新浪乐居讯 本月，杭州万达广场即将推出百万级写字楼产品。作为万达的冠军投资产品，其投资门槛大大降低，大部分产品的总价控制在百万元左右，最低首付仅需40万元。也就是说，更多的家庭可以持有杭州万达原始股，并分享杭州万达广场的独特商业价值。
那么，与同类产品相比较，杭州万达广场写字楼具备哪些得天独厚的优势？该产品适合哪些人群投资？其日后的升值空间和投资收益如何？带着这些问题，新浪乐居专访了省内知名房产专家丁建刚。
以下为采访实录：
主持人：丁老师你好！今天非常荣幸能够跟您在杭州万达广场的销售展示中心一同来深度剖析万达效应以及杭州万达广场这个项目。可以说万达品牌在很多投资者的心目当中是一块金子招牌，在今年10月底它的商铺销售当中也是有了一个很好的验证，200多套在两个小时多钟就一抢而空。那您是如何看待万达效应呢？
丁建刚：实际上这些效应是其它城市万达的品牌传导到杭州来，因为在杭州还是第一个。如果不是这样的品牌效应，不可能产生这样的市场结果，这种品牌效应的传导，正是因为它是全球最大的商业开发商之一，它的持有面积在全球是第二，在全国70多个城市有120多座万达广场，其中开业的就有80多座，这样的效应一定会传导到杭州来。每一座都是成功的，在全国范围之内不可能效应没有传导，所以其他城市那些成功的效应、轰动的效应、品牌的效应，一定会传导到，因为投资互通性非常强，它就会传导到杭州来。虽然在杭州是第一个，甚至之前大家也没有更多了解身边的万达是什么样子的，但是这种投资效应还是传导过来了。
主持人：可以说万达广场它的商铺价值是大家都非常认可的，我们知道在杭州万达广场当中还有一部分写字楼配套，这也是即将面市的一部分业态。不知道丁老师是如何看待建在万达商铺之后的写字楼的，您认为它的价值体现在哪里？
丁建刚：我觉得更适合的应该说是建在万达之上的写字楼。因为首先它有非常强烈的标识性，大家知道万达广场于是就知道写字楼在哪里，我在哪里办公，我就在万达广场办公。这是第一点。第二点，我们看万达广场它的选址实际上是非常严苛的，也就是它是沿着城市的脉络发展，这个脉络既是人口的脉络、产业的脉络、居住的脉络，选择在北软这个区块，有大量的人口入住，有产业支撑，有便捷的交通。所以这些要素除了提供商业以外，它也需要提供办公的场所，也就是说这个地方的人，他也要找地方办公、找地方就业。我们要改变从前一个错误的观点，就是一个城市只有一个CBD，在几年之前我们杭州就是这样的观点，认为只有钱江新城能有写字楼，除此之外都不需要有写字楼。但是我们看到，像城西，后来绿城造了一座金桂大厦，成了一座非常珍贵的产品了，也就是说在人口密集区，人们还是希望能够支柱平衡，也就是希望就近来工作、就业。万达广场实际上也有这样的效应，这个地方有大量的白领阶层在居住，北部软件园区域有大量的白领阶层就业，这种就业随时可能会转化为自己的创业。所以我认为这个区块也需要像样的写字楼。
主持人：就杭州万达本身来说，它的商业和写字楼两个业态之间会形成什么样的关系？
丁建刚：其实这个问题的理论就是综合体的理论，综合体就已经解释了这个理论。综合体有六项要素，就是说酒店、写字楼、公园、shoppingmall、公寓等等一些要素的组合。这些要素一定会形成互补或者相互之间形成需求，比如说写字楼的人，他就希望在他的楼下有各种各样的配套，特别是有餐饮的配套，因为很多单位都为员工就餐的事儿烦恼，送外卖可能还不一定送的到，不一定及时、不一定可口。但如果在楼下，就有几十家餐饮店可供员工们选择的话，员工一定会非常开心，如果中午能够到下边去看场电影，如果能够到下边去溜溜冰，如果到下面能够逛逛大的商场或者超市的话一定非常开心。而这些商业业态它也需要人，不光光是居住在这里的人，白天照样也需要有消费的客群。所以相互之间就形成了互补，实际上综合体就解决了这样一个理论上的问题了，实践中也照样会是这样，其实这个问题非常简单，它们是相互互补，相互受益的。
主持人：那我们再回过头来看杭州万达广场的写字楼，它所给到消费者的理念是投资型的产品，而且它的门坎不是特别高。丁老师您是怎么看待的？您觉得这样的产品对于投资者也好，还是他们以后出租也好，会起到一个什么样的效果？
丁建刚：投资型的产品，我个人认为得算一个帐，我一直主张是不是能够达到5%的回报率。因为现在大家都知道，很多人去买住宅，在过去十多年中是有较大的升值。但现在政策的调控，调控的重点就是住宅，我们也看到住宅在杭州近两三年内价格基本没有大的上涨，而且整个住宅库存量还比较大。也就是未来大家投资的理念，将由原来获得较大的升值，而转变成有一个稳定的现金流回流和物业的缓慢升值，是这样的一个投资期望。
所以我认为，一个物业能不能带来比较客观的现金流，这个现金流我们通常用5%来衡量它的安全性。我们简单算一下，万达写字楼给出的价格是14000—18000的均价，我按照中间值16000来算，100方就是160万。如果我们判定这个区块未来人口聚集度比较高，产业聚集度比较高，因为它的定位并不是非常高端，假定它是一个两块钱每天的租金，我认为这应该是可以预期的。这样一天就是200块钱，一年就是7万多一点，他的回报率大致接近于5%的样子。如果是这样一个预期的话，我认为就是一个比较安全的投资回报底线。
还有一个，投资这样的物业，我们没有必要去担心烂尾，就是说在荒郊野岭造一个市场的分割性商铺，如果经营者经营不起来的话就一钱不值。而这样的写字楼，因为整个万达广场的品牌效应，大家都趋之若鹜投资商铺的时候，所以它的聚集能力你不用愁，写字楼的租金实际上不可能是零租金，也不可能出现烂尾，可能就会是一个拿到之后马上就可以拿回报的投资品。
主持人：听了丁老师分析以后，我觉得万达广场推出这样的一个写字楼投资型的产品，应该是胸有成竹的。
丁建刚：刚才你还谈到一个话题，就是低门坎。因为对于万达来说商业是最重的份量了，但是写字楼我们看到有很多小户型，有50几方的，按照这个价格来匡算的话，恐怕八九十万就可以投资，百万以内就可以投资了。这样的投资人群非常多，在杭州这样的城市相当多的家庭都有这样的投资能力。所以我认为这样的门坎会使得很多人进入它的写字楼的投资。
主持人：相信到时候又会是一个非常火爆的场面，也会轰动整个杭州市场。最后一个问题，就像我刚才第一个问题所提到的万达效应，针对我们投资者来说确实万达是很有魅力的，在万达进驻到杭州市场的时候，我们也关注到了万达所在的区域，其实它的区域效应也不会比投资者对它的效应感应度低吧？
丁建刚：万达北软这个区块是杭州多个新兴板块中支柱最吻合的、时间点上最吻合的、节奏最吻合的一个板块。我们看到杭州很多的板块，比如说城西，比如说滨江等等，都是人和商业在较劲，滨江入住了大量的新杭州人，但是他们期待着商业配套完善，但到现在还不尽如人意。万达是和周边大量的楼盘建设同步的，也就是实现了双赢。我们看到周边的楼盘全都在打万达的牌子，万达明年年底交付之后，也会为周边楼盘的入住者提供强有力的配套，这样双方都不用愁了，不用较劲了。这个区块带来的成功案例非常值得其他的区块来效仿，因为它解决了人和商业配套双赢的问题。
主持人：好的，谢谢丁老师。
