就在上上周，一条消息让广地花园的业主兴奋了：广地花园4亿金融债务终于还清，500多套房子解封。这不仅意味着，苦等10年办理房产证的业主盼到头了，项目内已解封的房子也可以交易了。上周末，广地花园约200套解封房开售。
但 同时让人关注的是，该项目在十年前被查封的待开发建设用地却还没有解封。南都记者调查发现，广地花园未解封的待开发建筑面积达31万平方米。有业内人士测 算，若按照拿地600元/平方米、目前市值5000元/平方米的楼面地价测算，广地花园的31万平方米的待开发建筑面积的纯市值已经翻了7 .3倍；若按 市值1万元/平方米计算，则待开发建筑面积身价翻约15 .7倍。
现状之谜：31万m2待建面积归谁？
本周一，记者走访发现，广地花园凯旋广场的拱桥两侧有两块宽阔的大草地，植被相当茂盛，一侧草坪上有足球设备，另外一侧有一个已经褪色的牌坊，上面有文化广场的字样。但从简陋的设备及浓密的草坪来看，应该是好久没有人用过了。
随 后，记者找到此项目的平面示意图，的确，此两片空地分别为足球场和文化广场。业主丁生告诉记者，虽然这两大片草坪被称为足球场、文化广场，但平常基本没人 使用，偶尔会有业主遛遛狗。不仅这两大地块闲置，广地花园与星河湾交界处，即执信中学后面，还有一大片空地，走近看，多种蔬菜分布其中。
翻开十年前的报道，广地花园因开发商欠款，项目一度被查封，当然也包括尚未开发的建设用地。业界曾传言，该项目内的待开发建设用地可能被相关部门收回计划建设保障房，也有传言称，可能被某家开发商收购了。
但事实并非如此，广州国土房管局回应称，相关部门并未收回广地花园任何地块，更不可能有建保障房之说。同时，被传收购广地花园地块的房企也纷纷表示，没有这回事。
“事实上，这些地块仍属于番禺广地房地产开发有限公司所有。”番禺广地房地产开发有限公司相关人士透露。
那么，广地花园究竟有多少未开发建设用地？记者从相关渠道了解到，广地花园项目占地27万多平方米，总建筑面积54万多平方米，未建占地面积为8 .7万多平方米，未开发建筑面积31万平方米，容积率为1.99。
官方声音：待建用地缘何仍处查封状态
在 华南板块房价节节攀高的情况下，为何这些地块没被开发？随后，记者找到广地公司相关人士，对方表示，广地花园的确存在待开发建设用地，分别位于执信中学后 面、足球场、文化广场及项目边缘地带。“目前这几块地块尚没解封，未解封的原因是基于区政法委维稳办和区法院等部门对广地公司司法查封财产进行分步分类解 封处理的意见，并无法律上的障碍。”广地相关人士表示。
随后，记者向广州市房管局了解情况，对方回应称：“广地花园项目目前由法院 查封，我局作为协助司法查封的执行部门，不了解具体查封的原因。相关处置需待法院意见明确后办理。”针对于此，番禺区人民法院给予回应，“广地花园系列案 的部分地块目前还处在查封状态，原因是：该地块涉及到金融部门的抵押债权，并进入了执行程序。当事人双方虽就债务履行达成了和解协议，但协议还在履行当 中。”番禺区人民法院同时回应，根据有关法律规定，查封物的解封需要债权人向法院申请。“目前，该批案件的债权人仅申请我院解封涉及广地花园的房屋、商铺 等，并未申请解封该土地，故涉案地块还处于查封状态。”
价值估量：待开发地块身价狂增 开发利润未必高？
上周，广地花园所在的华南板块产生了新商业地王，楼面地价高达1 .42万元/平方米。那么，广地花园待开发用地市值为多少？
“从地块性质来看，新商业地王属于商业性质，而广地花园待开发用地属于住宅性质，两者没太多可比性。”方圆地产首席分析师邓浩志认为，若根据华南板块在售房屋的价值来预估，广地花园楼面地价约1万元/平方米，待开发用地市值约31亿元。
而 据了解，华南板块在近一年内几乎没住宅用地成交记录，离现在最近的、并且与广地花园具有可比性的就是2011年11月成交的广州南站 B A 0502122地块，当时楼面地价为7000元/平方米。“由于广地花园历史问题复杂，尚有沉重的包袱，再加上土地使用年限仅剩50多年等，其待 开发地块的楼面地价市值预计在5000元/平方米，31万建筑面积的市值预计为15.5亿元。”房地产专家韩世同分析。
记者尝试向 开发商等了解广地花园当年楼面地价，但对方没明确回复。“上世纪90年代，当时的土地基本上以基准地价、通过协议用地的方式划拨给房企，地价整体相对较 低，华南板块当时楼面地价每平方米约100-200元。”韩世同认为。但记者从相关渠道获悉，广地花园所处地块相对复杂，当年折算后的楼面地价约在600 元/平方米。有业内人士测算，即便按照拿地600元/平方米、目前市值5000元/平方米的楼面地价测算，广地31万平方米的待开发建筑面积的市值已翻了 7.3倍。
也有业内人士指出，广地花园虽然全面解决金融债务问题，但是15年来积累的诸多隐形问题及障碍还在解决中，再加上土地增值税等，这极有可能影响后期的开发成本及开发进度。“即便31万平方米的建筑面积顺利开发，但开发利润可能很有限。”
重组之路：股东一变再变
经过多轮更换，广地现在的股东究竟是谁？
广地花园由番禺广地房地产开发有限公司开发，于1997年对外销售，离现在已有15年。在项目开发初期，因原公司股东杨勋崇(已判刑)的违法、违规操作行为，导致广地陷入了巨大的债务危机，直到清算时已形成了近4亿元的债务。
2006 年10月，广地公司变更股东及法人代表，新东家为泛美地产和决胜投资，两家公司分别握有55%和45%的股权。2011年，恒道贸易公司和万泽集团成为广 地新股东，公司名称仍为番禺广地花园开发有限公司。其中，万泽集团是一家以医药研发、生产、分销、零售连锁为主导，并涉足地产等领域的大型综合性集团公 司。2012年5月，广地公司与广州本土企业圣地房地产开发有限公司达成合作解决历史遗留问题协议，确定了全面清理清偿广地历史遗留金融机构债务、解决业 主办证问题、盘活广地存量房资产的合作目标。
圣地实力也非同一般。据了解，圣地开发多个商业项目，花都狮岭皮具城就是其一。
两个星期前，广地的超4亿元的金融债务已经偿还，上周末推向市场的约200套产品，即为广地在解决金融机构债务的情况下解封释放的部分房源。
产品追踪
未来或有逾3000套洋房上市
一旦解封，广地花园的待建设用地如何开发？现在的足球场及文化广场会不会建房？
广 地相关人士称，这涉及到商业运作的问题，只要能为企业带来正常及良性发展的举措，广地都有可能去尝试。至于足球城和文化广场会不会建房，广地回应，现阶段 的重点就是解决完项目的历史遗留问题，尽量把所有住户的产权问题解决了。涉及未来开发的相关工作也在按照公司的统筹安排正常推进。
“目前广地绝大多数住户都已解决产权问题，房产证正在申请办理之中，仅有极少数住户因为涉及假按揭等特殊原因尚未具备办证条件，尚在公安机关全面处理之中。”广地相关人士表示，广地争取在短期内全面解决房产证的问题。
一 旦问题解决，31万平方米的建筑用地将来可能会有怎样的规划？邓浩志认为，按照广地花园1.99的容积率，未来极有可能开发小高层，以12-18层为主。 “若按照100平方米的平均户型面积来计算，31万平方米的建筑面积将会向市场供应约3100套的货量。”韩世同则表示，31万平方米的待建面积分布在小 区不同的地方，难免使整个社区呈现新旧交错的现象。对开发商而言，如何规划建设才能让整个小区和谐统一，这可能是开发商在土地解封后面临的新难题。
广 地花园未来新建住房的价格可能是多少？据记者了解，目前番禺华南板块在售的一手房项目，售价每平方米在2万元左右，万科欧泊销售均价2万元/平方米，雅居 乐剑桥郡天幕复式销售价格为1.78万元/平方米。而华南板块售价相对较低的为中环品悦，销售均价为1.45万元/平方米。韩世同认为，广地花园项目相对 特殊，未来售价多少，还取决于购房者对此项目的重新认识，以及社区环境及配套的更新等方面。“但我个人预测，相对合理的价位应该在1.8万元/平方米左 右。”
