开发建设初具规模，航空港经济发展初见成效，航空都市框架基本形成。2025年，要建成具有国际影响力的实验区，而2030年，航空港区人口规模控制在125万人，城镇建设用地的规模控制在160平方公里。彼时的郑州航空港区，将变成一个名副其实的特大城市。
港区商业网点规划分布图
??政策热土带动经济增长，而港区房地产开发、配套也如火如荼地进行。2014年政府公布17个专项规划，两大商业中心、13家综合医院、19座公园、15 个湖泊等生活配套出炉，此外，规划明确指出，将全力推进北部中央商务区建设，重点抓好投资30亿元的正弘中央公园等商住地产的开发建设，打造高品位的城市综合体。
??房地产开发热土引名企扎堆 建业预留20亿大手笔投资
??从2010年富士康进驻郑州开始，几年来港区供应住宅基本都是富士康配套住宅，商品住宅供应十分有限。政策红利碰撞市场空白，各大房企争先在此安营扎寨。“2013年郑州航空港区的房地产市场才集中启动。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授表示，伴随着多家品牌开发商的进驻，未来的港区，可选择的住宅项目会随之增多。
港区部分地产项目开发情况
??据新浪乐居楼盘中心显示，目前港区在售楼盘共17个，仅近几个月上线的全新楼盘就有4个。此外，据航空港区市政建设环保局住房保障与房地产管理处负责人介绍，截止2014年，在该处登记的房地产企业已达到20多家，其中不乏正弘、万科、绿地等知名房企，加上豫发、裕鸿、振兴等实力房企，航空港区正式成为各种财富汇集的舞台。除此之外，多家国内一线房企也有在郑州航空港拿地的计划。绿地大都会项目占地400多亩，恒大据传也将要在此拿地。
??而作为河南房企带头大哥，建业住宅集团也盯上了航空港这个聚宝盆。“五年八年后，我们会更直接感受到，国务院批复郑州航空港区对于河南发展所产生的重大意义，这让我们向全世界打开大门。” 建业董事长胡葆森曾公开表示，建业不想小打小闹买一块地做一个项目，未来在港区投资规模，不会低于20亿元。
??房价8年翻3倍 晋级赛品牌品质成为PK主线
??群英荟萃之下，港区房地产市场进入供应井喷、量价齐涨年。从克而瑞数据来看，2014年10月、11月、12月，航空港区商品住宅集中供应分别是 13.13万平方米、25万平方米、6.36万平方米，而2013年前9月的总供为8.64万平方米。此外，2007年，郑州航空港区的房价还在2000 元/㎡左右徘徊，截止2015年8月，区域内多数住宅项目售价超过6000元/㎡，8年上涨了3倍;商业地产均价在每平方米2万元左右，写字楼则与高铁商圈持平，达到13000元左右，由于租金较为稳定，部分地段价格上甚至超过市区。
??然而经过2年的发展酝酿，置业港区的购房者也从缺口型刚需“晋级”成品质化改善需求。区域楼市分化严重，部分项目最低去化甚至不足三成，一度令开发商望而却步。据一份调研报告显示，目前港区房企共分为三个梯队，其中正弘等大型知名房企所处的第一梯队，市场表现明显优于其他梯队。对此，克而瑞郑州机构总经理赵爽曾在采访中直言，“港区房地产市场略显无序，品质参差不齐。经济前景是好的，但发展过程曲折。”
正弘中央公园规划效果图
??“现在港区的楼盘太多，特点也各异。为了孩子不转学，我在原住址附近买了一套小开发商的小户型，价格便宜方便孩子读书。投资我选了富士康附近的高层小三房，专门出租给厂里员工，常年不断客。但是自己住，必须选最好的正弘中央公园，有湖、有公园、距离市区近，大品牌质量硬物业好，只图个住得舒服。”一位港区“土著”居民的买房观道出了很多业主的心声。
??正如调研报告分析，港区早期项目的开发商普遍知名度不高、品质力一般，政策元年后市场繁荣，市场已不能满足“土著”居民和随企业外迁来的技术型人才的居住需求。随着一线知名房企进驻“分羹”，容积率普遍低于3.0 的低密港区房地产市场也逐步走向精细化运作，最终演化为品质、品牌、实力的PK赛。有序的市场更有力于吸引市区及周边区域外溢客户，郑州航空港区，也将在政策影响之下，打开房地产动力的新大门。
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