由新华网举办的新华有约之楼市论道论坛于10月17日在北京举行，以下为“楼市量价齐升下的政策走势”论坛实录。
论坛邀请嘉宾：
邹平座：中国人民银行研究局研究员、上海财经大学研究生导师
刘东：东汇置地投资管理有限公司总裁
高姗：亚豪房地产服务机构副总经理
曹一勇：国家一级注册建筑师、博地澜屋总设计师
【主持人】：
李连章：新华网房地产事业中心北京公司 新闻中心主任
【主持人】：“权威声音，精彩呈现”，欢迎各位关注我们《新华有约》栏目，今天是我们《新华有约》栏目的第一期，我们今天特别请到了中国人民银行研究局研究员、上海财经大学经济学教授邹平座老师，欢迎邹老师！依次还有，东汇置地CEO刘东，也有亚豪机构副总高姗，还有博地澜屋总设计师曹总，欢迎各位的到来！
今天我们的主题定在了“楼市量价齐升下的政策走向”，当然楼市量价齐升这个词到底对不对，或者说我们嘉宾是不是对这个词有质疑呢？也是我们接下来探讨的一个主要问题。在开始之前我想让嘉宾每个人用一个词来概括一下或者说来描述一下，你心目中的整个“金九银十”或者说半年的楼市情况是怎么样的，可以用形容词、可以用动词，什么都行。
【高姗】：“热”，还用做解释吗？
【主持人】：做一下简单的解释吧。
【高姗】：不光是金九银十，应该是从下半年开始，整个房地产市场基本上已经在2012年之后频频在出现“日光”或者当天清盘的这种情况，所以我用一个字叫“热”。
【邹平座】：“冷、热”，有的地方热，有的地方冷，就是说全国的个性矛盾比较大，重点一线城市，有的地方表现的稍微热一些，二三线城市比较冷，有的地方很冷。
【主持人】：谢谢邹老师！刘总。
【刘东】：我主要是研究北京，特别是研究豪宅这一块，从我的角度来讲，我认为表面热的东西其实是冷的，表面冷的东西其实是热的。
【主持人】：曹总。
【曹一勇】：用一个词叫“蓄势待发”，因为周边的很多朋友其实都在聊什么时候买、什么时候卖、买什么样的，但是真正出手的人我了解占的比例还是不够大，所以大概需求还是存在的，因此我认为应该是蓄势待发。
【主持人】：谢谢各位！其实我们说楼市无外乎两个字“冷”或者“热”，冷和热的判断可能不同的时期、不同的人对市场有不同的判断，今天在座的有高总、刘总，亚豪一直是做数据研究，做行业代理人的，也是很资深的机构，今天我们就让高总和刘总先开头，拿数据来说话，来给我们具体的介绍一下到底我们金九银十也好，或者说我们这几个月、这半年也好看大家的数据量，到底它是冷还是热，做一个客观性的判断。高总，你先来。
【高姗】：我说几个数据，先来谈一下北京市场。北京市场，这几年我们一直在谈的就是供需结构问题，我们一般看市场的时候，不管价格走势，还是销量走势，我们都先看供需两个层面。
我们先说供应层面，从今年来看，我大概看了看，因为今年是第四季度了，前三个季度的供应量，跟2012年相比，基本上2012年的基础上目前的状态是超越2012年前三季度的总供应量的，这是一个情况。2012年整体的供应量在1200套左右，目前2013年前三个季度已经实现了将近900多套，就是基本上能够达到了超越2012年三季度的，这是一个情况。
另外一个情况，我们看存量。存量的情况就是从今年6月份开始，6月份之前基本上存量谈过一个数叫6万套，但是从7月份开始跌破了6万套了，5万9千套，到今年9月份最终是5万6千套，就是说存量在不断的衰减，就证明供需是完全失衡的，即使在我们这么多年几十次的调控状态下，仍然导致了或者说目前的状态是一个供应失衡的状态，所以从整个市场来看，供需矛盾没有解决，房价上涨的原因也是因为供需原因导致的。
【主持人】：谢谢高总！其实刚才高总说到了一个这两天特别有意思的话题，就是北京楼市库存6万套警戒线的话题，高总也给了一个结论，这可能是造成我们房价近期上涨的主要因素之一。首先还是请刘总就高端地产方面，聊一聊这个这几个月的情况。
【刘东】：应该说从今年年初开始，我们就在社会上呼吁，就是讨论一线房价的时候，我们普通住宅跟高端商品房分开，或者说普通商品房和非普通商品房分开，分开能够让我们更加客观的去看到普通商品房的涨幅是否因为某些高端项目的上市影响到了整个比如北京市大家所看到的各类别的机构去说的那个数据。从我们目前的结果来看，今年的上半年，明显普通住宅，我们把它分成一千万以上和一千万以下划分来看，看完以后我们发现，明显的就是说一千万以下的房子整体均价与去年同期相比是上升的。
另外，高端项目实际上反而是下降的，就是说它实际上看到的北京的整体均价里边，能够影响均价的力量非常有限，但是今年下半年很明显，特别是金九银十，我们现在已经统计出来的45天，和十一后的这15天来看，十一过后我们现在看到的，明显的差距就是，跟上个月的最后15天相比，豪宅一千万以上的房子涨幅是超过15%的，但相反，一千万以下的房子跌幅也是接近15%的，最终其实这个房子，如果按照我们现在看到的基本统计数据来看，9月份还是上涨的，但是上涨其实根本因素还是在于，因为高端项目本身从3月份开始一些约束性的条款以及我们所看到的近期拍出来的这些地王对高端项目的开价，有非常明显的一个支撑作用。但是实际成交量，虽然价上去了，成交量是下跌的，而且下跌的非常明显。
【高姗】：我做一点补充。实际老百姓现在看到的政府官方数据并不完全准确，为什么这么看？我们如果按照刘东总界定的一千万以内跟以上的这两个标准，我就延续的讲，一千万以下一般都指现在的普通住宅或者刚需，刚需的产品其实虽然看到它的均价整体可能会下跌，但是我们忘记了一个维度，就是它的的位置、区位，其实基本都是奔着六环走了，如果说北京的郊区城市现在已经在说六环甚至七环的概念了，将来的七环是河北、八环就是河南，现在六环比如大兴、通州、房山什么的，这些区域土地也有一个远近的问题、也有一个周边配套的问题，所以现在表露出来的均价对老百姓而言没有太多的参考价值。
再有一点，一千万以上的豪宅，我所了解到的实际豪宅的销售情况是什么样子的，我们告诉大家一个事实现象就是，在网上统计的数字完全不准确，为什么？因为今年整体的状态是政府在控制所有入市的价格，包括期房跟现房，实际上开发商并没有完全按照政府这个价格去实现真正的签约，就是说我们经常会听到的是网签合同跟实际扣交的钱是两个数据，网签是毛坯，实际扣交钱买单的还有一部分精装修的费用，所以我们了解到一千万以上所谓豪宅，当然豪宅的确定标准是因人而宜的，每个企业也不一定，真正实现的数据远远不是我们表上或者说系统统计的那个数据，这一点我不希望误导老百姓。
【主持人】：刚才高总说到一个问题，就是我们经常业内提到的，在政府适当控制房价的时候经常出现的签约的时候说到一个双合同的问题，或者说叫精装修合同，大家应该也是比较关注的一个问题，一会儿我们下面详细的进行探讨。接下来我想让曹总跟我们聊一聊，因为曹总这边更多是在做房地产的开发设计，但是据我了解，他做的项目比较广泛，北京周边或者说二三线城市都有，这种情况下我们想让曹总聊一聊，从你本身做这些设计开发的时候，同开发商接触的时候，你的感受是怎么样的，换一个角度，我们不看购房者，看开发商，他们感觉这个市场会是怎么样的，他们有什么样的预期？
【曹一勇】：实际上我们所接触的项目，在设计过程中也基本上是两极分化，以一线城市为代表的，应该是这种积极性和大家的预期，自信是非常足的，而且项目的进展也是非常顺利的。但是反过来，在二三线城市以下，我们体会比较明显的就是，项目基本上都是放缓，而且销售的压力和回款的压力还是比较大，这是我们最直观的一个印象。所以说，我觉得设计师好像可能关注市场没有那么专业，我们从宏观上来分析这个市场，其实大家也都在谈到，期待着三中全会会不会有一些政策能够出台，其实我觉得整个市场层面来讲，如果不分一线、二三线城市这样的级别来分，刚才第一个印象蓄势待发，所以大家不管是开发商还是消费者，可能我的感觉是，这个需求、这个量我认为是一定存在的，而且继续这么多年。但是不是到一个合适的真正放量、投入量和消费量足够达到平衡，我认为可能还不到这个点，但是这个需求我认为是非常旺盛的，这是我一个宏观的感觉。
【主持人】：谢谢曹总！接下来让邹老师重点给我们聊一聊，我们知道除了能看到的这些市场数据的一些东西之外，近期比较热的还有几个话题，一个就是刚才曹总提到的，就是我们十八届三中全会以后，整个房地产市场调控会不会有一个政策节点？还有一个问题，我们这两天任志强在微博上也在聊这个问题，但是他没有详细透露，说我们北京这边有一个长效的调控机制接下来会出台，但是具体什么内容可能现在大家也不知道，接下来想让邹老师给我们聊一聊，你觉得整个房地产调控，到目前的阶段，之前的这些措施也好，算不算是成功的，或者我们接下来会不会有哪些更有效的真正的长效机制，来抑制我们刚才说的包括房价上涨也好，还有刚才高总说到的需求方面频频突破6万的底线？
【邹平座】：房地产调控这些年来应该说有一部分是成功的。从房地产价格未来的走势上来讲，我觉得长期房价上涨趋势还是有的，短期目前来讲我们现在这个问题就是银行的信贷收紧，主要还是资金问题，我们没有有意要打压房地产，但是在实际的人民币贷款利率市场化以后，贷款利率上浮，导致我们银行的资金成本上升，现在我们银行利率都在5-6%左右，比以前高了百分之二三十。所以大家也看到，很多城市银行已经停止了放按揭贷款，有些城市开始上浮按揭贷款的利率，无疑这种趋势的加剧会使未来房地产的需求发生较大的变化。现在我感觉这根弦已经绷的很紧，整个房地产的形势会不会出现一个调头，现在很难判断，如果这种趋势继续下去，一线城市一旦出现价格回调的话，中国的房地产可能要有一个大的波动。但愿不要出现这种情况，中央总的政策上还是要促进房地产业健康、稳定、可持续的发展。
在整体的价格结构上，中国这个房地产在结构上问题比较大，一线城市价格上涨比较快，有的已经超过了年终的目标，包括北京、上海这些城市，但是很多城市现在也在苦等、苦熬，一些房地产商撑一天是一天，所以说特别是很多三线城市，典型的像鄂尔多斯、温州，包括像贵州，相当一部分的二三线城市现在已处于一种困局当中，所以说从总体上来讲，如果需求方的形势再出现恶化，那么不排除房地产会出现一个短期的下跌。但是在整体经济的要求上，对房地产价格有三个重要的因素，一个就是供需，第二个就是经济发展情况，第三个是货币的方面，货币，加上供需，加上经济发展情况。
货币来讲，我感觉未来全球性的货币扩张还在持续当中，大家知道，美国的量化宽松政策也没有停止，所以说通货膨胀将是世界经济发展长期的一个趋势，所以在这点上它有拉高房价的可能，但是就经济增长来讲，现在各地出现不同的情况，像我们国家，整体上实体经济应该说在下沉，各个方面的问题还是比较多的，并没有想象的那么乐观，所以说在经济发展这个方面并不支撑房价的进一步上涨。第三个，货币短期信贷的收缩对房地产形成压力。所以说，土地本身来讲是自然资源，是不可再生资源，长期全球来讲不仅仅是中国房价是持续上涨的，只要人口在上升，土地在减少，这个趋势不会改变，可能会有阶段性的波动，但是房地产这个行业价格上涨是必然的。另外，有的地方会发生一些房地产泡沫的破灭，但是在整个的经济史上，它是不能改变房价上涨的这种趋势。
另外，纸币的流通规律，大家可以看，从纸币发行开始，最早从英国开始，实际上一直在贬值，纸币的流动规律从一定程度上贬值就是它的基本规律，所以这也是促进房价持续上升的一个根本原因。
另外就是我们的供需，我们调控应该增加房子的有效供给，特别是一线城市，房地产调控未来的改革，包括三中全会要出台的政策，我认为可能是一个铁三角的架构，什么样的铁三角呢？一个就是以市场配置资源为主体的，就是说市场要有效，建立一个有效的房地产市场，可能是最重要的调控措施，我们现在市场无效。经济学诺贝尔奖的得主法玛，他提出了有效市场理论，实际有效市场理论的核心就是信息完全充分的时候价格与价值是一致的，这就是完全有效的市场。我们现在要一个有效的市场就不存在房地产的泡沫，所以如何建设好这个市场，建立一个有效的房地产市场，是我们宏观调控最重要的目标。
另外，要科学的监管，无论什么市场都离不开监管，离不开规则，所以说我们现在监管体系不完善，互相推诿的问题还是比较严重的，所以说只要大家能够科学的监管，提高监管的效率和监管人员的素质，在监管这一块实际上是防止房地产的暗箱操作、腐败等各种问题的发生，违法市场规则的问题，监管是要处理这种问题。
还有就是我们的房地产法，我们国家的法制建设跟不上市场的发展，市场需要有一个完善的房地产法律来跟进，现在我们的法制都是多少年前的，包括我们的金融方面，也感觉到我们的法律滞后，使市场没有一个完善的规则，这个房地产的问题就是监管和法律。
第三个，就是政府的转移支付，我们不能让没有钱的那些买房子的人那些劳动力没有地方住，那就影响经济。所以对我们的一些劳动力，刚毕业的大学生，一些穷人，要提供转移性支付的房地产。在这里我要特别强调的是，转移性支付，我认为应该是由廉租房来承担，经济适用房这块暗箱操作的太多，不好监管，应该政府储备大量的廉租房，这是一个问题。第二个问题就是，要建立一个科学透明的有效率的廉租房制度。
另外就是，中国的政府在转移性支付方面要谨慎，为什么要谨慎呢？因为中国的政府和市场是没有界限的，像美国政府的财政收入基本上是税收，他严格限定转移性支付的数量，中国的政府控制了中国国民经济相当一部分的企业资源，实际上从我们国家的土地矿山资源上来讲还是一个国有制，所以如果我们动用经济资源进行转移性支付，就会违背市场规律，就会走改革的回头路。因此既要做好转移性支付，做好保障房制度，同时要防止过头，防止利用经济资源搞部分人的福利，使改革开放出现倒退，扰乱我们的房地产秩序，所以我来指出这样一个判断。
【主持人】：谢谢邹老师！其实刚才邹老师给我们介绍了很多，包括整体方面，第一个是供需，我们刚开始已经提到了，包括高总也提到了，我们说到北京房地产市场，整个供需频频达到6万的警戒线。总体来说，我们说经济发展目前中国还有一定的压力，在这样的情况下，可能房价也不会有一个太大的走向，但是我可能有一个担心，不知道大家会不会有这样一个担心，在经济发展受到一定限制的时候，会放松对房地产的调控，这个观点不知道大家是怎么想的，赞同不赞同？邹老师，您怎么看？
【邹平座】：中国的经济，我们对房地产的认识要充分，房地产是一个国计民生的重要行业，我们很多人对它有偏见，实际上它对经济整个的需求占的比例相当大，我们80%到90%的行业，包括我们整个银行体系，跟房地产是相关。但是并不是说一个国家的发展完全依赖房地产，房地产是我们生活的目标，就是说我们生产的目标实际上就是为了生产很好的房子、生产很好的衣服，吃、穿、住、用、行，这就是我们对基本的经济的理解，它是一个重要的内需。如果说抛弃房地产去搞扩大内需肯定是弄不好的，这是我们以前一段时间调控当中遇到的一些问题，一方面要扩大内需，一方面要打压房地产，之后导致内需也没扩大，两难困境。
实际房地产这个行业，未来的发展还是要去做精、做强、做好，让人民能够居住更大的房子，更宽敞、更健康、更安全，甚至是循环经济，我们以高科技注入我们的房产，房地产在世界上任何一个国家都是国家经济的一个主要的动脉，不仅仅是中国。所以说美国后来的经济扩张性货币政策当中，最主要看的一个数据就是美国的房价是不是在回升，一旦回升他们认为经济转好。所以说不能去简单的误解房地产这个行业，中国改革开放其实从1989到2009年20年的高增长与低通胀，其实在当时我们也认为1989年的时候通货膨胀“储蓄存款”是笼子里面的老虎，随时会出来形成通货膨胀。随后我们中国政府进行了两大改革，一个就是房地产市场的改革，一个就是股权改革，这两个市场吸纳了大量的流动性，同时促进了经济的增长和发展，这个就是实现20年高增长与低通胀一个内生的动力。一方面增加了人民的财富，另一方面，带动了相关产业的发展，同时也提高了城市建设的水平。
这20年来，到现在为止，大家会对房地产是不是要卸磨杀驴呢？说它出了很多问题，很多人甚至谩骂这个行业，我觉得都不对。未来房地产我认为要做成中国经济的蓝海战略，当然我并不是说盖很多房子，主要是把它做实、结构要合理，让人们住上更加安全、更加健康、更加宽敞的分子，这个是国家经济发展的一个目标，所以不能去对房地产这个行业妖魔化，这种观点我是极度不赞成的，所以说经济增长还是要使房地产能够健康稳定可持续的发展。
【主持人】：谢谢邹老师！邹老师刚才提到一点就是调结构，调结构可能不单单出现在房地产领域，可能好多经济领域都在谈调结构这个事，我们说细一点，说到北京房地产这块，之前我跟刘总做过交流，说我们在这些后续的房地产调控政策中我们到底应该从哪个方面着手，是供需层还是基本需求的这些刚需这些盘以及我们这些高端盘，在区别对待的时候我们政策上是不是应该也有不同，做过一些探讨，今天让刘总再给我们分享一下，我们如何做到政府的事情归政府管，而市场的事情就归市场管？
【刘东】：其实从我们的角度，我们也在积极的去做一些市场数据的分析，跟相关的管理部门进行沟通。从目前前三个季度我们的研究成果来看，大致上我们看这几个状态。第一，我们看到今年7月份在中央经济工作会议上，国家领导人对于实际上有效需求的尊重，以及改善需求的尊重，我们有理由猜测，在未来三中全会之后他所运行的政策里边不会再像以往一样，说一二三线城市一刀切，甚至于从我们分析北京房价的角度，我们认为市场应该从统计的角度进行三级的划分，通过这三级的划分以后，可能从政策上我们让他们有一个合理的管理。举个例子来说，在我们的三级里面的建议是说，保障房是一级，普通商品房是一级，非普通商品房就是我们传统说的豪宅算一级。保障房保的就是增长，普通商品房保的就是平衡，就是房价不能够过快的上涨。但是针对高端房我们这次进行了很深入的探讨，我们觉得如果政府对于这些高收入的人群所需求的房子你限制他购买，那么实际上是一个两败，为什么？因为从政府的角度，这些房子不能够如期的上市，对于土地出让以及税收都是有根本性的影响的，另外一方面来讲，针对普通老百姓而言，你对于有钱人能够买到更便宜的房子的保障，实际我认为政府难免立场有问题的这样一种嫌疑会被大家质疑。所以从这个角度来讲我们觉得，反而是高端房和非普通商品房，我们未来建议政府的是保增长、保成交，这样实际也是保税收、保交易量，当然这里边会有一些转换机制，我们建议就是说，在制度上我们建议在囤量上是释放现有的供应量上能有一个有效的机制，让这些人能够把他手里边的更多的多余两套甚至三套的房子能够释放出来，这样能够保证我们市场上成交的交易量是供应量的一种平衡。
在这种平衡之下，我们觉得可能应该说可以令到我们目前一手房，就是说因为之前的政策影响到了实际上房地产的投资，在这样投资按照任总的说法就是，在逐年递减的情况下，当然供应量也会递减。但是实际上，像北京、上海这样的一线城市，之前有很多的存量房，它是因为税收过高，他想买但是也不见得舍得把手里已经拥有的这个房子出让出去。这些其实我们觉得，我们也跟政府在商谈，未来如果有机会去做新的调控政策的时候，怎么能够释放市场上现有的二手房，能够刺激二手房上市量增加。实际上来讲，我们已经看到，目前来讲，其实今年的前三季度可以明显的看到，第一个季度是以二手房为主，第二个季度是以一手房为主，第三个季度又变成了二手房成交量比较大，第三季度之所以成交量比较大的原因我认为还是在于那6万套已经变成了5万多，就是一手房的量不足了让二手房的成交量超越过来了，实际一手房的成交量并不低。因为没有足够的供应，而导致大家在选不着一手房的情况下又转向买二手房，又推动了二手房房价的上涨。
所以我们认为，大禹治水的方法是几千年给中国人最好的一个启示，就是堵堰塞湖终究是有崩坝的那一天的，说疏通是最重要的，疏通关键的原因在于就是你增加供应量，增加供应量我认为可能是更为有效的去平衡市场的供求关系，以更好的能控制房价的有效手段。
【主持人】：刚才刘总说到疏和堵的事，我就想起这两天我们新一届的诺贝尔经济学家得主之一席勒说过一句话，说中国的房地产市场有着严重的泡沫，可能随时能崩盘，我就想问问高总和曹总，在你们心目中，北京的房价怎么样算是高，到了什么程度算是高？因为我们之前有一个数据是说，说六环以内基本上快找不到3万以下的房子了，这样的房价结合北京这样的一个城市算不算高，或者说你们心目中想着到底是在什么价位算是比较合理的？
【高姗】：我是觉得这个高没标准，为什么这样说，所有的商品价格都是供需矛盾的结果，所以我在分析这个结论之前我要说几个事。第一件事我觉得，中国，特别是中国的房子跟国外不太一样，它承担的责任或者是意义不一样。首先，中国所有的房子要解决的第一个历史使命是解决温饱居住问题，这是所有人不管是穷人、富人的第一个需求，必须用房子来解决居住的问题，遮风避雨。只是现在有的人已经有了很多遮风避雨的地方，有些人还没有。
第二个观点，中国人所有的买房者都赚钱了，就是房子本身对老百姓来讲，既是刚需也是承载着投资挣钱的一个使命，就是大家都认为这是可以投资挣钱的，这就是对房子的观念。
第三个观点，我觉得房子就变成了一个身份或者是结构变成一个面子的象征。比如说很多城市都有房子，为什么只有一线城市那么多的需求量？是因为一线城市有很多其他的附加因素，比如说教育、医疗等等一系列让人们去选择一些集中城市去购买房子，就变成了一种身份或者是说一种需求的象征。
还有一点，就是现在所谓的豪宅，这个房子不止是住，还变成了一个平台，比如说会所，比如说自己的一个收藏平台等等一系列的。如果房子承载了这么多的意义的话，绝对不是一个价格高低，或者说简简单单的供应量增加就能解决的问题，因为这种需求是不断地在持续发生的，特别像北京、上海、广州这些城市，因为永远不能被其他城市所代替，因为是特殊的，是政治经济中心，这是一点不是供应量增加能解决掉的。
第二点我认为，从供应来看，整个房地产的供应是靠土地供应导致的。现在中国的土地里边，我们一直在说六环了，六环以内、五环以内，四环内没地了，五环屋内的地都已经很少了，现在谈的是六环外到七环了，但是我们有一个数据比较，北京跟天津非常近，但是可能在一个大七环的概念范围之内，因为它不是北京，无论是机制也好，政策也好，都完全不一样了，在天津的人不会因为离北京近，而放弃在北京购买房子，这是一个特点。就是说，你到了一定环的结构的时候，完全的需求就变了，并不再是说四环可以挤到五环，五环可以挤到六环，六环再挤是很难的，挤出北京城了。如果扩张到这个程度，说我在六环以外不断增加保障房，甚至到七环增加保障房，会有一个边际效应，不会有人去，因为他考虑的是说为什么我要在外地买房子，这是一个特点。所以我觉得一味的说增加供应量能解决这个问题，我不同意。
再有一点我觉得从政府而言，我不能说多么理解透彻政府的意图，我觉得很难。难在什么地方，举个例子，前段时间在上海和重庆做房产税这个事情，有两个结果出来，我看到郎咸平教授分析这个的时候提供了一组数据，我觉得还是挺有帮助的，重庆实行房产税的时候是这个机制，所有的存量房，就是房叔、房姐的房子全收，新增房不收，结果导致了大量的房地产交易的价格下来了，为什么？因为供应量多了，挤出来了很多房子，这些房子能够供大家选择，这些房子的位置相对条件还很好，这是一个特点。结果就是，政府一年下来，2012年持续下来之后收了2.6个亿的房产税，这是一个结果。
杭州不是，杭州执行的是增量房收，就是说房叔、房婶没危险，你再买房，新增房我来收这个税，结果变成了房价持续在上涨，供应还是失衡，结果导致他们收了房产税160个亿，就是说上海比重庆翻了70倍还多，作为政府来说，作为历届政府，或者说作为重庆和上海的政府来说，税收高了是不是就是政绩，税收高了干吗去了不知道，但是我税收高了。所以很多城市，原来新增量可以增加160亿个，存量可以增加2.6亿个，政府能放弃这个税收嘛，现在政府所有的结果都是靠税收来挣钱，我是觉得，中国就是这种状态。因为所有的经济目前的结果是靠出口和投资，房地产又带动了那么多行业，所以很两难。
唯一能解决的方式就是调结构，调结构就是双轨制，双轨制增加保障、增加市场，像新加坡那样，保障是一条路，市场是一条路，但是有一个前提，我们这么多年所有的经济适用房跟保障房，全部都是有产权的，就是你卖完了不归政府控制，而且这个保障房是越建越远，现在想到了在哪个城区配售的问题，但是仍然是越来越边缘化、郊区化的。所以政府考虑的是应该做廉租房。租，我只卖使用权，不断的周转，这个房子的归属是我政府的，这样的话，你一旦没房子可以住，有房子你可以搬出去，当然这个也考验刚才各位领导说的，还一个有监管机制、透明度、联网等一系列的东西。但是公租房有一个最大的问题就是考验政府的投资，因为你的资金回笼太慢了，靠租金这个成本投入太慢了，开发商不会帮你干这个事的，没有回报，那就需要投入。
再反过来说，政府没钱吗？中国整个市场是一个大政府、小市场的情况，政府只要一些国有企业私有化马上就变来钱，只是看政府的决心问题，发行一些债券就可以变来钱，看政府是不是想这么做，完全取决于这任政府要坚决的做什么，不是没有办法，只不过是说这个历史遗留的问题一两天、一两年不能完全解决掉而已。
【曹一勇】：非常同意高总的观点。我大概还是从设计角度讲这个问题，我们所接触的设计企业和房地产，我觉得两个属性，第一是居住，就是人们遮风挡雨这种最本质的物质需求，第二个属性就是金融属性，但是其实目前大家过多的讨论还是金融属性，其实房子我觉得金融属性应该是它的第二属性，但是整个社会关注的也基本上在偏向于金融属性，包括咱们今天谈的话题，包括刚才您问我的这个房价的高低的问题，其实都是在探讨金融属性。但是实际上我觉得，咱们国家现在这个状况，确实有很多的刚需，很多需要住房的人大家反倒在因为价高等等这些社会问题出现之后可能大家意识到，在这个情况下算是投资保值增值，这个因素可能大于他本身的刚性需求，大家讨论更多的，这可能就是现在出现的问题。有些人可能因为这个问题存在，所以也就出现了这几年政府连续的调控政策，当然这个政策实际上是不稳定的和不可持续的。
所以从这儿来讲，刚才也问了是不是高、是不是低，我整个的观点，我觉得可能长远，像北京这种一线城市，可能还在往上走。为什么这么讲？先不说北京，还是放大一下，全国的市场，我认为其实先说第一个方面，大的经济环境，中国现在其实也处再一个经济结构调整的阶段，但是这个调整结构一定是经济更加良性、可持续的、稳定的、稳步的往前走，对长远的房地产所依赖的大经济环境来讲是在往良性来走的，这是看好的。
第二个是，包括业绩和社会经济，都在探讨城镇化，其实从中国的发展，超过50%，但是今后未来十二五计划里边还会增加大概是7个点，我印象当中，毋庸置疑，这种刚需是存在的，所以我觉得这是一个非常非常大的基数。
第三个从政策方面，其实现在大家都意识到，刚才我也提到三中全会，其实大家也都意识到，真正的调控，比如刚才也谈到，现在其实是在限制交易，包括二手房的交易，20%的税等等，其实大家还是讨论、议论的比较多的，但是这个其实治不了根的，所以最后的政策，包括现在在说的金融体制的改变，其实我想金融在资金链方面也应该是一个长效的机制大家在探讨，包括我们谈到的调控的，预示着一种被动和一种强制性的去做，真正的政策的可能会往良性的引导和一种长期制度来讲。
所以我觉得从这几大方面，整个房地产市场还是在良性的环境当中应该是走上升的。
至于说北京，我觉得若干年之内我认为肯定需求是大于供给的，或者他的房价会继续，当然可能会有局部的振动，但是整体是上扬的，刚才高总谈到了。因为现在的资源国家的配比是不平衡的，先别说城乡差别，就是一线和二线城市之间的教育资源、养老资源、医疗资源等等，完全是不平衡的，这就必然会带来大量的这种资金往县城去涌。只有当中国的发展一体化或者平衡化，这个趋势可能才会逐渐的减弱，可能那个时候也真正的是中国的一二三线城市之间的城市级别差包括房价在内才会逐渐的在缩短。这是我个人的观点。
【主持人】：我们不得不承认其实解决房价的问题不是一句话、两句话不是一个方面能够达到的，我们经常讨论房价的问题会说到房地产的源头土地，其实近一个多月或者近两个月以来，北京土地市场受到的关注度也很高，包括整个出让的地块或者面积也好，跟去年相比有一个非常大的提升，而且在这个其中也不乏一些跟以往不一样的地方，包括前段时间以来容忍之前绝对禁止的地王出现，同时还出现过一些像限价房地块的形式，像房价特殊性质的地块的出现，不知道刘总您怎么看待目前北京土地市场的状况？
【刘东】：我认为现在是一个非常不正常的现象，明显从拍卖的结果来看，无论是限价的还是不限价的，都不合理。不合理是说，因为我们的统计可能跟别的机构统计不一样，首先要确保我们的统计尽可能的相对准确，绝对准确是绝对没有可能的，只是我们表示相对准确，比如说在我们的统计里边，会在新增的商品房里面统计了那些商改住，但是一般来讲，建委的统计是不包含商改住的。还有我们也统计过，说如果按照其他机构去统计豪宅，以4万做一个门槛去比较我们千万级来讲，基本上有70%以上的房子都是豪宅，就是说它达不到千万级，在大家认为4万是豪宅的，特别是今年，4万已经是四环内不能说让北京人号称都住上了豪宅。今年上半年到现在为止，我们一直想试图说分级制，如何划定豪宅。
不知道大家意识没意识到，六环现在也有一些房子是按豪宅交契税的，原因在于，因为咱们两年没调地区指导价而导致的，从这个方面来讲，也就导致我们现在在反思这个豪宅到底怎么样。但是为什么我说今年开始往后几次拍地，在我看来它是一个无法用理智的数据来统计的，第一次孙河的房价，那个价格就已经是北京一千万以上所有房子的平均房价之上，就是北京一千万以上的房子平均房价只有4万7到4万8，你拍出来实际的代价是超过5万的，这样来讲，就是说一块地的土地价格，已经不是面粉跟面包的关系，是面包跟钻戒的关系，用钻戒的价钱去买面粉难道你要做面包吗？
我觉得这个事态已经相对严重，但我没想到限价房都会出现限价和最后的竞拍价房，限价的房价跟竞拍的低价误差接近于零，这样的情况下，我不知道未来那房子，如果用常规的思维究竟如何来获利，这里边其实我们也有一个反思，就是媒体、公众我们在宣传这些东西的时候是否也会有过热的嫌疑，为什么我刚才说冷的不冷，说热的不热，就是这个道理。举个例子来说，除了我们刚才提到的，比如说孙河也好，还有7万多融创的北京三环边上的这种项目，忽略不计，现在来讲，五环、六环拍出来的房子，那个地价已经高过了周围的房价，这里边多有着之前的这些开发商所持有的项目上市做促销的嫌疑。
因为我现在就觉得，北京现在有过多的土地似乎是为了控制房价，它把每一块土地切割的非常小，只有100亩左右，就是6万到7万平米左右，就是说他很容易被某些大企业或者是联合竞投的这些买家们当成一次推广打广告，就几十亿或者说可能就几个亿到十几个亿就可以做一次对于我持有土地周围地区的一个促销宣传。这样的情况下就导致，从我的角度来讲，以前我们都是也跟着别人的习惯说看到今天拍出来的地价，周围的房价应该等于多少，我们现在重新统计，在我们现在的统计里边，我们就统计过去五年里周围的土地，所有的成交和所有的供应量相除，它的平均土地成本和未来的售价关系，在我们自发的去做市场定位和产品定位的时候我们已经开始做这个，最终得出一个相对可能比原来那种更直接的结论，今天拍的这个明天我就把我的房价全涨了，老百姓都知道我们家边上的那块地要拍了，我的房价明天根据那个地价可能报价马上就有调整，这个调整是非常明显的，因为拍价非常明显。从我们的角度来讲，可能这里边存在着包括土地出让制度、开发商、以及宣传上的自律的问题，是否真的市场热到如此程度？
实际9月、10月的统计数据，如果在细分的情况下，可能还不如上一年，就是2012年，为什么大家都好像感觉就是北京的房价或者一线城市的房价都热成这种程度，去年北京9、10月份就比11、12月差，都是金九银十，如果今年的9、10月份比去年的9、10月份差，实际统计来看是这样的。我也承认，这个统计肯定是有一些偏差的，因为今年供应的外延比去年延伸了，但是它毕竟是所有的统计，大家都是这个口径，是认为北京的房价整体都涨了，但是事实上当你细分完了以后，你会发现去年跟今年四环到五环有供应量吗？本身也没有。在这样的情况下，我仍然觉得，从我的角度讲，我认为近期，特别是在北京、上海这样的城市的，一些非正常逻辑的计算方法能够计算出来的这种土地价格，不应该让大家用一种思维说他只涨不跌，甚至我认为，其实按照过去我从业20年的这些经历来看，所有拍地王的开发商，就是当那个地王是一个大家不可理解的价格的时候，相关企业在他拿地后两年，24个月之内都会有某种问题发生，比如说买来房子，在大家看来可能连成本价都到不了，甚至于滞销。我们统计过，目前北京超过10万的项目基本上都是现房，为什么？因为他在期房阶段就没卖多少。
【主持人】：谢谢刘总！其实我们看土地市场，刚才从刘总统计的角度来说，除了刚才刘总说的那个原因之外，我们应该能确定一点，就是说这些大的开发商、这些大的开发企业，他们其实看好房地产，或者说至少是看好北京的房地产市场的，这个有的人也说过一些话，他们有这个实力把北京这个地方做好。其实我想问问邹老师，我们的房地产企业，从今年以来，应该是从3、4月份以来，在拿地的时候都是非常的大手笔，其实我们在6、7月份银行也出现过一个钱荒，包括现在银行整个信贷包括个贷也受到一些限制，接下来我们整个到年底这样一个情况，邹老师，你认为我们整个银行在信贷方面，或者在企业的融资也好，或者说他们资金来源方面，受到一些限制，或者他们的资金流有很大的问题，接下来就是个人了，个贷这块，到底真实的情况是怎么样的？因为有不同的声音，邹老师给我们分析一下。
【邹平座】：其实我们应该明白，不能就房地产看房地产，地价和房价跟各个地区的经济发展是高度相关的，所以很多人说买房子要看位置，实际这是非常有道理的一句话，就是说经济好了地价就高了。房地产目前的结构问题，也反映中国的经济结构并不是在优化，我们整个的中小企业融资非常困难，现在大约融资综合成本达到15%到20%，对营企来讲是非常困难的。
有些地方，像贵州一些地方，一些二三线城市建的房子太多了，要采取措施少建一点，有人说增加供给，不是这么回事，到处都建了房子，之后还刨掉？自然是巨大的浪费，不符合经济规律。有些地方，像北京这种地方，建的少，同时结构也不合理，将来随着中国区域经济的均衡，北京的房价也会趋向于稳定，甚至是逐步的增长速度减缓这样的情况出现。
我觉得应该说是北京这个地方，目前地价是适合的。北京就这么大，另外将来北京要打造全球的经济制高点，中关村已经提出一个口号，光中关村一个区将来的GDP要达到10万亿，2020年的规划，包括“一区十园”，不仅仅是海淀的中关村。所以说在这种密度的情况下，你说它的地价不涨可能吗？海淀现在土地不对外拍卖，全留着发展，所以说它地不够，所以说地价是这样的情况。
现在来讲，我觉得目前我们确实出现了按揭贷款紧张的情况，这个跟我们整个金融体系的资金紧张有关系，并不是有意要控制按揭贷款，主要还是我们现在整个的银行间的市场力度在上升，所以说这个情况是变化的。不是说一直要绷得很紧，这跟我们整个国家的经济形势是相关的。现在中国的整个宏观经济，根据我的理论，已经陷入一种紧缩性的陷井。什么叫紧缩性的陷井呢？就是说当货币对商品供给的弹性大于货币对商品需求的弹性的话，就是供给弹性大于需求弹性的时候，紧缩政策会导致物价上涨。我讲这个供给和需求是指微观经济学当中决定价格那个供给与需求，不是宏观经济学的供给与需求。
所以说当经济增长，你说我们哪个国家自己通货膨胀是通过紧缩来完成的？当结构性通货膨胀，房地产其实也是这么回事，我觉得房价上涨实际上就是我们紧缩了信贷和土地的闸门，导致它的供给不足，房价上涨，实际整个国家经济都是这么回事，为什么现在CPI突破了3.3，除了货币用途不当以外，我觉得要加大货币供给，而不是减少货币供给，这些加大的货币要用于支持实体经济，用于支持生产商品有效供给，同时要压缩那些政府不合理的开支，那些钱不经过生产领域就流入流通，流入需求的钱量越来越大，这是通货膨胀的根源。
我们的货币政策、信贷政策，还是要稳健的支持房地产的有效需求，不能强行地进行压制。同时要优化房地产的结构，解决低收入家庭的住房制度，要依靠科学的转移支付制度，不能动用国家资源。
另外，还要支持房地产行业健康、稳定、可持续发展，这是我一再表态的，我不主张房价去涨，也不主张它太跌，根据经济发展稳步地做好，房子的质量要提高，居住的环境要改善，甚至把我们这些循环经济的概念都用到我们的房子里面去，我们发明高新技术不是为了研究导弹，要研究住房，使我们住的舒服，我们把太阳能这些高科技用在衣、食、住、行方面，这是我们所有生产的目标。
所以说在未来一段时间，我的主张是应该去保持房地产的健康可持续发展。IPO调了一年，整个经济不再输血的时候还谈什么经济良好运行？所以对于房地产而言，要支持它的稳定发展，同时结构优化。
【主持人】：谈到经济这块邹老师有好多的观点和建议。我们回来有一个小问题，开始的时候我让各位老师跟各位老总跟我们聊一聊对以前市场的感受，今天结尾针对我们后半场或者我们年底之前的这个市场还是用一个词进行总结，简单地给个理由。曹总先来。
【曹一勇】：政府其实对房地产市场已经有一个明确的表态，健康、良性、可持续的发展，这个大调子定了，所以我相信相应的这种可持续的、良性的、以引导为主的政策会相应的出台，我觉得相应是一个可持续、良好去发展的方式，这种模式应该是会逐渐的显现，所以整个房地产市场会越来越靠近良性的发展。
【主持人】：给我们一个关键词就是“良性”。
【曹一勇】：“良性期待”吧。
【主持人】：刘总。
【刘东】：从我们的角度，我希望是“分级”和“松绑”，分级我刚才前面讲过了，其实我想讲的是松绑的事。因为最近，包括以北京为代表的，针对精装修到底是在合同内还是合同外的事，大家也在讨论，其实刚才邹老师说的很多观点跟我的想法一样，我们从房地产的妖魔化变成精装修的妖魔化，从政府的角度和社会的角度我们到底应该鼓励精装修还是反对精装修，从我的角度我认为人们都是要改善自己的居住生活。
【主持人】：可能他们说的这个精装修跟咱们理解的精装修不太一样，房地产的精装修应该说是一个国际上的趋势，包括资源节约也好，等等方面来说，都要做精装修这个套路，但是现在目前大家质疑的是，开发商在利用精装修的合同比如报一个价，每平米精装修的报价可以达到5千或者6千，这种情况是不是合理的情况？
【刘东】：问题是这样，我刚才说了是松绑和分级两个事，并不是分开，而是合在一起，当你分了级，我们以往的统计并不是说二三四五六环分不清楚，同时在你现在正式的统计里面精装修房和毛坯房也是不同级的，也是分不开的，你不分开那个成交数据，因为其实像北京这样的城市，精装房的存量和销量比例其实也在逐年上升，这个上升其实本身也导致了房价的上涨，包括一些税收政策，我们现在发现意味着买房人，如果我买的是精装修房，但是我要高付出，但同时也高赋税，我交税，其实我购买精装修的部分，购买总额在增加。所以从我的角度来讲，我是希望能够把精装和毛坯这件事分开，然后减轻购房人的负担，和增加存量的上市。而不是说一味的就玩命的盖房子，就是释放现有的存量，去降低存量房上市让买卖双方共同付出的交易成本，让这些政策能够松绑的情况下，能够让市场成交再活跃一点，选择更多一点，我觉得这个房地产市场的发展也会更健康一点，同时在政策上应该有一定的倾斜措施去鼓励开发商为社会、为消费者建造更高品质的房子，而不是动不动只要一精装的又高端化了、又妖魔化了，于是出现了很多的限制。因为从生产的角度来讲，精装房同时也解决了房地产相关产业的发展，也解决了我们很多社会就业，包括经济发展，包括可能一些比如说我们的实体经济能力健康发展的这些方方面面的条件。
所以我认为，邹老师说的很对，房地产你把它脱离到经济之外去说它不是支柱，在咱们现有的社会里这是很难的，其他的行业其实和房地产之间都已经很难划清界线了，这样的情况下从我的角度出发，我提出分级和松绑这样的概念。
【主持人】：谢谢刘总！您解释完之后我就明白您刚才的含义在哪了。邹老师，给我们简单解释一下后市的情况。
【邹平座】：房地产未来的调控，我觉得要建立一个铁三角的框架制度，一个角就是有效率的市场，建立一个有效的房地产市场是调控的最终目标，为什么呢？有效的市场就是信息充分的市场，信息充分的市场就是价格与价格一致的市场，就不存在泡沫，所有的讨论到此结束。所以说，为什么开始说房地产调控并没有取得完全的成功，就是我们这个市场现在严重没有效率，有效果的话那些人不会去盖那些卖不出去的房子。所以我们要加强对市场规律的研究，加强对有效市场的认识。可能最近法玛提出来有效市场理论，我觉得他的理论在中国可能更实用一些。
第二个就是，我们要建立一个科学的监管制度，任何市场都要有监管，就像赛跑一样，没有规则、没有跑道就是空谈，所以说我们要加强科学的监管，提高监管的水平，市场出现问题就是监管机构的责任。监管的水平我觉得效率是相当重要的，包括金融出现的很多问题，跟银行说怎么把资金炒到30%的利率，可怕的事，那怎么出来的呢？没有事先的预划，说明监管没跟上，监管的防火墙信息体系灵活的反映水平没有，所以监管一定要提高。
第三个就是，我们政府的保障房制度，转移性支付。这个要科学，不能把保障房制度跟那些红白现象扯到一起去，不能动用国家的经济资源搞转移性支付，而是有限的税收了一部分用于保障房制度的建设，大家都知道美国包括新加坡这些国家的保障房制度基本上是靠政府的转移支付解决的，而且他们的财政收入主要就是税收，就应该用于保障房、廉租房的建设。廉租房的建设要跟供需结构调整相关系，不能说贵阳已经积压了那么多房子还要让他建廉租房，已经卖不出去了还让他盖，不尊重市场规律，政府的转移支付也要尊重市场规律，要科学合理。房地产调控要明白铁三角的调控架构，才能使房地产健康、稳定、可持续发展。
【主持人】：谢谢邹老师！邹老师给我们提出了铁三角的理论，对以往调控政策出现问题的一个总结。高总，最后给我们总结一下，用一个词，首先描述一下我们的后市也好、期待也好。
【高姗】：我想用一个词叫“量力而行”，这个词可能是对目前的房地产市场是一个总结，也是对未来房地产市场的一个提示。比如说我会从几个层面去讲这个事，量力而行，首先是从政府层面，我觉得现在的这届政府所有的作为，包括现在我们在说今年几次，就是风雨欲来的感觉就是要出新政策了要怎么怎么样了，一直没有出来的原因，就是政府很谨慎。我们看到了几十次调控手段的结果，所以这次政府其实是想从根本找到核心问题，所以他们是在量力而行，根据目前经济情况、市场情况、整个国家的情况。
此外我想提示地方政府，现在很多二三线城市，为什么刚才邹老师也在说，二三线城市成交量是在下跌的，是冰火两重天，是因为很多二三线城市，甚至三四线城市，政府完全是为了房地产市场而做房地产市场，比如像鄂尔多斯这样投入很多房地产项目，但是他没有持续的需求，他没有产业支撑，没有持续的生产力，没有更多的持续的人去这个城市，他肯定必然造成了就是空城、鬼城这样的状态，肯定会有崩盘的那一天。
所以二三线城市，包括各区域的政府，一定要量力而行，看这个城市是不是能够支撑一个循环的持续需求。像一线城市有持续需求，有很多来自全国甚至世界的持续需求。
另外一个，我对开发商，我觉得开发商现在的心理状态很可怕，很可怕在哪里呢，今年出现了很多的地王，以后我们接触开发商，特别是我们在整个市场的豪宅营销，其实更多的是从一级拿地的从产品开始做，开发商有这样的心态，你看，我今天拿这个地，今天是地王没事，明天还出现我不是地王了，后面还有比我更强硬的，天倒了有高个儿顶着，他们是这样的心态。
再有一点，实际上有很多数字表现，比如说像农展馆那块地，拿下的整个楼面价，为什么最后算完是7万多，实际土地出让金算按整个面积是不到的这个价格的，但是因为有一个引申的内幕，是因为政府让它建一座医院，几十万平米的医院，这个医院是要他一次性投入资金的，他隐含了这笔钱也是成本啊，因为开发商的很多资金不是源自于土地成本和房价，比如说成本，一个豪宅和非豪宅的成本不会说翻倍的，比如说你拿地7千，可能将来我们大概算的话，你的住宅卖1万5、1万6就能回成本了，但你拿地7万也不可能15万回成本，房子不可能是7千块钱跟7万块钱的成本差距，但是有资金成本、有融资成本，这个是非常大的，所以这些成本都会纳入房地产的成本里面算。他们算起来以后，加上我给政府待建那个楼的成本，加上我开发的成本，就变成了土地一平米7万多，我要再卖的话要卖多少钱，这是软体。所以我觉得就是，现在开发商不要盲目乐观，因为你是不是有这个金刚钻揽这个瓷器活，因此我觉得开发商一定要量力而行。
再有就是，我觉得对于消费者，消费者是什么，现在很多的人是，我们前段时间讨论一个话题还说到什么丈母娘买房、丈母娘经济，就是很多人为了买房而买房，因为房子好像是一个根、是一个保障，但是买完房之后其实很痛苦，包括如果政府一旦调价，没有升值，造成压力很大，银行贷款很高，这种状态，我觉得量力而行。
再有一个，很多人说房价下来我一直不买，一直不买半年之后又涨你买不起了，很多人怨声载道，我是觉得现在中国这个房地产市场，长远看因为供需原因造成的房地产还是会保值的，所以如果您现在有需求不要等到说抄底那一天，也不要认为自己亏了那一天，要从长线看，就跟股市一样，你要淡定，所以如果说你现在有需求，有这个实力就买，没有这个需求也不要踮着脚让自己痛苦，所以我觉得量力而行吧。
【主持人】：谢谢高总！最后量力而行这个总结我觉得是很到位的，我们整个房地产市场来说，可能我们要解决的问题还很多，从保障房制度也好，从监管制度也好，从整个市场的运行机制也好，等等很多，我们也很期待在三中全会之后能有一个有效的机制或者一个疏导的方法。
今天感谢各位嘉宾的到来，感谢大家跟我们新华网友分享观点，今天我们的论坛到此结束，谢谢大家！
