【广厦会客厅第78期：城市新商圈蓄势待发】
目前来看，长沙的商圈无非是五一商圈、东塘商圈、雨花亭商圈、火车站商圈、溁湾镇商圈为主，其中，又以五一商圈占据绝对优势。
作为长沙市最繁华的地段之一，五一商圈的核心——黄兴路步行街正面临着困局。一方面，被中国步行商业街工作委员会撤销“中国著名商业街”命名，另一方面，更被曝出由于地铁围挡施工致步行街内店面销售额下滑近四成。地铁一号线贯穿黄兴路，880米的黄兴南路，设有黄兴广场和南门口两个站，2011年开始围挡施工，带来的噪音、灰土、通行等问题，对步行街人流与经营的影响无法回避。据了解，黄兴路地铁施工围挡将计划在2014年7月才拆除。
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”世界华人首富李嘉诚的这条投资名言，道出了商业地产不二定律。遥想当年，五一商圈的崛起不外乎占据市中心以及比邻主干道五一大道这两大得天独厚的优势。
而随着长株潭融城步伐的加快，长沙主城区扩张，轨道交通逐步完善，基础配套升级，人流迁徙……五一商圈所拥有的优势正在被削弱。更值得注意的是，近几年来，长沙商业地产发展轰轰烈烈，特别是南城规划了较之五一商圈等传统商圈更为先进的新型商圈。
根据最新公示的《长沙市城市商业网点布局规划(2005－2020)》，将规划新建21个区域商业中心，到2020年长沙将形成33个区域性商业中心，重点建设3个城市商业副中心，即武广商业副中心、星沙新城商业副中心、和梅溪湖商业副中心。
新规划出台、城市发展、老商圈困局……这一切，是否预示着长沙商圈变局山雨欲来？会否给商圈极度集中的长沙带来新面貌？未来五年内，长沙市民的“商圈生活”将会有怎样的改变？而对于长沙各大商业地产开发商来说，又面临着怎样的机遇与挑战？本期会客厅邀请华银天际营销总监 戴华共同探讨长沙的商圈变局。
华银天际营销总监 戴华
议题一：在传统商圈面临拥堵、规划落后等一系列问题时，各位认为现在的市民需要什么样的商圈？五一商圈的“老大哥”地位是否会受到撼动？
戴华：我很喜欢去看上海的商业，浦东那一块的商业氛围确实给人带来很舒服的感觉，购物、休闲的感觉很好，没有人来人往很嘈杂的感觉，完全是带有休闲娱乐的商业中心，这种商业中心能在长沙形成的话，那是很好的。
五一商圈有政府的支持，政府投入了巨大的力度，正在进行改造。另外，光九龙仓的投资就达到300多个亿，这个项目给五一商圈带来的升级，就比几十个中小开发商来操作一个区域的带动力会要强很多。
议题二：南边一直是业内比较看好的未来商圈发展中心候选，您认为他的核心优势在哪个方面？要真正树立起南城商圈的地位，还需要多久？
戴华：从资金的实力、资源的实力、政策的支持这几个方面来说，五一商圈的老大哥地位是非常牢固的。
所以说，要真正树立南城商圈的地位，还需要多长时间，我觉得需要5-10年时间吧。德思勤肯定要站出来，不光从哪个方面来说，体量、知名度在南城都是最大的。德思勤建成起码需要5年时间，所以我觉得5年时间绝对少不了。
议题三：作为南城片区的开发商，要发展片区成为商业副中心，您认为还存在哪些困难？相对于老商圈产品，各位的产品有哪些先进性？
戴华：09年，政府投资28亿打造圭塘河，修建风光带，到现在已经4年了，还没有动静。客户问我们圭塘河在哪里呢？我们无法解释。
作为商业来说，房子建起来是很简单的，主要是怎么运营商业。区域要成为商业副中心，并不是说要把南城这么大一块地方做成商业副中心，而是在规划的时候就把某个地块打造成这个区域的商业副中心，这样来做就实际一点儿。
南城的地势等先决条件决定了很难有条件做成商业副中心，只看在资源整合方面有没有突破。看了很多的商业，但真正运营成功的商业实际上还是大的公司。（文字整理/桑思）
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