中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德今天发布2013年度上海商业地产市场报告，报告显示，上海写字楼大宗交易成交维持历史高位，上海购物中心率先进入二次结构调整时期，优质购物中心平均培育期在缩短，奢侈品收紧，轻奢和快时尚却异军突起。
写字楼市场
——RET睿意德写字楼部董事 方一星
自贸概念催生板块价值重估，2014年将自成特色。上海自贸区大量新成立的公司将在近期促进办公空间需求增长。从中长期看，自贸区将促进金融服务业进一步发展，继而推动一些下游专业服务企业对办公空间的需求。自贸区涵盖的4个区域距离市中心CBD较远，区域内多是仓库等工业用途物业，缺乏商务氛围及配套商业设施。大多数企业采用注册地和办公地分离模式，让2014年的自贸区区别于传统CBD，自成特色。
大宗成交维持历史高位。上海写字楼大宗成交交易市场延续了去年的热度。根据RET睿意德的监测数据，2013年，中国写字楼物业的大宗交易额接近500亿，占所有商业地产交易总额的一半以上。2013年上海大宗写字楼交易，大多集中在核心地段，其长期租金增长、资本溢价潜力，成为最大卖点。在表现活跃的买家中，海外投资者信心提升重回市场值得关注，因而离岸股权交易方式成交增多。保监会计划于近期上调保险资金可用于不动产投资的上限、自贸区的发展等，都利好上海大宗交易市场。
销售市场成交延续回暖态势。上海销售型写字楼市场自2012年以来缺乏新开盘项目，造成市场供应紧缺，因而2013年市场成交良好，成交价格略微上升。这主要源于可销售型写字楼来自金融机构的需求持续旺盛，尤其是自用买家对浦东中央商务区域内甲级写字楼的购买兴趣浓厚。不过，2013年年初至今，新兴区域销售型写字楼的新增供应量显著增加，同比增长近三倍，将加剧明年这一市场竞争。
虹桥板块初现端倪，短期表现喜忧参半。虹桥商务区是2013年上海商办用地出让的重要区域。据RET睿意德统计，截止目前，虹桥商务区核心区域30个地块全部完成土地出让手续。总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。2013年，虹桥板块有零星项目上市，到2014年，项目将进入集中上市阶段，及至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。规模巨大的供应量，有可能营造板块环境，来吸引优质客户。例如，长三角高科技企业，有可能会把营运中心、研发中心放到虹桥。但项目上市日期接近，且同质化，也将让该区域内短期之内出现竞争激烈的局面。
零售地产
——RET睿意德商业服务部董事 陈丽琳
购物中心新增供应量激增，品牌争夺进入白热化。上海购物中心供应量激增，2013年超过50个项目入市。未来1-2年上海优质购物中心供应持续保持高位，空置率上行压力增大。当城市集中上市众多项目时，项目将争夺有限品牌商户资源，招商压力巨大。
优质购物中心平均培育期缩短至1-2年。上海优质购物中心的平均培育期正在缩短。如果说第一阶段的代表项目港汇广场、恒隆广场、新天地需要4年到6年的培育期，第二阶段的代表项目大宁国际、五角场万达仅需要3年培育期，现在第三阶段的代表项目IFC国金中心、浦东嘉里城，只需要1年至2年已经成熟。RET睿意德认为，造成上海优质购物中心培育期缩短的原因在于，商圈成熟度在提升、商场的定位准确度提高、开发商运营能力增强，以及开发商与品牌商之间合作模式趋于成熟。
上海率先进入二次开发结构调整期，核心商圈再次升级。对比上海购物中心营业额增长情况，RET睿意德发现，上海已率先进入稳定发展期和二次开发结构调整期，从过去单纯商圈外延化发展升级到多个老商圈共同结构性调整的状态。目前，淮海中路商圈升级接近尾声，徐家汇核心商圈因徐家汇中心地块而迎来新世纪以来的最大提升机会。
上海社区购物中心数量居全国榜首，接近第二名北京的两倍。购物中心的社区化趋势，在上海表现尤为明显。2013年上海社区购物中心数量达到83家，位居全国首位。第二名北京有44家，两者差距有39家之多。目前上海社区购物中心进入第三阶段，逐渐阶梯转移至近郊和远郊，开始深耕城乡结合部的外环和远郊新城。
消费趋势
——RET睿意德商业服务部董事 杜斌
高端餐饮品牌、奢侈品发展速度收紧。受中央反腐倡廉政策影响，俏江南、宝燕壹号等高端餐饮品牌放缓开店速度，五星级酒店餐饮部门的收入急剧下降。奢侈品牌也同样受到冲击，表现不尽人意。LVMH、GUCCI、Burberry集团和历峰集团，都放缓了在中国的扩张。预计禁奢令给高端餐饮、奢侈品牌带来的收紧效应还会在2014年继续。
快时尚、轻奢异军突起。2013年，快时尚、轻奢及一些设计师品牌持续开店。上海连续开出的几个购物中心，如IAPM、嘉里中心、连卡佛，都引进了大量快时尚、轻奢及设计师品牌。Michael Kors和Kate Spadew今年净利润分别出现49%和76.4%的高增长。优衣库也在淮海中路开出全球最大旗舰店。轻奢、快时尚、设计师品牌的异军突起，说明消费者需求正在多样化。预计2014年这一趋势将进一步扩散到二三线城市。
个性化、定制消费渐成趋势。产品单纯追求精细化，已经不能在急速变化的消费市场引领潮流。为城市消费群提供富于个性化和定制化的产品，开始成为趋势。尤其在上海，消费者对品质、品味生活的要求和期望正在接近欧洲消费水准，中国零售市场的需求拐点已经来临。基于这种市场战略认知，上海开始出现主题购物中心，将购物之旅设计成一段充满想象力的旅程。一些消费场所如量贩式KTV也出现个性化主题趋势。
连锁超市三国鼎立局面失衡，历史首现并购潮。电商冲击之下，连锁超市和百货是两个重灾区。中国连锁超市领域，多年来维持着“三国鼎立”局面：外资企业、国有企业以及区域民营企业。但自去年开始，外资连锁超市陷入危机，出现关店潮。今年，连锁超市巨头之间开始并购——华润与乐购合并成立新公司，物美与卜蜂莲花一度倾向于相互持股合作。这是以往从未有过的现象。抱团取暖固然为了应对电商冲击，但对零售商而言，合并更是谋求扩张的方式——可借此快速进入区域市场，迅速提升并形成规模化的优势，从而达到降低成本、扩大营收、提升市场竞争力的目的。毕竟，对连锁超市而言，供应链管理能力、规模优势是其市场竞争力的基础。
百货业路在何方？百货业发展趋缓，已不是新闻。如何重回增长之路，才是关键。从海外经验来看，也有百货公司成功实现利润大幅增长，比如，梅西百货。现在，上海多家百货公司也开始启动自救模式。他们在百货中调整品牌组合，增加餐饮品牌，并通过IT技术提高智能服务，尝试O2O模式，以增加营业收入。
