长江商报消息 □本报记者 侯斌雄 发自深圳
“终于要熬出头了，佳兆业要跨过生死门槛了!”4月3日，一名深圳房企佳兆业前高管李明(化名)如释重负，他透露：面临重组的佳兆业，今天终于等到了珊珊来迟的利好消息——已被锁房四个月的深圳项目大批在售房源，将完成行政解锁。
自4月3日22:00起，佳兆业在深圳的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号、 KPR佳兆业广场与佳兆业前海广场等项目，多数房源状态从“管理局锁定”变为“司法查封”。一旦解锁，融创对佳兆业的重组或面临波折。
1月份佳兆业锁房风波乍起，深圳不少房企要遭遇同样行政待遇的消息迅速流传。当时广东省委第三巡视组曾公布：深圳在房地产方面所查案件暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设;土地出让和建设规划存在权力寻租空间;开发商主导城市更新(旧改)引发的“并发症”比较严重。一时之间，深圳房地产业风声鹤唳，甚至有房企老板远走海外暂避风头。眼下佳兆业解封，是否意味着深圳地产业整肃告一段落?当地资深地产分析人士预测此事将继续发酵。
锁房风波
1月份佳兆业的深圳房源被深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)公开锁定，仅预售项目被锁房源价值就达50亿元。
据统计，按2011年1月1日以后的预售证统计，仅一个月内，当地1.68万套的房源被锁定，17家房企被金融业界风险警示。当时，花样年、民生东、京基都等民营房企纷纷“躺枪”，甚至连中海地产、中粮地产等央企也牵连其间。此桩锁房风波在深圳房地产界史无前例。锁房风波在资本市场引起关联反应，涉事房企的股价应声而跌。
就外界关注的锁房风波，深圳规土委今年1月16日发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》表示，房源锁定或限制产权可能存在多种原因，不应过度解读。并对中海地产、中粮地产等房企锁房给予说明：按照相关规定，锁定其房源只是正常业务办理事项，与中海、中粮等开发企业是否存在违规行为无关，也不影响小业主的合法权益。
除了佳兆业被锁房的原因不明之外，荣超、花样年、中海和中粮地产等其他房企，随后都说明了被锁原因。
佳兆业房源被锁后，忽然置身于生死边缘。从2014年11月底起，其深圳项目共2000多套房源被限制出售。锁房消息一曝光，佳兆业的发展急剧滑落：四个月内，董事长郭英成辞职，合作方撤资，股价腰斩且身陷债务违约。为了度过危机，佳兆业出售大股东权益给融创中国。1月30日融创收购佳兆业股份的公告发布后，董事长孙宏斌便进驻佳兆业总部，派员掌控佳兆业总部财务。
到2015年4月3日，深圳房地产界传出佳兆业房源解锁的消息，其深圳项目将在4月6日全部解锁。当晚，该公司前主管李明对此确认。长江商报记者向深圳规土委打探解锁原因，但未得到回复。
尽管佳兆业房源被深圳规土委行政解锁，然而锁房暴露出了佳兆业境外债务违约的风险，境内的债权人纷纷向深圳法院提请财产保全，查封了大部分的项目资产。长江商报记者3月31日从佳兆业内部人士徐蕾(化名)处得知，全国的债权人给佳兆业发出60多份财产保全申请，已收到法院裁决书的资产保全金额高达约137.57亿元。因而，司法查封的房源依旧不可销售，几乎包括所有的深圳项目，佳兆业的现金流依旧困窘。徐蕾对佳兆业的新生略为悲观，“佳兆业快破产了，解锁并不是全部利好!”李明则不认为融创能一帆风顺地重组佳兆业，依据是：佳兆业解锁盘活了资产，即使破产了，债权人仍觉得有资产可以变卖，就能对融创抬高要价。于是，融创继续推进重组会遇波折。
融创原计划在4月份完成佳兆业债务重组，快捷入主上市公司佳兆业。然而，佳兆业能否倚靠融创东山再起，至今仍是未知数。
利益黑幕
深圳地产界1月份爆发的锁房风波，不仅引起国内业界关注，广东省内的各界也都高度瞩目。广东社会对这次楼市“地震”剖析认为：广东省委第三巡视组在2014年9月10日至2月5日巡视深圳，踢爆了深圳房地产黑幕。
2015年1月5日，巡视组向深圳市通报指出：深圳楼市暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设;土地出让和建设规划存在权力寻租空间;开发商主导城市更新(旧改)引发的“并发症”比较严重。多年来不为人知的深圳房地产界勾结不法官员的腐败黑幕浮出水面。
2004年深圳出台《城中村(旧村)改造暂行规定》揭开城市更新的帷幕，2011年深圳土地供应出现拐点，旧改供地成主流。深圳房企频频通过旧改项目拿地，而招拍挂买地变得稀少，这造就了一批旧改房企，佳兆业和京基地产都在其中。旧改项目与地方政府有着千丝万缕的联系，一个旧改项目要列入计划，需经过40多个部门审批，盖约200个章，其中不免涉及灰色地带。
3月31日，深圳著名地产评论员牛刀对长江商报记者说：“广东省委巡视过后，深圳地产圈的大佬们提心吊胆，尤其是涉及旧改的不少地产商。”
触发锁房风波的佳兆业老板郭英成就深陷“旧改风波”漩涡。2014年10月13日深圳市委原常委、政法委原书记蒋尊玉接受组织调查，郭英成10月17日便前往香港遥控指挥公司。澎湃新闻也曾报道郭英成逃走与蒋尊玉落马有关。佳兆业参与龙岗旧改起家时，蒋尊玉时任龙岗区委书记，力推旧城改造工作，公开资料显示郭英成与蒋尊玉多有交集。此外，郭英成不仅结交深圳官员蒋尊玉，还被举报勾搭广东省级高官杨贤才，最后杨被判刑入狱而郭却置身事外，其公司获利十数亿元人民币。
李明告诉长江商报记者，郭英成不敢潜回内地担心被抓，一旦被抓将供出不少官员。徐蕾则表示郭英成没想到佳兆业解封，后悔转卖股份给融创。
除了身处官商勾结漩涡中心的佳兆业，其他官商勾结的房企也逐渐现形。广东省委原常委、统战部原部长周镇宏案的判决书显示，京基董事长张华向周镇宏行贿谋取广东省政协委员资格。1月13日深圳法院发布2012年龙岗区回龙埔旧改村委收受900万元贿赂的二审判决，尚模地产涉案。
深圳一名房企老板4月1日向长江商报记者介绍，“继续深查会暴露更多的违法开发商。”
就深圳民营房企多数卷入整肃出事，资深地产评论员李宗苗点评说：“民企多草莽，敢于冒险，手段激进，如今虽家大业大，但从本质上来讲，根基还很脆弱。”
一接近深圳规土委的人士4月2日披露，2015年深圳地产整肃不仅查民企，也查国企。接下来将继续发酵，重点将瞄准城市更新项目、更改容积率、拔高建筑高度以及变更项目规划，“当前被揭露官商勾结的地产商，只是冰山之一角”。
深圳地产整肃风暴刮到何时?业界内外将持续聚焦。
旧改转型
依照深圳规土委编制的土地供应计划，近两年深圳存量用地的供应比超过七成，变成了建设用地的主力。因此，旧改的实施进展，一定程度上影响着深圳的城市化水平。然而，锁房事件掀起的地产反腐风暴，对深圳旧改供地转型提供了难得的契机。利益博弈更复杂的旧宅区改造，在2014年广东省委巡视组工作后基本被叫停。随后，深圳地产界人士分析，必然会减缓土地供应的规模，其影响2至3年内将得以体现。
一家参与旧改的民营房企负责人4月4日上午向长江商报记者表示：“佳兆业事件引起了城市更新政策的争论，不少工商手续办理不了或不受理，大大妨碍我们公司今年项目的开工进度。”另一面政府部门表达了对旧改政策是否变更的徘徊心态，深圳某区城市更新办项目前期审批负责人3月底表示，“连日来听说要取消市场主导的城市更新，我们在等新政策。”他表示，今后区里旧改的方向主要是工改工，政府正大力扶持工业区整治。3月10日深圳市公布了10个城市更新项目，旧改规划出现新的变化，住宅建设减少而新型产业方向的建设项目占了多数，7个项目总拟拆除重建用地面积约33.4万平方米。
近日，深圳市邦恒投资顾问公司总经理尹香武对媒体表示，“深圳多家民营房企已遣散旧改拓展团队。”
面临地产反腐风暴依然强劲的势态，深圳有民营房企变卖或入股国企以躲避风险。3月20日华侨城发布募资公告称，民营房企宝能集团旗下企业斥资70亿元入股。最近远洋地产公告称正洽谈收购深圳小民营房企的三个项目，分别是南山区蛇口水湾项目、龙晟达地产的荔山项目部分股权和龙岗区龙城街道盛平项目。
4月4日下午，知名地产评论员牛刀向长江商报记者预言：“今后深圳旧改的风险大，民营房企很有可能转让，或者联合国企开发。”以招拍挂买地的万科、中海、招商等国有房企，在未来也许会加大力度收购或联合热衷旧改的佳兆业、卓越、京基、绿景、信义、宝能、莱蒙等民营地产商，一起运营深圳旧改的城市化建设。
深圳旧改历程
2004年
出台《城中村(旧村)改造暂行规定》揭开城市更新的帷幕
2011年
土地供应出现拐点，旧改供地成主流
2012年
存量用地占供地总量近75%
2014年
城市更新占供地总量比例超过60%
目前在建的城市更新项目约100个
截至2014年9月
纳入旧改计划的项目431项，规划审批了265项;纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷
2014年
广东省委巡视组工作后
旧宅区改造基本被叫停
2015年3月10日
深圳市公布了10个城市更新项目，旧改规划出现新的变化，住宅建设减少而新型产业方向的建设项目占了多数
