??那么,房企为何积极布局“大金融”,这样的变革背后隐藏着哪些“战略图谋”?同策咨询研究部总监张宏伟认为,房企布局“大金融”,既可多元化业务谋求较高的投资回报收益,还可降低房地产业务的融资成本,同时还能促使房企“地产 X产业”、“金融业 加工业”等方向变革。
??谋求较高的投资回报收益
??从目前房企布局“大金融”的领域来看,已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等,几乎涉及金融领域的方方面面。
??以房企入股银行为例,自2009年开始,房地产金融化呈现加速态势,就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科、恒大等进入银行业。
??从房企布局“大金融”主要的目的来看,主要还是利益驱动。当前,随着楼市进入下半场,房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企的传统住宅开发业务已经是薄利甚至无利可图,而银行保险等“大金融”领域盈利水平仍然较高。此时,房企积极布局“大金融”,除了可以获得稳定的财务投资回报,还可以实现其自身业务多元化。从投资的时机来讲,当银行等金融机构处于估值水平较低之时入股,比如万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为,可视为“抄底”投资金融行业的最佳时机,未来房企可以据此获得溢价收益。
??降低房地产业务融资成本
??从房地产主营业务来讲,地产巨头正将目光投向银行、保险公司等金融机构,无疑是冲着降低项目开发融资成本的目的。
??同策咨询研究部总监张宏伟认为,房企与银行等金融机构合作后,缩短开发企业融资谈判时间,资金可以更快速度到位,这样,项目马上可以开工进入销售状态。对于企业来讲,融资谈判时间缩短降低企业运营成本,提高了企业资金的周转效率。同时,周转率的提高,也就意味着未来投资回报率会提升。
??此外,房企与银行合作后,互信程度增强,房企可以获得更多的授信额度或直接贷款金额,或者,可以与银行合作利用基金、信托等形式介入房地产投资,并且从融资成本角度考虑是低于行业水平的。这样,房企“就地取材”融资,成本可以适度降低,与银行合作之后,具有更强的市场竞争力。
??加速当前市场重新洗牌
??对于房企“大金融”战略来讲,无论是主动收购银行、保险公司等金融机构,还是被保险公司等金融机构举牌被动进入“大金融”领域,对于房企来讲,利用好现有金融资源,形成对公司养老地产、产业地产等现有业务的金融支持,抓紧时机谋求“地产 X产业”的发展战略转型,进一步提升行业竞争力才是关键。
??以房企的养老地产业务为例,近期,不仅仅有恒大等品牌房企主动布局险资等“大金融”案例,也有万科、金地、碧桂园等大牌房企被险资举牌或收购股权的现象。而对于这些被举牌或收购股权的房企来讲,险资举牌或收购股权为房企自身经营管理上可能会带来一些挑战,甚至还有可能会因为险资成为大股东后出现管理层的变革,短期内会影响企业的经营效率。但是,从另外一个角度来说,险资的介入对于房企的养老地产业务的发展带来一定的机会,一定程度上也会引起养老地产市场格局的变化,如果把控得好,两者可以协同发展。
??此外,从实际影响力与资源配置的角度来讲,险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金,并且资金成本上远远低于同行,这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀,形成“强者恒强,大者恒大”的局面。市场格局有可能会重新改写,也会促使房企“地产 X产业”的发展战略加速推进,加速当前市场重新洗牌的进程。
??从物业管理行业现状来讲,单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于万科、中海、保利、绿城等品牌开发商来讲,当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台,其实是资本市场“风口”来临的阶段,为了获得更多的客户服务接口(社区业主),为了更好地把握好C端消费者需求的接口,从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务(尤其是以社区金融为主的消费金融服务),最终获得增值服务收益。
??张宏伟还认为,从发展趋势来看,房企收购银行等进入“大金融”领域的动作,将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时,随着住宅产业化的推进,未来房地产行业将呈现出“金融业 加工业”的发展趋势,整个行业也会因此逐渐发生变革。
??其实,当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化,比如万科、远大等等,这些企业正在引领整个房地产开发模式变革,也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值房价上涨的盈利模式。
