??地块上方已有新建的房子
??7月17日，柳州市国土资源局发布了P(2015)29号地块的出让公告，引发关注。该地块位于学院路延长线东侧、马鹿山延长线南侧，出让面积达156亩，属于难得一见的大型优质地块。受制于回迁安置房面积占到总建面的60%以上，因此由政府平台公司拿地开发的可能性较大。
??P（2015）29号档案
??位置出让面积（平方米）用途容积率建筑限高竞买起始价（万元）出让时间学院路延长线东侧、马鹿山延长线南侧104042.98（156.06亩）城镇住宅用地≤3.0且≥1.5≤60且≥-15602508月18日
??参数分析
??回迁超60%，1200套房对外
??根据公开的地块指标参数，P(2015)29号地块出让面积为156.06亩，是城镇住宅用地，以最大容积率3.0计算，该地可建房屋312128.94平方米。以起始价（通常也是底价）6.025亿元计算，折合最低楼面单价为1930.29元/平方米。
??该地块位于房价整体较高的城中区，但看地价和体量，其确实具有一定的诱惑力。居柳州记者统计发现，2015年上半年城中区共有5宗地块出让，仅1宗成交，流拍的4宗地块中除了整合重新出让的P（2015）4、5号地块面积较大外，其余地块均属小型地块。
??值得注意的是，P(2015)29号地块出让公告中明确规定，将有约19万平方米的房屋（含住宅和商业）由政府回购用于安置回迁户，占到了总建面的60.8%。这就意味着，届时对外销售的面积只剩下约12.24万平方米。参考柳州市区过去两年将近100平方米的单套平均值计算，对外销售房屋将有超过1200套，也是一个不可忽视的供应量。
??业内人士分析认为，地块周边为马鹿山公园城中村改造项目，为由政府平台公司柳州建投负责，而该宗地块60%的建面用于回迁，按照“惯例”由政府平台公司拿下的可能性很大。
??现场看地
??已开建，为城中村改造项目
??截至发稿前，相关部门暂未贴出P(2015)29号地块的具体位置。根据知情人士的指引，居柳州记者找到地块所在（如图）。7月28日，记者来到现场看到，地块上已有项目正在施工，楼房大多已建至10层左右。记者现场询问得知，该在建项目为城中村改造项目锦绣龙城的一部分，由柳州建投投资开发，项目已开建一年有余。紧邻学院路延长线，地块南侧为已经呈现的锦绣龙城前期组团。
??据悉，马鹿山片是柳州市“十二五”规划中重点打造的片区之一，拥有城市稀缺生态山体景观资源，为地块带来了良好的居住环境。地块位于学院路延长线东侧，西临东环大道，毗邻马鹿山，独享自然山体资源。此外，周边已有居上好人家、兴佳·山水福地等高品质人居社区，生活氛围浓厚。
??配套方面，地块可谓占据了柳州最优质的教育资源，柳州高中、十二中学、景行小学三大名校聚集于该区域。此外，位于学院路延长线、马鹿山西南面的新建小学马鹿山小学占地约79亩，办学规模为60个班，可容2700名学生就读，将于今年9月正式开始开学招生。地块周边还汇聚了大批运动健身馆，靠近东环大道的李宁体育馆、柳州市体育中心（部分场地免费开放）、游泳馆，未来可作为小区业主就近健身的配套。
??出让分析
??低价房泛滥，房企不敢拿地
??记者查阅资料获悉，马鹿山片地块一直广受政府重视。公开报道显示，2014年柳州市政府相继到南宁、深圳、杭州等地推介土地，马鹿山东北面地块就被作为重点地块向碧桂园、香港铜锣湾、绿地等40多知名房企推介，足见马鹿山片的重要地位。令人意外的是，P(2015)29号地块却未能“上榜”柳州市2015重点推介地块名单。究其原因，片区内“低价房”泛滥或是“祸根”。
??据悉，马鹿山片大面积地存在多个城中村改造项目，大量回迁房随之诞生。7月27日，记者走访马鹿山西侧城中村改造项目，发现学院路延长线一路都摆满了中介机构出售回迁房的宣传点，锦绣龙城、壶东苑等回迁房的单价低至3500元/平方米，稍贵的也在5000元/平方米左右。此类“低价房”的单价动辄比周边在售的普通商品房便宜了一两千元甚至更多，居柳州及南国今报均对此类房源进行报道，柳州建投亦数度在“市长信箱”中辟谣澄清，多方相继提示交易有风险，却无碍其广受追捧。该类涉嫌违规的买房行为至今也未被有关部门查处。
??一位房企负责告诉记者，姑且不论P（2015）29号地块须提供大量低利润的回迁房，单凭周边“低价房”泛滥所带来的负面竞争环境，都会让普通房企敬而远之。而这也将是片区内其他地块出让时不可回避的窘境。
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