??房价点评网 （分析师 王慧）尧化门板块是南京整个楼市最为“特殊”的群体板块，板块没有出现过多盘竞争拉客的局面，客群主要均来自于原住居民。相比河西、江北等热门厮杀之地，尧化门算是一处“太平盛地”，一盘售罄一盘接力，目前区域内唯一在售楼盘紫金上品苑也正处于清盘状态，后一棒将交接给即将上市的华润幸福里。
??截止9.24紫金上品苑销售数据
??注：可售套数92套，除去车库及商业，可售商品住宅为9套
??华润幸福里作为区域内唯一即将上市的纯新盘备受瞩目，目前选择尧化门置业，新房选择只有华润幸福里。那对于购房者而言，选择什么样的产品和何时出手就至关重要了。
??三种户型该选哪个？
??据分析师实际调研得知，华润幸福里首开的6号楼共27层，共214套房源（其中西边户的1层、2层为物业用房），两梯四户，户型为89㎡2 1房、115㎡三房和135㎡四房。（具体户型如下图所示）
??华润幸福里6号楼户型分布（由东向西）
??项目首开6号楼的三种户型布局极为相像，均为大开间、短进深，且各空间的开间与进深的比例也较好，这样各功能空间面积利用率较高，而且也易于布置各种家具，想比于细长型户型，不但采光和通风的效果要比其高，而且利用率也要高出10%-20%。
??① 89㎡三房两厅一卫户型
??华润幸福里89㎡户型
??分析师解读：该户型虽为中间户，厨房和卫生间却做到明窗、明卫，且厨房为U型设计，相比于常规的L型厨房，储物空间更多，更符合中国人传统的烹饪方式“洗”、“切”、“烧”。当然，89㎡做成三房，各空间的尺度会比较紧凑，但加上约8㎡的赠送面积（一般高层的得房率为75%-78%），空间的使用率可达到85%。总体来讲，该户型为最经济实用的户型，适合刚需和一些首置人群。
??② 115㎡三房两厅两卫户型
??华润幸福里115㎡户型
??分析师解读：该户型为经典三房设计，南次卧与北次卧可形成南北通透；另外卫生间干湿分离设计，且赠送一飘窗，该赠送空间虽不像卧室的飘窗可以打掉，但却可以增加卫生间的收纳空间和沐浴时的施展空间。尺度上，各空间的开间、进深均比较适中，最小的次卧开间也达到2.9m。该户型比较适合尧化门地区的首改和资金相对紧缺的改善客群。
??③ 135㎡四房两厅两卫户型
??华润幸福里135㎡户型
??分析师解读：该户型为东边户，厨房、餐厅、客厅、南阳台一体化，大开间的南北通透，且东边也可采光通风，实现三面采光，该户型是三个户型中通透性最好的户型。另外北侧赠送的设备平台可改造成一房，非常适合一些三代同堂且资金相对充足的改善客群。购房者如果需要切身体验一下各户型的尺度，可以去售楼处参观一下实体样板间（1:1），目前样板间有89㎡2 1房和115㎡三房两种。
??分析师总结：通过各户型的对比分析，分析师推荐115㎡三房两厅两卫户型，该户型功能性全，各开间尺度比例也较好，总价又相对比较适中。
??现在出手合适吗？
??华润幸福里首开6号楼位于整个项目中间偏景观位置，区别于其它开发商首开主干道边缘房源，华润显然更具诚意。而且多数购房者都知道，新盘首批房源一般性价比最高。
??华润幸福里规划图
??如上图：6号楼位于项目中间位置，首先不受周边主干道的噪声和灰尘影响（西侧低层住户有商业遮挡）；其次，6号楼又远离小区的各出入口，避免出入口车辆的喇叭声、灯光等的影响；最后，6号楼距离南侧4号楼的楼间距为45.5米，是整个项目楼间距最大的一栋。
??从市场来看，前天（9月23日）南京新地王诞生，楼面价达到22373元/㎡，销售价格要破4万的节奏。据房价点评统计，截止目前，2015年南京商品住宅（包括普通住宅和别墅）成交均价为14481元/㎡，面粉比面包贵了，这让很多购房者感叹：要被踢出南京了！地价如此，再看房价呢？据国家统计局显示，南京整体房价已连续上涨6个月（如下图显示）。
??2015年3-8月南京新建商品住宅价格指数
??最后分析师只能说一句：该出手时就出手！
