??你以为你的对手是友商 其实，你的对手是时代
??市场的变化，迫使房企走向多元化。
??2015年再看房企半年报，已不局限于住宅、商业、产业三大领域，新鲜的词多到让人眼花缭乱，金融、养老、物流、教育、度假、资产管理、装修、智能家居、互联网、建筑、物管、文化旅游、科技、进口消费、医疗……房企进入的领域早已经超出了人们的想象。放在三年前，万科的多元化之争还不时成为新闻见诸媒体，如今再来看，多元化早已经踩着不容置疑的步伐，以千军万马之势奔腾而归。是的，时代变了,无论你看与不看，斗转星移沧海桑田就这样不可逆转地进行着。
??多家房企卖得更多却赚得更少
??“货币、通货膨胀预期对行业的影响，是市场送来的礼物，终究要收回去;房地产行业需要重建，房企的赢利模式、生意模式也需要重塑。”万科总裁郁亮说，房地产行业过去的赢利模式，依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额等等的想法，已经迫切需要转型。房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。那是2010年12月5日。
??如今的变革并非皆来源于技术，一个行业逐渐步向成熟发展的过程，也会引发行业内自然而然的变化，卖得多赚得少在上半年的房企中已是大概率事件。2015年的多份房企的半年报中，销售额普遍实现两位数的增长，而毛利率却多在下降。万科半年报中，万科交出了1099.6亿元的销售成绩单，成为上半年唯一销售过千亿的房企，其中房地产业务毛利率21.04%，仍然处于下滑态势之中；招商地产销售额205.6亿元，同比增长14.86%，毛利率23%，下降3%；华侨城房地产业务收入54.93亿元，毛利率63.63%，同比下降4.27%。
??中海是行业里著名的利润挖掘机，今年上半年毛利率高达32.2%，几乎全产业链都自给自足的碧桂园以0 .21%的毛利涨幅成功站在卖得更多赚得也更多的阵营里。
??转型和创新是2015上半年房企热词
??转型和创新，是2015房企半年报里的热词。万科总裁郁亮在向媒体召开的说明会上，7次提及“白银时代”，敦促万科加速转型，而在万科的半年报里，则三次讲到转型，分别为当下经济转型，万科要推动业务转型以及坚持“勇敢探路、坚定转型”的发展思路，还提到了4次创新，分别为物业服务创新、金融创新以及两次制度创新。
??而一直走在转型和创新路上的世联行半年报里则提到两个转型———“收入转型”和“服务转型”，但是提到了10次“创新”，涉及创新的内容包括产品、服务和能力等。招商地产也提到4次转型，首先是大众创业万众创新的浪潮，开拓了房企转型思路，以及公司的战略转型，提及7次创新，覆盖创新业务、创新发展、金融创新等，文中还提及了一支创新主题基金已经位列公司前十大股东。
??若简而言之，中欧商学院教授李善友那句话几乎映射在每一份房企的半年报里：“你以为你的对手是友商，其实，你的对手是时代。”在被友商干掉之前，要先想方设法好好地活在这个时代里。
??年中报快速解读
??招商地产
??★销售额205.6亿元，同比增长14.86%；毛利率23%，下降3%
??上半年，招商地产签约销售面积156.66万平方米，同比增加29.60%;签约销售金额205.60亿元，同比增加14.86%。
??房地产开发销售依然是招商地产的绝对主营业务，毛利率为23%，比去年降低3%。招商地产解释为，2015年上半年，公司结转项目的单位成本略有下降，主要是结转低地价项目多。同时，因刚需项目较多，结转项目的销售单价也有所下降，且结转均价下降幅度超过单位成本的下降幅度，导致房地产开发销售毛利率同比下降。
??银河证券研究员认为，招商地产全年可售货量在1000亿左右，而据中信建投证券研究员分析，下半年招商地产可售货量更为充裕，预计在650亿以上。
??业务方面，招商地产重点聚焦养老、医疗、文化、科技、进口消费等领域，加强相关创新业务的研究与实践，积极拓展战略合作伙伴，推进主题产业园区、健康养老产业、移动互联网智慧城区等的模式研究和项目落地。同时，产融结合与产网结合工作顺利推进，地产业务与金融资本实现有效对接，“到家网”、“招商会”等互联网线上服务平台加速推广应用。此外，公司初步搭建了产网融合的风险投资体系，力争为公司的战略转型注入新的活力。
??南都观察：17份资产重组公告，招商地产已进入千亿俱乐部预科班
??在8月25日发布半年报的当日，招商地产发出自4月3日停牌之后的第17份《招商地产：重大资产重组进展公告》，尚在停牌中的招商地产，由于和招商局蛇口工业区的重组，开央企集团地产整合先河，已经被赋予千亿 地产俱乐部成员的预期，并因其整合后有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备而成为航母型房企。而招商地产在总结核心竞争力时，基于招商局旗下的大招商和大协同，一流的城市开发、升级与运营能力以及丰厚的自贸区物业资产和土地资源，乃至先行先试的自贸区政策机会均一并被纳入其中。
??万科地产
??★销售金额1099.6亿元，同比上升9.0%。净利润48.463亿元，同比增长0.77%。
??万科成为上半年唯一销售过千亿的房企，但其房地产业务的结算毛利率为21.04%，仍然处于下滑态势之中。如此背景之下，总裁郁亮在向媒体召开的说明会上，一面表示市场信心逐步回升，大量新的物业需求正在浮现和生长，一面则7次提及“白银时代”，敦促万科加速转型。
??从数据来看，万科的销售业绩依然亮眼，但净利润增速缓慢。其中报显示，公司上半年502.668亿元，同比增长22.72%;公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。净利润48.463亿元，同比增长0 .77%。此外，截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，净负债率仅为15.76%，仍然是行业中财务、资金状况最好的企业之一。
??从利润率来看，上半年万科房地产业务的结算毛利率为21.0%，对此万科解释称，上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。万科董事会秘书谭华杰分析，近年来地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。
??另外，年中报显示，上半年万科在巩固传统业务的同时，继续加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务，以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
??南都观察：万科想清楚的那些事
??长久以来第一次不设销售目标，但2015年上半年的销售额仍轻松突破千亿，绕开规模这一问题时万科底气十足。然而，不太好看的利润率成为以郁亮为首的管理层最需要直面的问题，无论是中报还是发布会现场，万科都将利润增速慢于营业收入归因于合作项目占比较高，可是，在“合作比例上升符合万科转型方向”的理念之下，即使节约各项营运开支，指望房地产业务的利润逆势上扬似乎仍是“不可能完成的任务”。
??正因为如此，在轻资产转型和新业务拓展方面的业务，有望提高万科盈利能力的同时将其推至万亿级平台，万科的进度尤其令人好奇。从万科目前愿意分享的板块而言，便集中在物业、物流地产、租赁公寓、社区教育和海外发展这5项年内可以成立事业部的业务上，而对于养老、家装等业务则点到即止。
??其中，上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产进入开发运作阶段，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目，另有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向；万科的出租公寓已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌；正在尝试推出的“万科教育营地”服务，则是为业主提供家门口一站式优质素质教育平台；而在海外业务方面，目前万科共有十个海外项目。值得一提的是，此前相关荃湾项目万科只占了20%的股权，并未参与操盘，而今年拿下的屯门扫管芴项目则是由万科独立操盘。郁亮还表示，该项目会创造香港开工建设的新纪录，改变香港开发商的开发习惯，“过于缓慢的开发速度是对社会资源的浪费”。
??华侨城
??★营业总收约为101 .61亿元，同比下降25.27%
??深圳华侨城股份有限公司近日发布2015年半年度报告，于报告期内公司营业总收约为101.61亿元，同比下降25.27%。归属于上市公司股东的净利润为14 .14亿元，同比下降26.08%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为14 .0 8亿元，同比下降28.56%。基本每股收益为0 .195元，同比下降26.07%。其中，实现房地产业务收入54.93亿元，同比下降25.6%。毛利率为63.63%，同比下降4.27%。但报告并未透露年度销售目标。
??鉴于华侨城2015年度业绩目标并未公开，从2014年年度营业总收入307.18亿元上看，如果对比此数据，则101.61亿元占比约为33%；对比去年地产业务收入149.1亿元，则54.93亿元占比约为37%，那么华侨城业绩的完成率当属一般。
??本部可结项目减少是业绩下滑的主要原因。下半年本部香山美墅入市、燕晗山苑继续销售并可进入结算，预计销售和结算项目质量都会有明显提高，中银国际证券认为，华侨城全年销售应可超过200亿元，营收保持增长，而毛利率的降幅将缩小到3个点左右。
??在业务模式方面，其一直坚持的“文化 旅游 城镇化”模式进展顺利，公司在深圳、南京扩充土地储备。2014年末，公司旅游配套地产权益储备约622.6万平方米，房地产权益储备约266.2万平方米，合计889万平方米。7月，华侨城与南京经济技术开发区签署合作协议，将建设大型文化旅游综合项目，其中含1000亩商业住宅用地，再次实现凭借旅游综合实力的资源扩张。
??同时，在新业务领域，华侨城也取得了突破。6月，公司公告收购恒祥基地产51%股份，切入深圳旧改项目。公司曾表示，通过此次股权收购，参与了城市更新业务，开拓了公司在深圳获取优质土地资源的一种新模式，是华侨城地产业务拓展的新尝试。
??南都观察：“文化 旅游 地产”仍是核心竞争力
??华侨城自从成立之初就凭借“文化 旅游 地产”的发展模式，低成本拿地、旅游先行带动周边土地升值进而建设高端住宅谋利的优势，使得企业获得了巨大的发展资本。但随着时间的推移，该模式在一、二线城市都正面临不小的竞争压力，而其独创的“旅游 地产”模式亦已被越来越多的同行所借鉴，加之旅游地产本身“投入高、见效慢”的天然缺陷，华侨城在旅游地产方面的优势正逐渐失去。
??2015年中报数据不容乐观，其房地产业务收入54.93亿元，同比下降25.6%。因此，从某种程度上来说，其今年以来在深圳城市更新、O 2O经营、轻资产等新业务模式的探索和发力，也就显得意味深长。
??不过，可以预见的是，作为“文化 旅游 地产”的龙头公司，其固有发展模式仍是其核心竞争力，并将继续得到稳步扩张。7月与南京市签订新的项目拓展合同即是有力证明。
??世联行
??★代理销售额1882亿元，同比增长44.3%；营业收入19.16亿元，同比增长35.23%
??2015年上半年，世联行代理销售额1882亿元，同比增长44.3%;市场份额从2014年同期的4.2%提升至5.5%，营业收入19.16亿元，同比增长35.23%；主营业务中，代理销售毛利率31.34%，同比上升2.48%，资产服务业务虽然毛利增加7.00%，但毛利率同比下降3.48%
??2015年上半年，世联行实现营收约19.16亿元，同比增长35 .23%；其中，代理销售金额同比增长了21.16%，金融服务业务收入同比增长116.68%，而去年下半年新开展的互联网 业务上半年也带来24327.17万元收入。
??简单总结来说，代理销售毛利率31.34%，同比上升2.48%，世联行认为此板块毛利率上升是因为该板块业务市场占有率首次超过5%，规模效益显现。
??南都观察：从世联行看出房企转型的机遇和挑战
??作为中国唯一A股上市的房地产服务商，同时作为一个在2009年上市前便提出“轻资产”模式的房地产服务商，在世联行的年报和半年报上，房地产行业转型的机遇和挑战，一览无余。
??在收入栏中，世联对于主营业务的描述在近三年来不断发生着变化。在2011年的年报中，收入分类还是：代理销售、顾问策划、经纪济业务以及其他业务四大类。而从2012年年报之后，收入分类中开始增加“金融服务”和“资产服务”。2014年年报开始加入“电商业务”，而在最近的2015年半年报中，业务板块划分已经成为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务以及互联网 服务四大板块，其中后两者在世联行的收入占比接近22%，其中金融服务获得超过翻倍的增长。
??另一个值得关注的地方在于，世联在未来展望中，除了进入存量市场和用户服务之外，还有扩大交易入口份额。“交易入口份额”是当今存量市场的兵家必争之地，如同互联网企业中“低价高频”的平台会拼流量一样，能够证明如房产这样的“高价低频”行业地位的便是入口份额，同时，入口份额也将深度影响后续包括金融在内的各种服务的规模和利润。世联行之外，线上起步的链家也在8月27日进入深圳的首个发布会上，也反复强调了入口的交易额对于链家未来发展的价值所在。
??中海地产
??★销售额854 .5亿港元，同比增长17%，毛利率高达32.2%
??8月19日，中海地产发布今年上半年业绩。数据显示，2015年上半年，中海地产实现房地产合约销售额为854.5亿港元，同比增长17%。营业收入同比上涨19 .5%至648 .5亿港元。经营溢利同比增加18 .3%至232 .9亿港元。除此之外，中海继续发扬高毛利的行业特色，上半年毛利率高达32.2%。
??在5月得到母公司中建股份的注资并顺利整合之后，中海更是宣布将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元，这是今年首家龙头房企提出调高年度目标。若按照此年度销售目标计算，上半年中海地产已完成年度目标的47%。中海地产董事局主席郝建民在受访时称，下半年中海可售物业预计达1500亿港元，其中母公司的注资预计可为中海地产带来近300亿的货量。全年可售物业为2800亿港元。
??上半年中海在土地上数次出手，在内地厦门、青岛、济南、广州及南京5城新增了5幅土地，可供发展的总建筑面积为226万平方米。但这只是全年土地储备目标的四分之一，中海地产表示，下半年会继续维持销售进度和可供使用的财务资源状况来决定投资规模。
??而在物业成为各大房企眼中的“香饽饽”时，中海也将其作为重点业务，拟分拆其全资附属公司，并以介绍方式在香港联合交易所有限公司独立上市，目前上市工作正在积极准备中。
??截至今年5月底，中海物业管理了341个住宅社区，31个商用物业，12个政府物业。
??南都观察：若物业分拆上市成功，收入将可观
??这是中海地产在大股东注资之后的业绩首秀，数据证明其再次交出了一份不错的成绩单。
??值得注意的是，母公司的注资同时也为中海带来891万平方米巨量土地资源，而且中建股份与地方政府的良好关系以及在城镇二次开发中的强大实力，或为中海开辟出一条新的拿地渠道，预计下半年中海在土地市场上有着较大的选择权，并有望以较低的土地成本在未来保持较高的盈利水平。
??一向专心于地产业务的中海地产嘴上嚷着“以不变应万变”，但行动上还是追了一把“潮流”，物业分拆上市工作目前正在积极准备中。可以预测的是，如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，优质服务积累下的众多业主资源将为增值服务提供基础，收入将会可观。
??碧桂园
??★销售额约544.7亿元，完成全年目标40.3%，下半年将推出700-800亿元新货
??8月19日，碧桂园在香港公布2015中期业绩，截至2015年6月30日，碧桂园连同其合营及联营公司共实现合同销售金额约人民币544.7亿元，完成全年目标1350亿元的40 .3%，合同销售面积约845万平方米。
??此外，上半年该公司实现营业收入473.3亿元，同比增长约23.5%。其中，物业销售收入达人民币455.0亿元，同比增约23.0%，物业销售面积共725万平方米，同比增约35.6%。核心净利润达48.8亿元，较去年同期增长3.6%。毛利109.75亿元，按年升0 .21%。
??受三、四线城市房地产市场低迷的影响，今年上半年碧桂园将版图重点放回一、二线城市，并成立一线城市事业部，先后在上海、广州、深圳购置地块。4月份，碧桂园以6 .08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。7月份，其又以收购方式直接进驻深圳获得坂田街道坂雪岗大道旧改项目。
??在中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌称，在确定进军一、二线城市后，今年上半年50%的合同销售额来自一、二线城市市场。下半年碧桂园将加大推货量，推出700-800亿元新货。未来三、四线城市仍然是继续深耕的主战场，同时拓展一、二线市场。
??南都观察：对一线城市展露出前所未有的野心
??早在一年前，碧桂园已将企业城市布局调整为“巩固三、四线，拥抱一、二线”，在房地产市场结束单边上扬周期的当下，碧桂园对一线市场展露出前所未有的野心。今年1月，碧桂园沪苏区域成立，并开始了其在上海的寻地之旅。4月，中国平安入股碧桂园，碧桂园获得63亿的充裕资金，进驻一线城市愈发有底气。预计下半年，一贯擅长郊区大盘做派的碧桂园将会加快从一、二线市场上分得一杯羹。
??声音
??人民币贬值可能会对房地产部分投资性需求以及房地产外资投资形成一定的压制，并且人民币贬值预期叠加美元升值预期，中期将对房地产产生负面影响。排除外部因素，房地产进入下半场之后，其波动主要来自自身小周期，小周期中的关键因素仍然在实际需求变化，而实际需求关键还是看杠杆与实际房价。目前利率下降的空间正在缩窄，房价在持续上涨，小周期需求可能将逐步受到压制，近期的旺季将是重要的观察点。
??———广发证券股份有限公司研究院 乐加栋、郭镇
??政策逐步放松以及去库存进程已经近半，房地产销售可能已经触底。2015年下半年新开工面积将继续下跌，但可能在2016年房地产供需恢复平衡后企稳。不过，建设量复苏则相对滞后，2016-2017年可能继续放缓，之后才能企稳。
??———瑞银证券有限责任公司汪涛、胡志鹏
??(以上观点根据公开内容整理)
??策划：南都记者 卢韵如
??采写：南都记者 卢韵如 谢秀鎏 陈博 崔欣
