二手房交易将征收所得的20%个税，这是最新的调控细则中对二手房影响最大的。3月3日，记者调查了解到，截至3月3日青岛市暂未跟进新政策。青岛多家连锁中介的咨询电话被打爆，多数都是咨询税费问题。为逃避个税新政和契税新政，本周青岛将迎来过户潮。让人意外的是，青岛新房市场反而出现人满为患的状况。
电话被打爆，房主提价
根据国务院的规定，二手房交易中的个人所得税将按照个人所得的20%征收。3月3日，记者通过多方渠道获得的权威信息是青岛暂未跟进。
3月3日上午，记者来到了市北区房地产交易中心。市北区是最近一段时间二手房最活跃的区域，也是上月成交量最高的区域。根据安排，该交易中心在周日休息，并不办公。让人意外的是，上午10点多的时候，仍然有购房者到现场。“怎么没人？周日不上班吗？”前来咨询业务的林先生说道。“你是咨询什么问题？”“咨询一下首套房怎么缴个人所得税，我是想买房子，不是房主。”“周五出的政策，明天各单位上班，你到时候可以详细咨询一下。”
虽然新政落地仅有2天的时间，已经有很多业主坐不住了。记者从太平洋房屋、21世纪不动产、青岛链家不动产和科威国际不动产等连锁中介获悉，从3月1日起，各家店面咨询已经打爆，几乎都是咨询税费问题的，尤其是已经交了定金的购房者。“上周的时候，有个客户看好了锦绣华城的二手房，交了定金，这几天一直在问相关手续，贷款缴税等。一看国家新政策，立刻打电话问中介，怕房主调价，怕有多余的税费。现在正在办理合同和贷款手续的，应该能赶上末班车。毕竟青岛跟进细则得有一个缓冲期。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰向记者介绍说，“目前有些房主仍然看好房地产市场，并不想低头。市北区鼎都小区一套标价155万的房子，两天的时间，就是因为好多看房子的，把价格提高到了160万。我们做的市场调查结果是，个税新政，房主并不想买单，最后很可能还是购房者来出，增加购房成本。”
卖房价低于原价咋收税？
然而新政落实中仍有3个疑问需要解决。房价下跌后卖房价格低于初始价格，是否不用缴个税？根据规定，交易二手房的所得缴20%的个税。然而接下来，调控政策加强，很可能出现房价下跌的情况。举个例子，现在买入一套总价100万的新房，等2年以后想卖了，结果房价下跌，仅为90万。这样的情况是不是需要缴个人所得税？
第2个问题是唯一住房出手是否有优惠？这方面涉及改善性购房者。举个例子，现在市民李先生购房属于首套房，是唯一住房。等5年后想换大一点的房子，并不是投资客，这样的情况是否征税20%？在目前的青岛政策中，这部分人群是享受个税、营业税优惠的。“青岛的具体执行细则还没有出炉。根据之前的调控经验 ，刚性需求应该不会被打压，包括改善性需求。这个政策主要针对投资客，打击这部分人群购房积极性，让炒房者无利可图 。我的理解是，唯一住房出售的 ，不会征收差额的20%。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。
第3个问题是征税标准以过户价为准还是市场价？在以前的二手房交易中，有一个最低过户指导价，过户价必须高于这个标准。在实际交易中，由于近年来房价上涨，市场价一般是高于指导价的。然而从今年开始，过户指导价已经大幅上涨。现在的问题是，如果将来房价下跌，实际成交价格低于过户指导价格，应该如何计税。
楼盘控房源，提价不叨叨
虽然房屋个人所得税提高不涉及新房市场，但新政中的二套房首付、利率提高和限购区域扩大对新房市场来说是利空。即使如此，新政细则出炉后，青岛开发商们并没有采取降价或者扩大优惠的策略，反而在推盘节奏玩心思，控制推出房源数量。价格方面与去年相比，已经有不同幅度的提高。让人意外的是，3月2日和3日，市区售楼处客户到访情况与2月份相比有了明显好转。
新都心区域的一家大鳄楼盘，去年下半年曾进行过大幅度优惠，折后实际价格仅有1.2万元/平方米，而目前剩余的在售房源普遍1.3万元/平方米，接下来要推出部分房源，套二户型均价为1.3万元/平方米，套三户型的价格则是1.4万元/平方米，与去年相比，价格上涨明显。
3月2日，记者陪朋友到李沧区一家在售楼盘看房。售楼处看房子的客户非常多，置业顾问甚至都忙不过来。房源倒是还有不少，但价格已经涨了。记者去年曾到该楼盘看房，价格是8500元/平方米左右，现在则是9700元/平方米，户型、房源质量相差不大，甚至还有少数房源价格超过了1万/平方米。“本来想去年买的 ，看着有限购，没买。今年得买上，结婚还得住。想不到价格这么高。”在售楼处看房的李先生告诉记者。
上月成交不足，但房价涨了
根据市房地产交易中心的数据，青岛二手房2月成交量为1348套，成为10个月以来的新低。新市北2月份的二手房成交量达到了536套，市南区2月二手房交易246套，全市排名第二位；开发区2月二手房成交193套，全市排名第三位。春节假期对市场的影响很大，基本都放假了。在2月9日至16日这段期间，青岛二手房成交量下降零。春节过后，二手房市场又经历缓慢的爬升时期。
虽然上月成交量不足，但房价却还在涨。数据显示，青岛市2月住宅均价在全国百城中排名第60位，住宅样本均价为9213元/平方米，与1月相比增长了0.38%，这已是青岛房价连续第3个月上涨了，但2月房价涨幅相比上月缩小了0.4个百分点。青岛房价自2012年12月开始出现小幅反弹，进入2013年以来，连续俩月上涨。
◎记者手记投资客或将穷途末路
新政策细则落地，被业内成为最致命、最有威力的调控。细则中规定对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。这一点再次表明政府对房地产行业调控的决心，“新国五条”内容更丰富、更具体、目标更清晰、方向更确定、打击力度更重、范围更广。
目前，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。
房产税 、二套房房贷收紧、20%的个税均剑指投资需求。房产税是对持有多套房子的业主征收，这是持有环节成本增加。房贷收紧是在购房环节中，增加投资客的成本，而个税提高，则是在交易过程中进行遏制。这样一来，就很清晰了，投资客投资成本在3个环节都会增加。加上一直在执行的限购政策，还有房价控制目标，投资客或将穷途末路。
记者 李晨 实习生 连天坤
