市民小李准备近期在前山买套二手房，恰逢“新国五条”细则出台，让他有些犹豫。但他的女朋友坚持让他赶紧出手，其中的一个理由就是，“越调控楼价越高”。真的是这样吗？
记者在采访的过程中，经常会听到这样的抱怨与遗憾。感慨的不仅仅是购房者，还有开发商和代理公司的员工。越调控，房价却越来越高。这让很多人都不明白。
十年调控从土地招投标起步
由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下，从2003年开始，中国房地产市场进入持续性的调控期，并延续至今。这期间经历了紧缩-鼓励-再从紧的调控思路转换。
而对于珠海楼市来说，这也是告别三旧改造、商品房市场发展正式启动的一年。“2003年之前，珠海楼市商品房项目并不多，因为当时都在搞三旧改造项目。”景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军回忆10年前的珠海楼市说，当时真正的商品房项目很少，而且大部分都是卖给澳门人。
记者从10年的数据分析发现，其实政府一轮又一轮的调控对于珠海楼市的影响并不小。
左岸地产总经理李炳亮告诉记者，2007年的9·27新政让珠海楼市在第四季度开始被观望氛围笼罩，2008年的成交量为174 .27万平方米，这一数据同比下降了48%。
同样情况出现在2010年。从2009年开始，受珠三角规划纲要落地、横琴成为国家发展新区、港珠澳大桥动工等城市利好消息的拉动，珠海楼市再次呈现了疯狂之势，所有楼盘开盘一定疯抢，甚至认筹号都能够炒到5万、10万。
但是这样的“好景”到了4月份就戛然而止。在4月15日，国务院常务会要求贷款买二套房首付不得低于50%的信息传来，一直潜伏在珠海楼市的投资者纷纷撤离。市场的反应很快在数据上得以验证，2010年全市成交量同比降了11.2%。而这一轮持续了三年多时间的调控，也让楼市成交量在2010年和2011年连续两年呈现下滑。
疯做地王推动楼价上涨
调控越来越严厉，但是房价却从20 0 3年的3221元/平方米，涨到了2011年的11678元，涨了2.6倍。
李炳亮说，物价上涨、地价高涨、城市利好这些都是导致房价上涨的原因。
据了解，从2004年实行土地招拍挂政策以来，珠海土地市场一直处于供不应求的状态，“土地市场的供需关系紧张，也就导致土地的价格越来越高。”
2007年中信华南以7700元/平方米的楼面价，成为珠海新地王地主。此后，几乎每年都有新的地王诞生。比如2008年，华发在竞拍原天上人间地块时，以7573元/平方米的楼面价成为当年的“地王”。2012年，保利地产17.37亿元拿下珠海年度楼面单价地王。
地王效应立竿见影的就是楼价上涨。在2009年格力地王诞生的时候，当天晚上周边的楼盘就紧急开会，第二天该楼盘就立即提价1000元/平方米。
为何这么多的品牌企业来到珠海勇夺地王呢？对于这一疑问，李炳亮说，关键是珠海城市地位的提高。
从2009年开始，受珠三角规划纲要落地、横琴成为国家发展新区、港珠澳大桥动工等城市利好消息频频传出，让珠海立即成为了市场的热点。
不仅开发商来了，很多投资者也纷纷涌入珠海。但是，开工量不足，库存量太少，导致供应缺乏，也就在短时间内推高了价格。
在唐铁军看来，产品品质提高也是导致房价上涨的主要原因。这些企业进来之后，确实促进了市场的发展，开发的产品档次也越来越高。“精装房的普及也是房价上涨的原因。”
1、2003年开始，随着新房地产项目重新批准开工建设，珠海房地产市场逐步恢复。由于刚经历过泡沫破灭期，房价并不高。
2、2004年，珠海城区推出40余个楼盘。与上年不同，这些项目绝大部分是非城中村改造项目，且大部分是一些规模较小的楼盘，供应量不足。
3、2005年以来，珠海楼市迅速发展，情侣路沿岸项目的开发越来越密集。当年传出的“港珠澳大桥”利好，让珠海楼市着实火了一把。
4、2006年是珠海楼市高端市场的起飞年，下半年开始，吉大区域6000元/平方米以上的高端物业如雨后春笋般竞相进入大众眼球。
5、2007年，珠海楼市疯狂至极。房地产开发投资130亿元，同比增长98.6%。销售均价同比增长35.06%。不过，第四季度，珠海楼市开始被观望气氛笼罩。
6、2008年，在政府4万亿的救市之举下，珠海楼市上演了量跌价升，成交量同比下降48%，房价却逆市增长9.37%。
7、4万亿救市的效果终于在2009年显现出来，当年商品房销售额达到280.44万平方米，逼近2007年的巅峰值。当年8月开始，万元盘开始频繁出现。
8、2010年，新一轮的调控之下，投资客开始逃离珠海，成交量受到影响同比出现下降，但是销售单价在过万之后就再也回不到万元以内。
9、2011年，持续、密集的调控影响到的只是楼市的成交量，但是价格方面却一直在逆市增长。当年的销售均价达到了11678.47元/平方米。
10、2012年，在受“双限令”影响，珠海楼市的价格不再坚挺，以价换量成为开发商的营销主旋律，所以当年成交量终于止跌回升。
珠海市商品房数据【来源：珠海统计调查信息网】
