楼市总有让人看不透的那一面，上半年成交量和价格稳中有升的态势依然没有改变，下半年，银行贷款制度完全放开，房价依然稳中有升，也有业内人士纷纷猜测政策加码的可能性。楼市究竟何去何从？购房者应该以何种心态购房？
政策：“积极满足”首套自住购房
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。限购、限贷政策的重申，对市场中有松动倾向的猜想和预期给予了明确的否定，在此影响下，抑制投资性需求的现状并没有改变。不过，政策并未加码，对刚需购房者的心理预期是一个极大改变，趁早出手，成为购房者理性购房的一个体现。
7月5日，国务院办公厅对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，其核心便是盘活存量 用好增量。其中，第五条“进一步发展消费金融促进消费升级”中提及：加快完善银行卡消费服务功能，优化刷卡消费环境，扩大城乡居民用卡范围。积极满足居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、新型消费品以及教育、旅游等服务消费领域的合理信贷需求。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“在宏观经济“触底阶段”，国务院再次要求进一步发展消费金融促进消费升级，积极满足居民家庭首套自住购房等大宗消费及教育、旅游等服务消费领域的合理信贷需求。尽管是老生常谈，但是，此次表态中强调了“积极满足”居民家庭首套自住购房等大宗消费这个信号，尚属首次，这其中透露出当前政策层面的特征及趋势的四方面信号：
第一，无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，包括在“盘活存量 用好增量”的过程中，货币政策调整的核心仍然是“积极满足”居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。
第二，新国五条细则发布后，其中二手房交易20%所得税“悬空”，并没有严格执行，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会有太大变化。
第三，在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过“积极满足”支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。
第四，对于开发商来讲，在下半年“流动性”趋紧的市场背景下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地可能会面临一定的市场风险。”
产品：住宅仍为主流 房企适度选择产品
根据石家庄(楼盘)市房地产业协会与石家庄房地产市场研究中心发布的2013上半年石家庄房地产市场数据显示，石家庄市上半年1到6月份房地产市场交易的面积总量，包括商品房的现房销售面积为288万平方米，其中二手房交易是103万平方米，商品房预售备案是175万平方米，现房销售1.9万平方米。“这是什么概念，可以回忆一下2012年全年的交易量是427万平方米，而今年时间刚刚过半，交易量已经远远突破去年的一半，按照这个形势发展下去，2013年房地产成交量突破500万平方米应该没问题。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源在数据分析时，对2013年成交量表现出了极大的信心。
而从交易总额来分析，去年石家庄房地产市场交易总额为429个亿，截止到2013年6月份，石家庄房地产市场交易总额已达到299亿。“这也是一个非常大的突破，所以说石家庄房地产市场情况是非常乐观的。”
李水源在分析石家庄房地产投资去向时表示，根据国家相关部门统计数据显示，房地产投资已经达到了2.6798万亿，其中投资住宅产品1.836万亿，占了总比重的68%。“房地产市场中住宅产品仍然是主流产品，这个方向基本上没有变。这个数据对于将来开发企业如何选择适合市场需求的产品，是值得参考的指标。”李水源说道。
专家观点
认清形势 把握市场
从国家的城镇化率的要求来看，房地产行业最少还有25年的活跃期，这是根据城镇化的指标，有多少人口，这些人口组成多少个家庭，每个家庭需要多少房产进行计算的。总体计算下来，我国大概需要130亿平方米住房，每年商品房供应为5到6亿平方米。我认为形势还是大好，但是困难也不小，希望房地产企业认清形势，把握好市场。
李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长王重润河北经贸大学金融学院院长
需求支撑市场
房价未来还仍将稳中有升，这其中，成本上涨是其中一个理由，但我认为根本原因并不在于成本，而在于需求。而为什么目前房地产行业的成本能够反映到价格中呢？根本原因还是市场需求在背后支撑市场。这种需求如何来进行判断？我认为需求要进一步进行细分，什么是刚需，什么是改善型刚需？市场中有两部分需求在支撑房价，一部分是银行信贷支持的改善自住型需求在支撑房价，另外一部分是投资性需求在支撑房价。从未来需求变化的角度来讲，市场从2003年以来房价井喷式上涨的阶段已经过去了，未来房地产面临的资金流入和投入也会变得比较紧张，这是一个不利因素，从国家调控政策角度来看，对企业面临的挑战可能会比较大，开发模式、盈利模式有一个转型。
另外，往往我们讲房地产行业前景，讲到城镇化，未来十几年我们城镇化水平要不断提高，这可能是支撑未来房价进一步上涨的因素，但是这里面还要考虑到另外一个问题，就是我们人口结构的变化，对城镇化有反向的对冲作用。这种人口结构的变化，一个是人口的老龄化，再一个是人口在2020年左右达到人口的出生高峰，而之后出生率要下降。同时大量的城市新增人口，还是需要通过国家的廉租住房和保障性住房来解决，所以这对房地产有利好，到底利好有多大，不能抱有太大的期望。
流动性适度收紧 房价增幅或放缓
今年下半年流动性会适度收紧，通胀预期或将有所回落，CPI的增速也可能会因此回落，房价增幅或因此而放缓。但是，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。
