上半年二手楼市盘点：新“国五条”一出 楼价应声涨20%
若要盘点今年上半年的二手楼市行情，自然离不开新“国五条”、20%个税、地王、限签、钱荒等事件，这些在二季度陆续出现的关键字无一不牵动着二手楼市买卖双方的敏感神经。据业内人士介绍，今年上半年，广州二手住宅的买卖成交情况受政策影响较大，成交量在3~4月出现明显的大起大落，成交价则呈现稳步上扬的趋势，与去年同期相比，全市二手住宅成交均价上涨逾20%。
6月市况速读
价格趋稳 买卖双方价格预期差距巨大
在继续有高溢价地块拍出、对后市看涨预期继续增强的市场状况下，6月份广州二手住宅成交均价继续出现稳中有升的态势。来自合富置业的成交数据统计，2013年6月份广州二手住宅成交均价为19856元/m2，环比上月微升2.6%，同比去年6月上升17.9%，这是自今年3月起连续第四个月二手楼价环比出现上升的行情，但涨幅较上月的3.3%有所收窄。
此外，中原地产研究部分析指出，在目前以“利好”为重要引导因素的交投形势下，各区成交情况出现明显分化。其中，天河区成交形势可谓一枝独秀，环比增长四成，首套、改善购买需求全面释放；海珠区中高端物业成交增多，且在“地王”的牵动下，成为价格上涨趋势最明显的区域。另外，白云区、番禺区的部分“刚需”板块，由于买卖双方的价格预期仍存在差距，制约了成交。
上半年行情回顾
成交量“上山下谷” 政策催谷3月“井喷”
1月，广州二手住宅市场延续了2012年末的交易活跃势头，成交量继续处于高位，成交均价稳中略升。放盘量方面，1月份延续去年12月的放量增长势头，仍然处于高位。
2月，适逢春节长假期，交易量呈周期性回落，环比1月减少了近半，但同比增长逾五成。成交均价基本与1月持平，同比上升14.8%，而放盘量则环比下降两成多。
3月，新“国五条”细则出台，催化二手住宅成交出现“井喷”。3月份成交量是2月份的近3倍，是去年同期的2倍多；而均价也环比2月增长7%，同比上升约23%。而放盘量也环比急升近四成，同比则上升近八成。
4月，在经历了政策“窗口期”的成交高潮后，成交量明显放缓。成交量比3月的历史高峰减少近六成。但与去年同期相比，中心六区仍有不同程度的上升。
5月，宏观环境稳定，成交量处于市场正常水平，与去年下半年平均水平相当。但市场上放盘量环比微降约2%。
6月，二手住宅交投活跃度稳中微升，自住需求强劲，市场已基本恢复相对畅旺的态势。成交量同比增长三成，成交均价同比上升17%，而放盘量继续减少。
二手房成交量反超一手房
价涨20%！限购以来价量最给力的半年
从市内各大中介公司公布的市场数据来看，2013年上半年是限购限贷实行3年以来，价量表现同比最好的时间段。单单从市国土房管局公布的1~5月广州二手住宅成交数据来看，其成交量已经超过44000套，交投表现已明显优于2012年上半年的20595套，交投气氛亦比2011年上半年的40324套更显活跃。来自合富置业的成交数据统计，2013年上半年二手住宅成交均价为18694元/m2，与2012年下半年相比上升7%，与2012年上半年相比上升19.7%。
“除了2月春节淡季及3月份受新政影响，导致大起大落外，去年迄今，二手房成交量保持上扬的趋势。中原地产市场部主任黄燕飞表示，虽然成交量因政策而波动较大，但成交均价则一直平稳上升。业主放盘情况方面，从去年至今年1月，放盘量一路上升，至2月春节期间下滑后，3月反弹厉害，市场盘源消化过快，导致后3个月放盘量后劲不足，缓慢下降中，但仍处于高位。
此外，据广州市国土房管局公布数据显示，从今年2月份到5月份，二手住宅市场成交量已连续4个月出现明显超越一手的现象，至5月份一手住宅成交仅占整体成交量的39%，而二手住宅成交量占当月整体市场成交的61%。而在去年5月份，局面恰恰相反，二手住宅仅占当月整体成交的42%而已，一手住宅成交占比接近60%。
哪个区涨价最猛？
越秀房价半年涨4277元/㎡领跑全市
合富置业市场经理梁燕明指出，自3月份以来二手市场一直保持一定活跃度，再加上5、6月陆续有高溢价地块拍出，促使放盘小业主的心理价位继续走高，部分惜售心理比较强的业主，甚至将放盘价大幅调高至目前购房者暂未能接受的价位。买家也因担忧后市二手楼价继续走高而加快入市，但在选购房源时坚持量力而为。对于放盘价大幅高于市场价或短时间内大幅调价的放盘，买家并不买账。
满堂红研究部高级经理周峰表示，从满堂红市场成交数据来看，今年越秀区的价格涨幅较为明显，从1月份的20098元/m2，涨至6月份的24375元/m2，环比上涨4277元/m2，涨幅超21%。其他区域的二手房价均处于缓步上涨的态势，白云区的二手房价较为稳定，上半年环比涨幅低于5%。从买家付款方式来看，今年上半年经满堂红促成的成交个案中，选择一次性付款的买家约占31%，比去年同期上升了4.2%。而业主的议价空间则在进一步缩小，从1月份的5%一路降至6月份的3.8%。
哪些板块涨价最猛？
五羊新城板块：半年涨23.2% 6月成交均价22673元/㎡
今年上半年，越秀区二手房成交量持续上涨，其中小北路、北京路板块成交量增长较明显。受“地王”效应影响，且近期看楼客明显增多，业主认为核心区楼市价值突出，信心也十足，部分业主甚至反价，但幅度较小。买家较之前活跃，楼市积极信号频出，而目前黄金股票大跌，投资途径受限制，改善型逐渐出手，少数投资客也入市。价格方面，接受度也普遍较高，多都能接受加价，如200万元的物业，能加5万元左右。据中原地产黄燕飞介绍，越秀区五羊新城板块的二手房价格上涨幅度较为明显，1月份该板块录得的二手房成交均价约18403元/m2，到了6月份，其成交均价已跃至22673万元/m2，价格涨幅约23.2%。
洛溪板块：半年涨23% 起步价1.6万元/㎡
据合富置业洛溪三分行主管吴鸿飞介绍，从3月份至今，洛溪板块二手房成交均价有明显增长幅度，今年1月均价约1.3万~1.5万元/m2的二手物业，时下则涨至1.6万~1.8万元/m2。鉴于近期受贵价地块拍出消息的影响，再加上盘源稀缺，业主心态都比较强硬，在放盘时，一般以略高于市场价放盘，而且基本不接受议价。买家在新“国五条”以及众多楼市政策的吹风下，担心往后会影响物业成交，做决定的速度明显加快。
天河北板块：放盘量锐减 3月过后又涨10%~15%
“天河北在上半年成交相当活跃，一定程度上会因为3、4月份的政策因素影响而提升成交量，虽然透支了一定的购房需求，但5、6月成交亦稳中有升。”
据合富置业华标广场分行主管肖锦表示，天河北板块以刚性需求客户为主，今年上半年以来该板块的成交价有所增长，特别3月份之后，楼价涨幅在10%~15%之间，究其原因，则是市场上放盘量少，需求量大。基于供不应求的局面，“即便业主提升价格，亦有相当一部分的客户愿意追价。”
展望下半年楼市：
一看政策 二看信贷
谈及下半年二手楼市预测，满堂红周峰认为，倘若没有进一步的调控政策出台，全市二手房成交价格仍将上涨，其涨幅或与上半年持平。此外，因预售证问题而延后开盘的一手住宅项目亦会分流部分二手客户，预计今年第三、四季度的成交量不会出现明显的大起大落。而考虑到银行信贷额度，第四季度的成交量存在变数，年底的传统成交旺季或会因银行信贷额度吃紧而提前。
合富置业梁燕明预计，今年下半年，市中心拥有区位优势或名校、景观资源优势的优质物业，在市场需求旺盛但房源供应有限的带动下，呈现价稳或继续小幅上升的态势。在购房群体方面，下半年广州二手市场亦将继续由“刚需”型买家主导，不过，若房贷出现收紧，将有可能影响到部分资金实力稍弱的“刚需”型购房者购房计划的实行。下半年整体二手市场发展走向，一方面要看政策因素，另一方面亦将取决于市场供求状况以及购房者对后市走向的预期。
中原地产黄燕飞则表示，尽管首次置业买家可享受到的房贷利率优惠正在缩减，但在市场供求关系紧张的大环境下，迫于刚性置业需求以及对楼价上涨的担忧，其观望情绪将消退，转而调整为积极入市，预计下半年的二手楼市仍将保持量稳价升的态势。
