??拒绝价格欺诈 塑造诚信大连
??辽宁智库律师事务所 陈敏
??本期主题
??遇到六大类住房“常见病”，如何合理维权
??■问题一：商品房的保修期限该怎么计算？
??关于购房者享有的商品房保修期，应自交付之日起算。国家规定各部门有最低保修期限，其中，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
??■问题二：过了保修期的房子出现质量问题该怎么办？
??对已超过保修期的房屋质量问题，凡属基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的，该保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，换言之，这类问题只要还在合理使用年限内，仍可要求开发商履行保修义务；如属于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等问题，则可使用专项维修资金进行维修。除此之外的其他质量问题，业主应自行维修并承担费用。
??■问题三：物业公司能否自行上涨物业费？
??物业费按什么标准收取，既有关全体业主的利益，也涉及物业公司的利益。但对于物业费是否涨价，决定权还是在业主手里的。如物业公司认为需提高现行物业费标准的，应首先准备好相关材料并向业主委员会提出申请，由业主委员会决定是否召开业主大会。业主大会对提高物业费收费决议通过的，对全体业主均有法律效力。但需注意的是，根据《大连市实施<物业管理条例>办法》的规定，前述决议事项需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则，物业公司无权擅自上涨物业费。
??■问题四：小区停车费的收费标准由谁来定？费用该由谁来收？
??《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，我们认为，这类车位、车库在未出售前，所有权归开发商所有，开发商可以自行或委托物业公司代为管理，包括按照物价部门的规定制定收费标准及收取停车费等。
??对于除前述车位、车库以外的，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。如果物业公司要在此施划停车位并收取费用的，根据《大连市实施<物业管理条例>办法》第七条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且由业委会委托物业公司代收的，物业公司才有权收取停车费。
??■问题五：物业公司服务质量差、管理水平低，业主想换物业公司的，该怎么做？
??关于解聘现有物业公司的程序，根据《大连市实施<物业管理条例>办法》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并通过业主大会重新选聘物业服务企业，并由业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同。
??■问题六：业主欠缴物业费，物业公司能否以停水、停电、限制使用电梯等方式催缴？
??物业公司不是供水、供电合同的主体，其收取水、电费也是受公用事业部门的委托，和物业服务合同完全是两个不同的法律关系。
??如果业主欠缴物业费，物业公司可以书面通知、向法院起诉等方式追缴，但无权以停供水电等方式逼迫业主缴费，更不能用限制使用电梯等方式阻碍业主正常出行，否则业主有权向有关部门投诉，如因此给业主造成损失的，业主还有权起诉并追究物业公司的赔偿责任。
