住宅市场近年屡屡受到调控政策打压，使得商业地产呈现火热的发展态势，但商业地产投资的风险也随之加剧，钱不像过去那么好挣了，甚至不乏投资失败的案例。不过相对而言，商铺仍是不错的投资渠道，只是现在出手必须更为谨慎。
供应现井喷零售地产告别“一铺养三代”
2013年上半年，商铺市场供需两旺，新增供应量、成交量都位于高位，值得警惕的是销供比在走低。
供应量的激增，使得商铺投资不再是一个稳赚不赔的买卖。“一铺养三代”的时代一去不返。2012年底至2013年初，整个零售市场的销售额增长开始放缓。有数据显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近两年平均季度入驻率。作为零售地产“风向标”的租金水平变化趋势，也反映出零售地产正面临潜在的供大于求的矛盾。
除了供应过剩，电商冲击也使得零售地产风险加剧。上海市发改委在2013年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告中指出，受网络购物等新兴消费业态的分流影响，传统商业业态经营压力加大。上半年上海无店铺零售额增长46.9%，其中网上商店零售额增长57.4%，居各零售业态之首。
在电商攻城略地抢夺之下，中国大中城市的购物中心整体空置率正在上升，一线城市空置率从2011年的7.9%增加至现在的8.4%。与之对应的，商铺投资回报率也在逐年走低。据了解，目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。
投资有诀窍商铺掘金还需精打细算
虽然赚钱的空间比起以前压缩了不少，但商铺投资仍是一种比银行利息回报高、比金融投资风险系数低、长线相对稳定的投资渠道。不过，投资者在选择商业地产时，还需擦亮双眼。相比住宅投资者“买了等涨”、“涨了就抛”的投资逻辑，投资商业地产算计的可能要多一些。
就选铺而言，商业地产的租金回报率和地段决定了商业地产的价值，其买卖价格一般是商业地产年租金的18倍-30倍之间，故购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施、目前的租金等；若购买的是一手商业地产项目，则更要慎重，避免发生买进的商业地产交房后长期无人承租或者租金过低的情况。
专家认为，比较适合中小投资者的商铺类型主要是商业街铺和社区商铺。商业街是人流聚集的一个主要场所，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。有资深投资者表示，同地段、同种类的经营业态，商业街的投资回报率要高过普通社区商业2~4个百分点。由此可见，规划完善的人气商业街在投资回报率上比零散的商业更具优势。
商业街旺铺优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高，但其租金或单位面积价格也相应高企，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。
而社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟，所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这样商铺就丧失了升值的空间，因此投资前进行详细的考察非常关键。
不管何种商铺类型，都得注意抵御电商可能带来的冲击。对于商业街而言，餐饮、美发美容、宾馆酒店、家居建材等受影响较小；在社区商铺里，按摩店、早餐店、奶茶店、干洗店等都是不错的业态。这些居民生活不可或缺的商业设施，线上无法替代，始终都有实体存在的价值。
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