曾经的郊区已经变成了城区，未来的郊区大盘只能往更远的地方走。曾经广州郊区大盘云集的华南板块，现在已经是叫价两万的都会区。专家表示，房价持续上涨的情况下，加上近郊土地资源减少，郊区大盘将走向距离市区更远的地方，而郊区大盘的发展中，政府力量应更多参与进来。
北京七环买房时代要来？
在阳光100芒果T O W N的开盘现场，一位刚成为这个位于清远南部郊区大盘业主的刘先生和女朋友一脸喜气。“远是远，但远有什么办法？番禺都要一万多两万了，增城也要一万左右，更不要说市中心，根本不是我们这种刚毕业的人能负担的。”
对于如今郊区大盘越做越远的问题，方圆地产首席市场分析师邓浩志说，城市不断往外是必然的。“郊区的概念也在发生转变，比如当年郊区大盘最多的华南板块，现在新的规划中，华南板块已经被划为中心城区了。”
确实，在十多年来一线城市的房地产发展中，郊区的概念正一步步改变。在首都北京，距离北京市区约40公里的六环，房价已经突破两万元大关，大部分楼盘叫价也已经在15000元/平方米以上。难怪最近传出全长约940公里的北京“大外环”高速公路将于2015年通车的消息后，坊间大喊北京到七环买房的时代已经到来了。
在上海同样，以往外环线附近是刚需购房者置业的主要目标之一，但是现在这类区域的楼盘单价都在两万多甚至三万元，因此目前资金实力较弱的年轻购房者继续向外转移，已经退至郊环线以外。现在的上海，郊环线以外楼盘距离上海市区已经非常远，较近的如泰晤士小镇已经有约40公里的距离，而远的如枫桥紫郡距离上海市区已经有接近70公里的距离。
“像上海的金地格林世界这个郊区大盘，七八年前刚开发时均价才几千块钱，现在开发进入尾声了，洋房的价格都要两万了。”同策房产研究中心总监张宏伟说，在房价整体趋势上涨的情况下，只能把人挤向更远的郊区。
以前的郊区盘已成为城区盘
说起郊区大盘，最快让人想起的就是广州的华南板块。世联地产首席技术官黎振伟回忆，在2000年前后，当然还被视为郊区的番禺华南板块，很小的区域内有15个楼盘进驻，一个很小的区域的一年销售量就达到了整个广州的三分之一，而今年，这些开发商已经有很多是中国响当当的上市房企。
随后的很多年时间里，华南板块一直被视为人居典范，国内不少城市都曾前来现场考察取经。当然这个大盘云集的板块，房价也已经从十年前3000元/平方米的起步变成了现在动辄超过2万元/平方米。根据阳光家缘数据显示，上月番禺区成交均价已经达到1.6119万元/平方米。
2万元/平方米的房价，还能称之为郊区楼盘吗？大部分购房者对此都摇起了头。在西边无地、南边高价的情况下，广州的郊区大盘显然只能往东边和北边进发了。“谁都希望住得离市中心越近越好，但是价格太贵了，买不起，只能被迫到更远的地方去。”黎振伟说。
如果说增城如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲这些距离市中心20来公里的郊区大盘已经被广州人接受的话，那么在半年前，很多人还不敢想象，在清远银盏这种距离广州市中心50公里距离的地方，建设郊区刚需大盘仍然能够拥有市场。
阳光100集团多年来一直专注于做郊区大盘，在这方面的经验可谓非常丰富，不过阳光100集团董事长易小迪说起在清远做的芒果T O W N项目，依然有些忐忑。“我们以前做的郊区大盘一般距离城区20公里左右，芒果T O WN是我们做过距离城区最远的，也是最大的项目，一开始心里确实有些忐忑。”易小迪说。
在他的眼中看来，在距离城区这么远的地方做郊区大盘，价格显然是最大的优势。“我们拿广州市中心作为圆心，50公里为半径画一个圈，南边房价一万多，东边房价一万多，西边房价也是一万多，只有北边是五千。”
所幸的是 ，近期推中心户型的无论是芒果T O WN还是美林湖，销售业绩都相当不错。邓浩志认为，从北部万科城、中信美林湖、阳光1 0 0芒果T O WN这些盘推出的刚需户型来看，市场依然是可以接受的，在中心城区房价高企的情况下，很多人被迫只能到这些地方买房。
郊区大盘发展要政府来牵头
尽管广州是郊区大盘起步最早的地方，不过这些年也曾出现过业主回流到市中心居住的问题，黎振伟表示，现在广州的郊区大盘，可能还没有2002年那个时候红火。其实从全国的范围来看，尽管是在快速城市化的进程中，郊区大盘也并非没有失败的例子。曾经因为郊区大盘一炮而红的合生创展，当年豪赌占地2.5万亩的京津新城，耗费近8年的时间，累计投入200多亿元，最终得到的产出却不到100亿元。
黎振伟表示，广州以往的郊区大盘靠企业来推动市场，尽管这样做可以提升开发的效率，但是政府的缺位令发展缺乏整体的规划。强调个体的发展而忽略整体的城市发展配套，导致社会资源的浪费与居民生活的不便，也给企业后期的运营带来很大的困难。
新鸿基地产在香港就曾因为率先把高品质的楼盘不放在市中心，而是放在偏远一些的郊区而著称。新鸿基执行董事周国贤接受南都记者采访时表示，最经典的就是香港沙田新城市广场和元朗YohoT ow n等，都是创造了以一个项目带动周边区域的整体经济发展的奇迹。这些项目成功之后我们就发现，虽然不在市中心，但是项目本身足够大的话，不仅项目本身能够成功，还可以带动整个区域一起成长。
黎振伟说，其实在做郊区大盘的时候政府应该怎么做，香港沙田就是一个好例子，由政府做好配套和交通体系，开发商来开发。
记者了解到，目前广州东北部不少大盘，大多缺乏政府的有效配套，不少郊区大盘尽管已经住入几万人甚至几十万人，但是交通、医疗、教育、商业等配套仍在逐步完善中。而清远南部的这些郊区大盘明显有着更大的挑战，因为广州的市政配套显然很难触及此处，而清远更是没有这样的财力来做这件事。如刚需大盘阳光100芒果T OW N，对于购房者每日需要往返广州市区上班，确实没有一个非常好的解决方案。不过他们也在当地配套缺失的情况下提出一个创新，打算在项目内部打造一个市中心，希望业主不仅可以留在项目居住，还可以留在项目内消费、生活甚至工作。
黎振伟认为，广州作为郊区大盘起步最早的城市，广州丽江花园是中产人士的典范；奥林匹克花园，是中国体育与健康复合地产的典范；广州星河湾，是中国品质与景观社区的典范。但是这些年来广州的郊区大盘反而没有创新，没有提升。
“未来郊区大盘的发展趋势，一定要政府来解决发展规划，不能靠开发商来主导了。”黎振伟说，城市与经济兴旺带来巨大的发展机遇，令大型城市郊区住宅蓬勃发展，但不能简单模仿与照搬。政府须加强规划与开发的指导，令土地资源更有效地利用并令开发运营可持续进行。
张宏伟表示，根据未来一线城市发展的趋势，郊区大盘的模式依然可以持续，不过靠近城区的地方大的地块越来越少，只能到更远的地方去。
邓浩志认为，其实未来郊区大盘最需要迫切解决的还是医疗和教育问题。现在很多人到郊区大盘买房，买的时候小两口没有问题，一有小孩或者家里有老人，可能又得迁回城区居住。“交通买个车或者开通楼吧就可以解决，而教育资源现在依然集中在中心城区，没有分布到外围区域，这是最难解决的问题。”
他们说
郊区的概念也在发生转变，比如当年郊区大盘最多的华南板块，现在新的规划中，已经被划为中心城区了。
——— 方圆地产首席市场分析师邓浩志
广州以往的郊区大盘靠企业来推动市场，尽管这样做可以提升开发的效率，但是政府的缺位令发展缺乏整体的规划。
——— 世联地产首席技术官黎振伟
清远 多盘专揽广州客
低价是最大卖点
受广佛限购影响，清远板块近几年吸引了不少广州客。从产品功能来看，可大致分为度假型和刚需型两种。其中，刚需型楼盘又以北部万科城、阳光100芒果、恒大银湖城、恒大金碧天下为主，这些楼盘洋房售价通常在4000- 5000元/平方米，还带精装修，并且这些楼盘都开通了往返广州的楼巴。在出行方便的基础上，充足的货量加上诱人的价格，这对于广州工薪阶层而言，无疑成为一个选择出口。
焦点
要成为第一居所首要是交通问题
如果说，生活配套的问题假以时日都能逐步解决，东部、北部这两个区域如何达到一小时出行的便捷交通则是一大核心问题，当年华南板块有华快贯通全境，进出中心城区交通也就在半小时以内。
对于东部及北部来说，解决交通问题，地铁和轻轨被寄予厚望。拿东部的凤凰城来说，未来地铁13号线开通后，30分钟便能直达天河，这也成为该项目洋房组团屡屡俏销的一个主要原因，地铁利好直接助推该项目升值，目前洋房二手放盘价已经过万。
北部楼盘则更多依靠未来的轻轨。阳光100项目负责人范小冲就表示，阳光100芒果T O W N的目标是打造广州人的第一居所，“我们不想建一座‘睡城’、‘空城’或者‘养老城’，必须吸引年轻人购买作为常住。房子买了不住完全是一种浪费。”据了解，该项目未来南北各有一个广清轻轨站点，只需20分钟便可接驳广州北站，而地铁9号线在广州北站与轻轨接驳，直达广州市区。
除了轻轨，北部楼盘交通配套的完善可谓多管齐下。“以后我们会在广州市区开通楼巴，每隔5至15分钟一趟。”美林湖有关负责人向记者透露，以后北三环开通后，从广州市区可以全程高速直达美林湖，广清高速四车道扩成八车道后出行也会更加快捷便利。“未来我们到广州市中心40分钟可以搞掂。”
[区域楼市]
从化楼盘优惠幅度不大总体成交平淡
虽然今年5月从化的网签均价只有6777元/平方米，华标荔苑和珠光御景山水城等刚需楼盘的售价也都在6000元/平方米上下，但以200平方米以上复式大宅为主的雅居乐小院流溪及别墅盘东方夏湾拿等售价都在10000- 14000元/平方米。从化确定依然不限购，但由于贯穿从化市区的地铁14号线为远景规划，对区域房地产发展利好有限，在各楼盘价格优惠幅度不大的情况下，从化各盘的总体成交还是略显淡静。
增城限价不限购“8字头”占主流
作为广州东部的供货大区，增城一直以量大价低的优势而备受刚需一族青睐。在刚刚过去的端午期间，由于产品紧凑实用，且临近地铁21号线钟岗站的尚东紫御大受刚需欢迎，开卖半天即售罄，成为当前市场上少有的“日光盘”。距离广州最近的广园东板块目前售价约9000-12000元/平方米，新塘板块和中新板块则以“8字头”为主流，距离广州市中心较远的荔城板块，最低还有5000元/平方米起的楼价。具体来看，既有带装修一万二三，也有毛坯“5字头”，可谓选择多多；虽然目前区域价格上涨趋势十分明显，但随着规划利好的实施继续推进，板块的升值潜力越发明显。
萝岗刚需持续大热新盘选择丰富
如果说增城是广州工薪阶层的首选，那么萝岗则是广州白领和金领们的首选。目前萝岗在售楼盘有越秀岭南山畔、万科东荟城、奥园春晓、中海誉城，下半年推新的还有科城山庄、锦林山庄、飞晟文汇广场及全新项目峰湖御园。上周全市的热销楼盘中，前两位全部由萝岗包揽，第一位奥园春晓成交205套，网签均价12877元/平方米；其次是越秀岭南山畔成交201套，网签均价15332元/平方米。巨无霸中海誉城也是萝岗楼市的看点之一，近期将新推“橙郡”组团二期，包括约55平方米山景一房和95-128平方米三房，售价1.3万元/平方米起带精装。
花都楼价稳中有升区府板块单价超万
目前区域内较为吸引刚需关注的是离广州最近的嘉汇城，项目预计在6月底加推5号楼，户型为89- 170平方米的二至四房单位，售价8000- 9000元/平方米，交1万诚意金即享9.5折优惠，首付20万即可置业白云北板块。另外，号称花都“双料冠军”的祈福万景峰主推58- 143平方米二到四房单位，58万元/套起，毛坯售价1万元/平方米，7成楼款0息月供，这些都为工薪阶层首次置业提供了选择。部分楼盘由于位置较佳，价格与去年底相比均有一定升幅；风神大道板块素质较好楼盘价格接近10000元/平方米，而区府新城板块的保利花城二期开盘单价已超万元。同时，近期花都大规模推地热潮引起升值沸点，这也预示着区域楼价上涨在即。 采写：南都记者邓恒
货量
东部北部下半年
总货量达4万余套
尽管从4月份广州“双限”政策落地以后，调控态势日趋严厉，但是不管调控如何演变，楼价却在持续上涨，刚需积极入市也是一个不争的事实。对于市场而言，充足的货量，显然是促进市场活跃的重要因素。
据网易房产数据中心和相关网站网新闻中心统计，截至6月19日，今年下半年，以增城、萝岗为主的东部和以花都、从化、清远(以吸引广州客为主的4个在售洋房)共有66个新盘新货推出，总货量达4万余套，而受限价、限售、限签影响的重灾区———中心六区，下半年新盘新货虽然也有39个，但总货量却不到东部、北部的四分之一。
不仅如此，从6月份情况来看，受限价、限签的影响，6月广州整体新货量减少，不少楼盘因为领不到预售证及市场策略等原因，直接将入市计划延后。尽管如此，广州东部和北部郊区楼盘仍然有较为强劲的表现。根据经纬行统计显示，从6月1日至21日三周以来，广州十区二市共3397套房获预售证，其中中心六区仅海珠区斩获158套，南部的南沙412套以外，其余八成以上的预售证全部被增城、萝岗、花都瓜分。其中，萝岗又以1145套为首，其次花都1059套，增城623套。广州东、北部供货量的充足和预售证领取的便捷，由此可见一斑。
北部货量很可能占三分之一
统计显示，今年下半年，北部货量很可能占到广州市场的三分之一。比如花都广花路板块就有两个超级大盘自由人花园和嘉汇城，其中嘉汇城开发时间长达8年。记者调查了解到，两个项目开盘后，截留了较大部分白云区江高、神山等区域的刚需客户。就连以别墅著称的美林湖也将在7月推出洋房组团，涵盖60- 143平方米的一至三房，货量约3390套。下半年从化总体供应减少，新盘新货约10个，其中全新项目有三个，分别为宏诚海峰花园和广东动漫城及欣荣宏国际商贸城，其余如雅居乐小院流溪、东方夏湾拿、华标荔苑都在持续推新。而以吸引广州工薪阶层为目标的清远4个在售洋房个个都是上千亩的大盘，如阳光10 0芒果的总货量就有29000套，一期780套。
东部大盘云集配套齐全
相对北部而言，广州工薪阶层对东部的青睐显然更早。在限价不限购的政策优势下，增城楼价远低于中心城区，且大盘云集，配套齐全。根据网易和相关网站统计，今年下半年增城在售约28个楼盘(其中全新盘4个)，总货量约12593套，涵盖40-200多平方米的一至四房及别墅产品。受地铁13号线和21号线获批及开建的利好，新塘板块旺销热度一度超过距离广州最近的广园东板块。如全新地铁小户型锦绣天伦花园以及开盘即日光的尚东紫御等，均取得不俗的成交。据这些楼盘的销售透露，买家八成以上都是来自广州的工薪阶层及换房一族。另据统计，今年下半年，萝岗将推出8个新盘新货，总货量达7637套。今年以来，萝岗的发展广受关注，特别是6号线地铁二期2015年底开通的利好消息支撑，萝岗楼市一路高歌猛进。
推货高峰且看国庆黄金周
虽然预计下半年北部和东部均有巨大货量推出，但按照市场及开发商的原有节奏，充足的货量不会很快积极“攻市”，很有可能在国庆黄金周期间大量爆发。7月是传统的淡季，据相关网站网数据监控中心统计，截至6月22日，7月份广州十区两市预计有48盘推新(包括全新盘11个)，与6月水平相当，与5月推货高峰相比下跌了35 .14%。其中货量超过200套的楼盘就有15个。不乏广州亚运城(496套)、万科东荟城(约600套)等区域大盘。7月推货主力依然以郊区为主。
对此，业内人士表示，目前受限价政策影响，新货入市陷入僵局。但这样的局面无法持久，不是调控松口，就是部分开发商迫于资金压力等因素松手。因此，预计传统旺季的国庆黄金周或将成为新货集中爆发期。
