惠州部分楼盘房产证迟迟未办 业主欲集体诉讼(2)

　  买受人的原因

　　例如购房人怠于递交办证资料及迟延付款导致办证迟延，或买受人是经他人转让、抵债但未登记的商品房，在此情况下，由于是购房人自身的原因导致办证迟延，开发商无需承担违约责任。

　　合同关系以外的第三人的原因

　　例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都是没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时，或房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间。

　　不可抗力

　　根据相关法律规定，因不可抗力导致一方或者双方违约的，违约方可以免责。故若因不可抗力的原因导致开发商延迟办证，开发商可以免责。

　　房管部门说法

　　设监管账户

　　促开发商积极办证

　　针对在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的现象，惠州市房管局产权科有关负责人分析认为，一些不成熟的开发商为了迎合购房者需求，承诺交楼时间，而工程的进度却存在不可预见性，最终工程的时间比预期长，导致未能按合同按时交楼，同时也未能按约定办理房产证。其次，验收不等于可以办证。该负责人表示，办理房产证的主动权在于开发商。只要开发商手续齐全，房管局就会给予办理。而通常开发商此前的规划和建设中的任何一个环节出了问题，比如开发商与施工队闹矛盾导致资料出不来等，都有可能导致房产证逾期办理。

　　去年，房管部门出台了政策措施，要求开发商将购房者所交的首期款存入监管账户，这些款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。这15%的款项中，10%在工程取得竣工验收备案表、物业查验合格后即项目交楼后可取出使用，另留5%在开发商办理出房地产权证时才可使用。该负责人认为，这在一定程度上能促使开发商积极为购房者办证。目前一些逾期多年未办证的情况，多是政策出台前所遗留下来的问题。现在制度完善后，开发商逾期办证的情况相对减少很多。

　　同时，购房者也可独立办理房产证，不一定要委托开发商代办房产证。该负责人表示，惠州房管部门已在政策制度上促使开发商为购房者办证，而对于一些开发商未能给购房者及时办证的，也会根据投诉者所投诉的事实行使房管部门的职能权利，督促开发商尽快提交材料办理，同时购房者也可走法律途径解决问题。

　　律师建议

　　业主可集体诉讼分摊风险

　　购房者屡屡遭遇房产证“难产”，面对开发商以诸多理由搪塞，除了投诉至相关部门，购房者似乎没有他计可施。一位律师告诉记者：“在现实中，很少购房者在遭遇房产证逾期办理时会诉诸法律。大部分业主心里都想着，只要开发商办好房产证就没事了，至于合同中开发商逾期违约的责任就不追究了。原因是大部分业主都怕惹麻烦，不愿直接与开发商对簿公堂。”

　　该律师分析，单个业主去面对开发商会觉得个人力量薄弱，而类似这种房产证逾期办理的纠纷都是整栋或整个小区的事，只要一户拿不到，基本整栋或整个小区的业主都拿不到。加上大部分业主维权意识不强，很多人只停留在小打小闹的层面。该律师提醒，如果这类型的纠纷付诸诉讼，业主基本都会胜诉。因此，业主如果能联合起来进行诉讼，通过法律途径解决，集体诉讼，风险成本都可分摊给每个业主。

　　另外，惠州的购房合同基本上都是开发商单方提供的格式合同，很多约定办理房产证的时间都很长，因为办理房产证需要缴纳契税、购房发票、实测报告、房产的初始登记，过程比较复杂。律师提醒，如果开发商在合同约定的期限内没为业主办理出房产证就是违约，购房者可按合同诉讼索赔追究开发商的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　□记者：卢楚银

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