4月24日，广州对所有申请预售证的楼盘进行“价格指导”，规定新货的价格不能高于去年楼盘的均价，新盘则不能高于同区域的均价。该政策虽无“限价”之名，却行限价之实。目前“限价令”已满月，记者选取“限价前”(3月24日至4月23日)和“限价后”(4月24日至5月23日)两个月的网签数据进行比较，结果显示限价后一个月全市(均指十区)的一手房网签均价大幅下跌近10%，数字上的楼价应声回落。
但实际上，如今楼盘的网签价格已经不能反映真实的楼盘价格，除了新申请预售的楼盘要接受价格指导外，之前已经取得预售证在售的市中心高价盘也遭遇“限签”导致高价盘的网签套数大幅缩水。另一方面，市场需求却相对旺盛，楼价继续面临上升的压力。
全市楼价跌近一成，十区中八区楼价降网易房产监测的阳光家缘数据显示，从4月24日至5月23日，全市一手房网签均价从破纪录的17069元/平方米下跌至15461元/平方米，跌幅达9.4%。同时，全市一手房的网签套数也由5463套下降至4447套，中心六区的签约套数更是从2155套下降至1275套，大幅减少超过四成。
从各区的情况看，全市十区有八个区的网签成交均价出现下降，特别是楼价较高的天河区和越秀区。越秀区的网签均价从35328元/平方米下跌至30380元/平方米，一月时间，楼价下降了近5000元/平方米，跌幅达14%。实际上，无论是2007年10月份至2009年因国际金融海啸引发的楼市调整、或者是2012年初因国家宏观调控政策打压而产生的楼市低迷期，单个区域的楼价从未有过如此大的跌幅。
楼价真如数据一样下跌了吗？真实的情况是楼盘该卖多少钱还是卖多少钱，楼盘实际的成交价格和网签的价格有可能会出现阴阳合同的情况，并且不少楼盘有涨价的趋势。业内人士指出，随着“限价令”持续执行，不但市民依然要“捱贵楼”，政府掌握到的也是一份失真的楼价数据，对于政策的制定毫无用处。
据了解，为应对限价，楼盘采取将原来的精装房改为毛坯房以降低楼盘单价；或者做两份阴阳合同，网签的合同按照房管局的指导价进行，另外签署的合同才是楼盘的真实成交价格；还有就是在按照指导价网签合同之外，再另外签一份装修合同，两份合同加起来的价格才是楼盘真正的成交价格。
限价前拿证的涨价，之后拿证的降价
从个盘成交的数据看，广州“限价令”实行一个月，网签价格下跌的楼盘增加了一成左右，和网签价格上升楼盘在总数上持平。据悉，网签楼价显示上升的楼盘主要是在4月24日“限价”之前已取得预售证的楼盘，而网签价格下跌的则是4月24日后申领预售证，受到价格指导的楼盘。无论是刚需盘还是豪宅盘，情况几乎都一样。
如“限价前”的成交冠军，金沙洲刚需楼盘深业江悦湾3月20日取得预售证，该盘在“限价前”的网签均价为14773元/平方米，而“限价后”的网签均价则上升到16689元/平方米。又如位于市中心、价格中等的楼盘海珠区的罗马家园，该盘也是前期已经取得预售证，楼盘“限价前”的均价是22969元/平方米，“限价后”上升到23612元/平方米。而4月24日以后取得预售证的楼盘，如南沙区近期成交名列前茅的碧桂园天玺湾，在4月28日取得预售证，楼盘“限价前”的网签均价为12651元/平方米，“限价后”的网签均价则为10122元/平方米，一个月的价差高达2529元/平方米。
此外，还有一个明显的现象是单价高的楼盘在4月24日后就受到网签的限制。如成交单价处于全市前三位的珠江新城豪宅盘凯旋新世界在限价前的两个月(分别为2月24日至3月23日、3月24日至4月23日)分别有16套单位和17套单位网签，均价为64289元/平方米和72891元/平方米，但在“限价后”，虽然楼盘的网签均价上升到83471元/平方米，但网签的套数迅速下降到只有一套。
全市十区限价前后成交均价对比
(单位：元/平方米)
区域 限价后 限价前 升跌情况
越秀 30380 35328 -4948
天河 34038 37386 -3348
海珠 26700 29352 -2652
南沙 10155 10896 -741
荔湾 20913 21461 -548
萝岗 17144 17578 -434
黄埔 15382 15652 -270
花都 8956 9065 -10
9番禺 16221 15361 860
白云 20837 19041 1796
各区成交前五名楼盘价格对比(单位：元/m2)
限价前为3月24日至4月23日，限价后为4月24日至5月23日
天河
楼盘 限价后均价 限价前均价
美林湖畔 24254 23048
东方新世界 33965 33046
嘉裕公馆 38238 36750
尚东君御 43246 42359
珠光公园御景 29989 29635
荔湾
保利公园九里 19453 18608
路劲隽泷湾 15855 16015
中国铁建荔湾国际城19472 19907
保利塞纳维拉 16232 16647
新世界凯粤湾 22659 23246
海珠
纵横公寓 21804 19323
海珠湖景峰 21394 19883
保利天悦 34861 36460
合生紫龙府 31068 29769
鸿益华府 25960 25023
越秀
东方文德广场 40690 41155
骏文雅苑 33644 34503
江尚东山 30927 27768
君汇世家 27728 30513
东山领汇广场 29456 29121
白云
保利西海岸 18650 19928
深业江悦湾 16689 14773
星汇金沙 16440 15291
岭南新世界 20702 21844
中海云麓公馆 39452 39192
番禺
万科红郡 19988 20088
中环品悦 14323 14181
番禺云山诗意 12827 12388
敏建锦绣世家 11321 11483
番禺君华香柏广场 16762 16085
萝岗
中海誉城 14906 14144
科城山庄 14977 15292
中海原山别墅 24274 25157
雅居乐富春山居 24891 26478
御湖名邸 26739 24677
花都
天马河壹号 7261 7829
保利花城 11257 10821
御华园 8041 9004
合和新城 9378 8202
尚品雅居 6943 5806
南沙
碧桂园天玺湾 10122 12651
南沙境界 8676 8909
广晟海韵兰庭 7246 7233
南沙云山诗意 11095 11040
中惠璧珑湾 12491 13091
黄埔
悦时代花园 16366 15917
东港花园 13667 13203
黄埔花园 16246 15569
(备注：黄埔只有 3个楼盘有网签记录)
(数据来源：相关网站数据中心)
分析
房价快速上涨两大因素：
低价盘成交占比减少，中价盘成交大幅上升
合富辉煌首席分析师黎文江表示，“国五条”广州细则对今年房价控制目标定为：“新建商品住房(不含保障性住房)价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。”把今年人均可支配收入计划增幅减去通胀预期增幅，实际增幅为7%左右。广州十区商品住宅2013年一季度均价16473元/平方米，对比2012年全年均价上升了17%。要把2013年全年房价增幅控制在7%左右，谈何容易。
黎文江表示，今年以来，热销户型多数是广州近郊板块的刚需楼盘，总价集中在100万—200万元／套之间的中价位楼盘，成交量占比上升最为明显：从去年8月占总量37%，到今年3月上升至47%；而成交量大多来自花都区的100万元以下／套的低价位楼盘成交占比明显下降，从去年8月占总量37%，到今年3月下降为18%。从去年四季度开始，总价500万元以上／套的高价位楼盘，成交占比也明显上升，从去年8月占总量7%，到今年3月上升至14%。综上分析，今年一季度广州房价快速上升原因，并非只是高价位楼盘成交增大，导致结构性拉升房价那么简单，还要加上低价位楼盘成交占比大幅滑落，而超过去年均价线的中价位楼盘成交量大幅上升这两个更重要因素。
