时报记者 李涛
时报讯 2012年已近尾声。在这即将过去的一年，杭州楼市发生了先冷后暖的变化，开发商和购房者在不同时刻都扮演了不同角色，不同的时刻也发生了不同的事件。
我们从这一年楼市中梳理出了6件大事，回顾、思考，重新认识这一年楼市的浮沉与变局。
“禁酒令”留给市场悬念
事件回顾：1月11日，杭州发通知规范商业办公等非住宅市场，尤其是对市场上最为火热的“酒店式公寓”进行了设计和宣传等方面的制约，这被解读为禁止酒店式公寓的发展，简称“禁酒令”。
点评：2010年调控政策刚出来，就有人称酒店式公寓的春天来了，在接下来的2年中，杭州的酒店式公寓成交虽然没有像预想中火热，但是成交量较之前的确增加明显。就在这种背景下，1月11日杭州市再次对非住宅市场进行整理，酒店式公寓成了首要打击对象。
在“禁酒令”刚出台的第二天，杭州就出现开发商借机销售，称酒店式公寓将从杭州市场绝迹，目前存量是最后的稀缺。这种销售策略，短期内起到了一定的作用，但是长期并没有带来酒店式公寓的热销。
对于“禁酒令”，应该有一个清醒的认识。类似的一纸禁令并不少见，“别墅禁令”“LOFT禁令”都曾出现过，也都成为开发商宣传的噱头，但是最终都没有实际造成类似产品的绝迹。妄图通过一个禁令改变一种产品的命运有些痴心妄想，政策忽视了开发商面对新政策的变通能力。
贯穿全年的价格战
事件回顾：今年春节过后不久，方正·荷塘月色召开新闻发布会，宣布在售房源均价由15800元/平方米调至11500元/平方米，这被称为“龙年首降”，也揭开了整年楼市价格战的序幕。
点评：方正·荷塘月色降价的出现，是楼盘之间价格战的一个表现。价格战贯穿了整年，从方正所在的桥西板块开始，波及到杭州的每一个板块。
价格战的产生是必然的。其一，不少区域的楼盘价格形成在火爆的市场中，在冷市场中难免是虚高，这为价格战的形成提供了下降区间；其次，价格战也是产品同质化所造成的，以桥西板块为例，其户型、外立面等产品定位高度相似，这必然带来竞争加剧；再次，价格战短时间内形成，也反映了开发商营销的不成熟心态，在制定价格时只着眼于当下市场，缺少长远眼光。
价格战贯穿于2012年整年，它带来了深远的影响。能看到的影响，是客观上拉低了房价，刺激了需求的出现；看不到的影响是，它在客观上也肃清了房地产行业，对优胜劣汰市场的形成起了加剧作用。
破产传闻疑云
事件回顾：杭州金星房地产开发公司申请破产，旗下西城时代家园小区无力交付；杭州本土老牌中介公司裕兴不动产陷入“欠债门”，所属门店纷纷关门。
点评：金星房产的倒闭，成了今年年中楼市最热门的话题之一。原因是宏观调控超过2年了，仍看不到开发商“日子不好过”，这多少让部分人觉得失望，金星房产的倒闭点燃了舆论亢奋的情绪点。
然而，金星房产的倒闭实质上和旗下楼盘关系并不太大，而是公司持有人经营不善所导致的。
类似的事情也发生在裕兴不动产。裕兴不动产是杭州最老的中介公司，曾经是杭州中介行业的标杆，也是全国第一家门店连锁经营的企业。但是，今年年中，裕兴不动产传出欠债风波，门店纷纷关门。事实上，导致裕兴关门的主要原因是其掌门人张裕兴被诈骗损失了大笔钱，无力维持门店正常经营。
虽然，金星房产和裕兴不动产的倒闭传闻并不是市场原因直接造成的，但是发生的时候却印证了和市场是分不开的，看似无关，实则有关。当时的背景是，房地产行业进入了深度调控期，所牵涉的行业都举步维艰。
近期有消息称，西城时代家园在政府接管后，有望明年年初交付；裕兴不动产也没有停止寻求资金的注入，最难的日子也过去了。回过头看两家企业，都是市场的一个插曲，解决具有戏剧性，好在都以接近圆满的趋势在发展。
绿城绝处逢生之变
事件回顾：绿城进入2012年后，频繁转手项目，又先后和九龙仓、融创股权项目合作，下半年又宣布进军农业和电商，而且积极发展养老地产，这一年是绿城出现在各新闻头条最多的一年。
点评：绿城进入2012年，是以项目的变卖开始的。在上海、杭州、江苏等地频繁出让土地，这为绿城奠定了新年基调。然后，绿城突然传出破产的消息，事后被证实是一场乌龙。年中，九龙仓和绿城完成了股权的转让，融创又和绿城完成了项目和股权的转让，这让绿城再次出现在舆论的风口浪尖。
放在当时的节点看绿城和九龙仓、融创的合作，多少有些悲情的味道，被理解为无奈之举。放在现在看，这实际上是一场三赢的合作。对绿城来说，最冷的时刻它得到了过冬的棉衣，存活下来是发展的前提。对九龙仓而言，港股绿城股票5.35港元进入，截至昨日收盘，收盘价13.06港元，账面上获益翻倍，还提高了产品的质量以及影响力；对融创而言，和绿城的合作是其南下策略很重要的一步，也为其不久前杭州拿地打下了基础。
绿城在按照宋卫平的“三步走”进行着，一切都为降低资产负债率，绿城终于停止了飞快的步伐。下半年，“活”过来的绿城又有了几次较大的动作：宣布进军现代农业，高调进军养老地产，进军电子商务领域。
“三个进军”能够进行，和上半年的数次动作不无关系。2012年，对于绿城的意义不言而喻，最终破茧成蝶。
滨江现象的启示
事件回顾：年中，滨江房产旗下曙光之城和金色黎明首次开盘，价格低于预期，带来了数次的热销，这被称作“滨江现象”。
点评：放在全国范围内，滨江房产的影响力并不太大，但是放在杭州，他的地位和绿城并列第一梯队。
滨江的楼盘卖得好，似乎已经成为了一种铁律。但是，在今年上半年，滨江旗下产品销售也遭遇了不畅，市场不明下，新楼盘也一再延迟面市。
在这种背景下，滨江房产旗下曙光之城首先面市，以远低于市场预期价开盘面市，然后金色黎明紧随入市，价格依然较低。两个楼盘数次开盘，屡次售罄。销售好未必总是带来盈利，滨江董事长戚金兴就明确表示两个项目前阶段在亏钱销售，但是后阶段两个项目都实现了盈利，完成了反转。
滨江的这个策略对自己而言，最终带来了利润，成功打开了市场的口子。
对整个杭州楼市而言，滨江的热销打破了上半年胶着的市场，本来以为逐渐收缩的需求，在滨江价格面前强势冒出，让不少开发商意识到了刚需的力量。客观上，滨江房产打破了“金九银十”等传统的规律，让火热的市场提前到来，是市场回暖的真正推手。
在杭州房产界，有这么一种说法，绿城太高高在上，房企最好学滨江。今年，滨江又给开发商上了一课，“低开高走”的操盘手法是最简单的策略，也是最有效的策略，在滨江手里却产生了超乎寻常的威力。
外来大鳄的二次布局
事件回顾：8月份，杭州沉寂的土地市场也开始有了声音，屡屡直接成交后，溢价率开始上升。不久，万科、中海等外来大鳄频繁出手，数次拿地。这是继几年前大鳄集体进入杭州后再次密集出现，这被称作外来大鳄在杭的第二轮布局。
点评：自从2005年嘉里进入杭州后，外地房产大鳄的身影就开始出现，一度成为杭州楼市的主角。经历过数年的发展，外来大鳄从未停止阅读杭州，他们的到来加剧了杭州市场的竞争，充当了搅活市场的鲶鱼，让杭州楼市由“春秋”走向了“战国”。与此同时，也为杭州带来了新鲜的产品和销售理念。
7年过去了，外来大鳄也逐渐适应了杭州的市场，如万科、中海等大鳄频频在土地市场出手，一度占据了总成交金额8成左右。与本地开发商几乎没有的动作相比，外来大鳄的补仓显得格外明显。和之前不同，经过本轮拿地后，外来大鳄的布局不再局限于下沙、九堡等区域，而出现在杭州每一个板块。值得注意的是，本轮拿地潮中还出现了新大鳄的身影，比如融创、富力。
这一轮的扩张中，外来大鳄又将为杭州带来什么呢？他们会继续扮演“拓荒者”的角色，填补杭州楼市的盲点。
