新浪乐居讯(编辑 王栋) 郑州新浪乐居独家发布《克而瑞(CRIC)2013年郑州房地产市场研究报告》，数据显示，2013年1-12月郑州市商品房市场成交均价已达9189元/㎡，突破九千元大关。而2013年1-12月商品住宅市场新增供应量比2012年小幅下降；2013年商品住宅市场成交面积为771.84万㎡，比去年上升8.70%；商品住宅成交均价为8300元/㎡，各月价格波动较大；成交在7000-9000元/㎡的商品住宅已占据市场主流。
2013年郑州商品房价格每平9189元 成交量小幅回升
2013郑州成交土地190宗 成交单价楼面地价均上涨
供求方面
2001-2013年，郑州商品住宅市场供求比在08年后出现较大波动。2013年，郑州商品住宅市场供求基本平衡；2001-2013年，郑州商品住宅市场呈倒“V”型供应，2007年达到峰值，2009年成为下滑过程中的一个洼点；2013年1-12月商品住宅市场新增供应量为705.36万㎡，相比于2012年小幅下降；2013年90㎡以下面积段供应量较大；2013年，住宅新增供应经开区、惠济区占比最少，区域分布相对平衡。
成交量分析
自2001年以来商品住宅成交量逐年上升， 08年成交陡降，09年再次反弹但之后成交量开始下行，11年因政策影响成交量下滑明显，2013年成交量缓步上升。
2013年1-12月，商品住宅市场成交面积为771.84万㎡，比去年上升8.70%；2013年1-12月， 90㎡以下面积段成交量为各面积段的最高值；2013年1-12月，商品住宅成交以金水区最多，占成交总量的25.6%，其次是中原区、郑东新区，占比分别为23.72%、13.91%。
成交均价分析
2001-2013年，商品住宅市场成交均价逐年攀升；2013年1-12月，商品住宅成交均价为8300元/㎡，各月价格波动较大；2013年1-12月，经开区商品住宅成交价格11105元/㎡，引领全市价格市场；2013年1-12月，成交在7000-9000元/㎡的商品住宅已占据市场主流。
供求关系分析
2001-2013年，郑州商品住宅市场供求比在08年后出现较大波动
商品住宅2001-2013市场供求比走势(CRIC独家提供)
2001-2007年，郑州商品住宅市场供求比基本处于平稳状态，市场表现为供略大于求，其中在2003年、2006年表现为供不应求；从08年开始，市场供求比出现了较大波动。2008年郑州市商品住宅供求比跌入低谷，市场供过于求，经过短短一年之后，2009年市场供求比却迅速达到峰值，供求比为1：1.55，市场表现出明显的供不应求。2011年政府对房地产市场进行宏观调控，供求比开始降低，2011年基本回归到2008年水平，2013年有所回升。
2008年后，郑州市商品住宅市场供求比出现较大波动，主要原因有两方面：一是受国际金融危机的影响，国内经济不景气，房地产市场也相应的受到影响；二是在2008年国家对房地产进行宏观调控，遏制07年房地产价格上涨势头，同时市场需求也得到了极大压制，导致了08年商品住宅的供求比较低，而接着2009年随着国家经济的复苏，以及调控的取消，市场需求全面反弹，住宅市场成交量猛增达990.84万㎡，增幅达74.4%，住宅市场的供求比达到高峰。
经过2009年房地产市场的快速发展，房价在2011年快速上涨，因此，政府再度启动调控策略，防止房价过快上涨，2011年3月郑州限购令正式出台，政策逐步落地，由此带来的2011年商品住宅成交量大幅下跌，这也是宏观调控的直接效果，2013年宏观调控逐渐减弱，成交量上升。
2013年，郑州商品住宅市场月度供求整体上呈波动态势
商品住宅2013年1-12月市场供求比走势(CRIC独家提供)
从供求关系走势图上来看，郑州商品住宅市场各月供求整体上表现为波动态势
2013年上半年，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。在全国房地产如此火爆的情况下，郑州也迎来了一片大好形势，2013年上半年商品住宅，整体供不应求，3月份供求比更是达到了1:6.73。2013年下半年郑州商品住宅市场活跃，各大房企商品住宅项目相继入市，商品住宅市场整体成交量缓步上升，但由于供应量的剧增，整体市场表现为供过于求的局面。
市场供应量分析
2001-2013年，郑州商品住宅市场整体呈倒“V”型供应，2007年达到峰值，2009年成为下滑过程中的一个洼点
商品住宅2001-2013年供应量走势(CRIC独家提供)
从年度商品住宅新增供应量走势图上可以看出，2001-2013年，郑州商品住宅市场供应量呈倒“V”型结构，其中，2001年最低，仅有241.51万㎡，2007年最高，达到920.15万㎡，从2007年开始，商品住宅供应量整体呈下滑趋势，并在2009年出现了一个下滑洼点。
2001年-2007年，在城市化进程加快的郑州市，尤其是在2003年确立了郑州为中原城市群核心之后，郑州房地产市场形势一片大好，商品住宅市场供应量一路上升，增速也不断加快，在2007年郑州商品住宅市场迎来了一个巅峰时期，供应、成交量齐升，此时的供应量已达920.15万㎡，接近千万大关。
市场形势的一片大好，也带来了商品住宅价格的上涨，为防止房地产泡沫的滋生，2008年政府开始干预房地产市场进行宏观调控，市场供应量受到一定的影响，加之金融危机的间接影响，市场供应量开始下滑；2009年受2008年商品住宅成交市场低迷的影响，各开发商推案较为谨慎，导致09年供应量再次下滑。开发商在2011年开始集中放量，但政府宏观调控的影响使得供应量仍低于07、08年，在史上最严厉的调控下，开发商或减少推案量，或者延迟推案时间，导致郑州商品住宅市场供应量再度下滑，2011年1-12月供应量仅为651.14万㎡，2012年随着市场回暖，供应量回升，2013年又小幅回落。
2013年1-12月商品住宅市场新增供应量为705.36万㎡，较上年有所回落
商品住宅2013年1-12月新增供应量走势(CRIC独家提供)
2013年，商品住宅市场新增供应量为705.36万㎡。13年上半年商品住宅供求主要集中金水区、二七区，郑东新区、金水区、惠济区价格较高，其中金水区为供销双冠。进入第三季度大量商品住宅项目相继入市，供应量激增，市场活跃度高。
2013年80-90㎡面积段供应量较大
2013年商品住宅80-90㎡供应量最大，占总供应量的38.4%，这是因为为了满足市场刚性需求，开发商推出具有针对性的产品所致
2013年，商品住宅新增供应以二房为主，占据市场较大份额
2012年，二房成为商品住宅市场上的主力户型。从供应套数来看，二房供应占据市场47.8%的份额，其次是三房和一房，分别占据39.8%、7.6%的市场份额；从供应面积来，三房供应仍占绝对主力，市场份额为45.6%，二房紧随其后，占据41.3%的份额。郑州市商品住宅的供应主要是以二房、三房为主，占据供应市场约87%的份额。
2013年，住宅新增供应经开区、惠济区占比较少，区域分布相对平衡
2013年，二七区住宅新增供应面积占供应总面积的19.66%，中原区紧随其后，占比为19.57%，惠济区整体占比最少，仅占整体供应的5.9%。
随着新规划的二七滨河新区逐步开建，二七区2013年成为商品住宅市场供应的主力军。而惠济区由于区域的特殊性，区域内低密度产品相对较多，去化速度相对较慢，所以一直以来市场供应量相比其他区域较少。随着航空港区、高新区、经济技术开发区以及龙湖、龙子湖等新区的崛起，商品住宅市场供应量的区域特点也在发生着改变。
成交量分析
自2001年以来商品住宅成交量逐年上升，2008年成交陡降，09年再次反弹但之后成交量开始下行，2011年因政策影响成交量下滑明显，2012-2013年由刚需支撑市场回暖明显
商品住宅2004-2013年度成交量走势(CRIC独家提供)
2001-2007年郑州市商品住宅市场成交情况一直保持良好状态，成交量逐年攀升，08年成交量陡然下降，09年再次反弹回升，之后成交量开始下行，在2011年，成交量不足500万㎡，2012成交量开始上升，2013年较之2012年小幅上升，年成交量771.84万㎡，同比上升约8.7%。
2008年商品住宅成交量的下降主要是受大环境影响，政府对房地产市场的调控，加之08年正处金融危机，各地经济相对萧条，房地产成交市场受到影响，成交量跌至568.14万㎡;09年随着政府“一揽子”刺激经济政策的出台，加之市场需求全面反弹，年度商品住宅成交量再次回升，达到990.84万㎡，比去年上涨近1.74倍，郑州市全年商品住宅成交量达到了历史峰值，接近千万平米。
2010年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品住宅市场开始受到影响，成交量开始下滑；进入2011年，政府开始调控房地产过热，既取消了买房的优惠政策，又实行了限购，使成交量较11年出现较大幅度下滑，跌至494.10万㎡，基本回到郑州市2005年以前的市场成交水平；2012-2013年，随着一系列的经济政策的下发，市场回暖，成交量上升，2013年成交量771.84万㎡。
2013年1-12月，商品住宅市场成交面积为771.84万㎡，比去年增长约8.7%
商品住宅2013年1-12月成交量走势(CRIC独家提供)
2013年1-12月，郑州市商品住宅成交量为771.84万㎡，整体成交情况较之2012年增长8.7%。从1-12月成交走势来看，1-6月成交量整体呈缓步上升趋势，其中只有2月份下滑幅度较大，同比下滑50.66%；7月份开始，成交量开始下滑，“金九银十”成交量并没有表现突出，而传统的淡季11、12月份成交量则较高，分别是97.35万㎡、89.28万㎡，11月成交量更是全年商品住宅成交量的最高峰。
2013年1-12月，80-90㎡面积段成为成交主力
2013年1-12月，郑州住宅成交中占比最大的是80-90㎡面积段，成交套数占成交总量的31%，成交面积占成交总量的26%；其次是140㎡以上和90-100㎡两个面积段，90-100㎡所占市场份额从成交套数跟成交面积两方面来说都在12%左右，140㎡以上成交套数占成交总量的11.46%。
从商品住宅各面积段成交情况来看，100㎡以下的户型合计约占市场总份额为51%；购房者主要以首置客户、投资客户为主，购买140㎡以上户型主要以首改或多改客户为主，虽然政府限购、限贷，但未能限制部分有实力客户的改善需求。
2012年1-12月，商品住宅成交户型以二房、三房为主(按套数统计)。
2013年1-12月，商品住宅市场各户型成交以二房为最多，成交套数占成交总套数的46.9%；三房销售套数位居其次，占据市场33.5%的份额；一房位居第三，占到市场份额的13.48%；四房及以上户型所占市场份额较少。
2013年1-12月，商品住宅成交以金水区最多，占成交总量的25.6%(按面积统计)。
2013年1-12月，商品住宅成交以金水区最多，成交面积占成交总量的25.6%，区域内普罗旺世、瀚宇天悦、英地·天骄华庭成交量较大，拉动了整体区域的成交量；其次为中原区，区域内升龙天汇广场、盛润锦绣城等项目成交量较大，成交面积所占市场份额为23.72%。郑东新区成交面积排行第三，所占市场份额为13.91%，区域内财信尚东城项目成交量最大。
成交均价分析
2001-2013年，商品住宅市场成交均价逐年攀升
商品住宅2001-2013年成交价格走势(CRIC独家提供)
从2001-2013年商品住宅价格走势图来看，基本走势与商品房走势相一致，所受市场内外部的因素基本相仿；自2001年以来商品住宅成交价格逐年攀升，在2013年郑州市商品住宅成交均价达8300元/㎡，相比2012年每平米上涨1468元，涨幅达21.49%，实现历史新突破。
2013年1-12月，商品住宅成交均价为8300元/㎡，各月价格波动较大
商品住宅2013年1-12月成交价格走势(CRIC独家提供)
2013年1-6月，商品住宅成交均价幅波动较大，其中5月下跌6.46%，跌幅最大，随之6月份价格大幅上涨，涨幅达到13.96%；7-10月之间，价格相对稳定，整体有小幅上升，11月成交均价开始大幅下跌，为7924.8元/㎡，较之10月份下跌10.7%，12月开始价格又有所回升，达到8405元/㎡。2013年商品住宅成交价格走势可以看出，2013年只有第三季度价格相对稳定，其余各季度波动都相对较大。
2013年1-12月，经开区商品住宅成交价格11105元/㎡，引领全市价格市场
商品住宅2013年1-12月各区域成交均价对比(CRIC独家提供)
2013年1-12月，郑州市各区域商品住宅成交均价中经开区、郑东新区和惠济区分别以11105元/㎡、9422元/㎡和9421元/㎡的价格位列商品住宅市场的前三甲。
经开区作为新兴区域，随着企业入驻，在区域内工作稳定的人口逐步攀升，住宅需求量上升，并且经开区不限购，比较吸引改善型客户，目前在售住宅项目较少，但均为高端住宅，导致该区域住宅成交价格也相对较高，并引领郑州商品住宅市场价格；郑东新区为郑州市发展第一极，众多高端楼盘云集于此，商品住宅成交价格一直处于郑州各区域的前列；惠济区虽然没有大体量物业，但区域内较多的低密产品价格相对较高，拉升整体区域内住宅成交价格。
2013年1-12月，成交在7000-8000元/㎡的商品住宅已占据市场主流
商品住宅2013年1-12月各单价段成交套数占比(CRIC独家提供)
2013年1-12月郑州市商品住宅成交主要集中7000-8000元/㎡和8000-9000元/㎡两个价格段，所占市场比例分别为28.68%和21.93%。再次是10000元/㎡以上价格段，占比为12.74%。
从图中可以看出，成交集中在7000-9000元/㎡的房源，占据了整个市场份额的50%以上，从郑州市场来看价格6000元/㎡以下成交的房源中绝大部分为政策性用房或定向房，由此可以看出，郑州市商品住宅成交价格低于7000元/㎡的房源已经相对很少，占比约12.7%，可见郑州商品住宅市场已经完全迈入7000元/㎡起价的时代。
2013年1-12月，商品住宅成交总价段主要集中在50-70万元，占比为28.56%
商品住宅2013年1-12月各总价段成交对比(CRIC独家提供)
2012年1-12月，郑州市商品住宅成交总价段集中在50-70万元，占比为28.56%；其次是70-90万元和90-110万元，占比均为22.41%；30万元以下成交占比为2.98%。
由此看出，郑州市商品住宅成交总价在50万元以下的成交占比已经很少，剔除政策性住房，总价低于50万元的房源占比不足五分之一，另外70-110万元总价段商品住宅成交占额达到44.82%，由此可以看出2013年郑州市商品住宅成交总价段在70-110万元的房源已经成为市场的主流。
