??买期房还是现房？这几乎是每位购房者都要面临的选择。总体而言，期房在房地产市场的占比更胜一筹，但现房也凭借自身优势受到不少购房者的追捧。尤其是在房屋质量问题频出的当下，“交房即维权”已经成为“行业之痛”。能够规避大部分维权风险的现房，日趋为消费者所看重。
??期房、准现房和现房分别指处于三个不同开发阶段的楼盘，期房一般要一年多才能交房；准现房一般已完成结构封顶，交房时间在半年左右；现房则可即买即住。据某数据监测中心统计，截止2015年4月3日，武汉在售现房项目有163个，而2014年同期武汉现房项目为115个，同比涨幅达42%。虽然期房占据着武汉楼市主导，现房比例的上升也是不争的事实。
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??泛海国际兰海园实景图
??武汉楼市三大类现房大起底
??武汉现房比例增长的背后到底有怎样的原因？这还需从市场上的几类现房开始说起。武汉楼市上有那么一群“卓尔不群”者，任别家楼盘促销广告漫天飞舞，各类活动秀节操下限，它们却岿然不动。这些楼盘大抵属于“豪宅型现房”，低调、尊贵，是它们的标志。武汉CBD中的泛海国际兰海园和武昌城心别墅百瑞景御院(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)可以算作此类产品。
??泛海国际兰海园(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)地处汉口淮海路，项目于2014年3月首开、2014年12月交房，是标准的现房。以项目 260-650平米的精装房源和24000元/平米的均价来看，足以归入武汉豪宅的队列。开盘一年来，泛海国际兰海园除了“私人订制名流之夜”和“品鉴米其林厨艺”两个高大上的活动外，并未见其他大动作营销，似乎是在“安静”等待买家上门。
??汉口的豪宅尽显尊贵特质，作为武昌中心的稀缺别墅，中铁大桥局开发的百瑞景御院则显得有些“神秘”。2013年项目就已经开盘和交房，其后进入漫长的平销期，目前售价在500-2000万/套。平销其间，除了打出项目“原生秘林绿化”和HELLO-TON艺术商街作为宣传之外，百瑞景御院鲜有营销活动，可以说是把“低调”进行到底的豪宅。
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海天幸福小城的现房
??如果说豪宅型现房是楼市中“安静的美男子”，那么另一部分现房则没那么“高逼格”了。因为各式各样的原因，这些项目开盘几年还未清盘。被高库存量的房地产市场“逼”成了现房。海天幸福小城、圣诚阳光丽景(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)可以说是这类顶着压力、默默销售的楼盘。
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?武汉房地产信息网海天幸福小城房源数
??位于沌口的海天幸福小城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)2009年就已开售，陆续推出的房源在2014年10月已交房，目前均价为5800元/平米。查询武汉市房产信息网，项目开盘六年，至今仍有约400套房源未售，相当于一个小体量楼盘的总户数了。从房源去化率上看，海天幸福小城或许不那么“幸福”。
武汉房地产信息网圣诚阳光丽景房源数
??江岸区的圣诚阳光丽景大抵也是这样一个“销售困难户”。项目于2013年8月开盘，主推52-65平米loft。自2014年12月，项目已陆续交房，但其600多套房源至今未售完，眼睁睁的从期房拖成了现房。项目均价也从2014年的12000元/平米降到了11800元/平米。
??不过，“3.30新政”或许能给忧心库存的开发商们带来一丝暖意。二手房交易营业税起征时间五年改二年，二套房和公积金贷款的首付比例分别降至40%和20%，此番“救市”力度颇大。新政发布后即有开发商“趁热打铁”连夜推盘，武汉也有开发商进行了“通宵卖房”，据说试水效果还算不错。
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城投瀚城外景图
??在“安静的美男子”和“苦逼盘”之外，武汉楼市中还存在另一种情况的现房。这些楼盘地理位置优越，开发周期长，房源库存量大，但是开发商并不用“降价走量”这一招。“土地以稀为贵，淡定纵横楼市”或许是这部分开发商的内心独白。
武汉房地产信息网城投瀚城房源数
??武汉城投地产开发的城投瀚城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，就属这类“淡定”的现房。项目在2010年首开，主推85-255平米湖景房。2014年7月已交房。虽然根据武汉房产信息网的数据显示，城投瀚城还有大量房源未售，但开发商似乎并不“着急”，项目均价还从2014年的9200元/平米涨到了如今的9500元/平米。
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武汉房地产信息网城投瀚城土地情况
??城投瀚城坐落在雄楚大道，南临浩淼南湖，东靠光谷商圈和大学城，地理区位优势明显。据笔者查证，临近名都花园和城投瀚城，还有另一块地属于城投地产，这块使用年限为“2004/3/1至2074/3/1”的地至今尚未动工。虽然相关负责人称项目已开工在即，但等两年后房子建好，项目的土地使用年限将足足减少13年。对这种情形，有人说城投地产是因为地理优势才不急于建房卖房；也有人说开发商这样“囤地”有点不厚道。
??其实“囤货”的现象在楼市并不算稀奇。南湖区域拥有得天独厚的自然景观和商业优势，近年来又鲜有土地出让，早先抢占地盘的房企难免有“好房惜售”之心。如果不想购房后才发现土地使用年限“缩水”，购房者在挑选和购买时需多注意项目的土地情况。
??除了以上几种现房类型之外，其实更多的现房遍布于武汉三镇各处。如2015年3月开盘的汉口新城公园世家就是一个准现房项目。而一些项目由于开发周期较长，会存在现房和期房两种销售模式，如光谷的保利茉莉公馆(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)。虽然楼市里存在不少现房项目在售，但对于武汉的购房者而言，要真正走进楼市“现房时代”或许还有很长一段路途。
??“现房时代”到底离我们有多远？
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金地雄楚1号小区实景图
??与市场上的期房相比，现房的价格普遍要高一些，如光谷广场旁的金地雄楚1号(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，既包含期房也包含现房。其90平米期房的折后均价是9480元/平米，而同等面积的现房折后均价为10300元/平米，高出近900元/平米。但购买现房没有漫长的等待期，能够“看得见摸得着”，还能规避一些维权风险。不少购房者在经济实力允许时，还是愿意选择现房。
??业内人士分析认为，武汉现房的购买群体以自住型为主，有的是因为结婚急用，有的是因为拆迁过渡，改善型客户相对较少。相比于期房，现房的周边环境、配套设施，住房规划、格局结构都能看得见摸得着，因此购房者心里会更加踏实。
??一方面现房现房同比涨幅达42%，一方面购房者也愿意掏钱买单，这是否象征着武汉逐渐步入“现房时代”了？这种论断尚且为时过早。
??期房销售模式成为当前市场主导有其原因。湖北中原地产总经理刘文涛曾表示，房子提前开始售卖，开发商就能减少自筹资金的投入，而预售所得资金一般占到项目开发资金来源的30%左右，楼盘热销时占比会更高。期房模式很大程度上是起“资金杠杆”的作用。
??而现房发售的模式会导致销售周期延长，资金回流变慢，开发商的资金链就将面临挑战。这对于资金不充裕的中小型房企而言无疑挑战极大。2015年2月，武汉普提金集团陷入资金危机，不得不拍卖部分商业地产；2015年3月，武汉金银湖片曝出府上(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、国际丽都(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)等烂尾楼传闻，都是房企资金链出现问题的例子。
??如此看来，期房作为楼市主流的地位暂时难以撼动，但有业内人士指出，现房销售是房地产业发展的长远方向和趋势。目前，楼市已经有“星星之火”在悄然蔓延。一方面市场上的现房数量在悄然增长，一方面已有房企在探索期房与现房销售模式之外的“第三条路”。
?2015年3月26日，方兴地产与淘宝网达成合作，购房者可以把首付款存入余额宝中，交房时再把款项付给方兴地产，等待交房期间，买家可以享受余额宝约5%的存款受益。这一类似于淘宝购物“货到付款”的新型模式，引发了大量关注。
??对于“方兴 淘宝”模式，部分开发商表示：房地产企业强调快速周转，款项被冻结在余额宝中会影响资金流动。但在楼市逐步转为“存量市场”的当下，融资成本和营销方式的比拼将是一场残酷的战争。在新政“救市”意味明显，房企稳中求变的背景与趋势下，不妨大胆揣测：在楼市逐渐进入“现房时代”的路途上，将有大批综合实力不足的房企被碾压在竞争的车轮之下。（文/新浪乐居 童婧宏）
