远洋地产副总经理、成都乾豪置业有限公司总经理陈雷
新浪乐居讯 (编辑 肖彦春)从住宅到购物中心再到综合体，远洋的挑战越来越高难度了。远洋虽然2010年就成立了商业地产事业部，开始整合旗下的商业地产资源，拓展全国商业版图，但对于综合体的开发管理，尚属“生手”的远洋还是不得不更谨慎些。远洋在房地产业内向来低调谨慎，即便是身居副总高位也鲜少对外发言。远洋副总陈雷首次以成都乾豪置业有限公司总经理的身份谈及远洋商业综合体的开发、运营、发展模式及他眼中的商业地产运营之道。
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在他看来，综合体是房地产中的“奢侈品”，非常复杂，选择一个强有力的伙伴是一个不错的选择。
成都大慈寺文化商业综合体项目（远洋太古里）是远洋地产与“伙伴”太古地产继北京颐堤港（INDIGO）购物中心的合作后，携手打造的第二个城市综合发展物业，这个结合了成都大慈寺历史文化的大型商业项目对于远洋商业地产开拓成都甚至整个华南市场都有着重要战略意义。
这个项目为何备受重视？究竟是个怎样的产品呢？两家这样大型的公司联合开发管理商业地产项目的模式在房地产圈是鲜少听闻的，那么远洋和太古究竟是如何合作的呢？新浪乐居采访了两个合作项目的总负责人，远洋地产副总经理、成都乾豪置业有限公司总经理陈雷，揭开了这层神秘面纱。祖籍四川的陈雷尽管言辞秉持着远洋一贯谨慎的作风，但仍不能掩盖对这个家乡项目抱有的期望。
新浪乐居：太古北京颐堤港和成都远洋太古里这两个项目，双方的具体合作方式是怎么样的？两家公司共同完成这个项目会不会出现一些决定权争议？
陈雷：远洋和太古都是香港的上市公司，我们的合作应该说是典型的互补性强强联合。双方股权结构是50%比50%，很多人认为这种合作方式从公司管理结构来讲很难实现，但因为双方有共同的投资愿望，并且从对企业管理都很严格这点上又非常相通，两家公司在合作上是比较融洽的。
远洋深耕房地产市场多年，具有央企背景，在产品营造、成本控制、营造速度、项目落地方面有优势；太古在香港、亚洲甚至在全世界都享有很高的声誉，在商业运作上有丰富经验，也有很多成功案例。双方各自发挥长处，合作中相互尊重对方文化，以服从专业为标准，以担负起企业合作责任为使命，既为互补，又相互支撑，迄今为止双方的合作非常顺利，并且已经上升到战略性合作的层面。
实际操作中，双方组建合资公司共同管理项目，在前期开发建设阶段，以远洋为主导；在后期招商运营阶段，以太古为主导。
新浪乐居：成都远洋太古里总投资额和成本是多少、业态配比是怎样的？
陈雷：项目投资约100亿港币，考虑到一些得天独厚的优势，比如它处于核心并成熟的区域，成都远洋太古里落成后，将直接连通成都地铁2号线和3号线的春熙路交汇站。我们对预期效益非常有信心。
项目总建筑面积约41万平米，由购物中心“成都远洋太古里”、酒店“博舍”和写字楼“睿东中心”3部分组成。商业区看起来像是商业街的形式，但其实“加个盖子”就是购物中心。
商业区业态组合配比上和现有的大型购物中心基本类似，也包含餐饮、零售、娱乐业态，但我们不希望一味复制，而是想带来一些新的概念，因此在选择业态、控制品牌比例上，除了高端奢侈品牌外还会引入一些首次进入国内或首次进入成都的品牌。目前，成都远洋太古里已经汇集了爱马仕、古驰、拉尔夫劳伦、卡地亚等多家国际时尚品牌。同时，米其林星级餐厅鼎泰丰和正斗、 KABB、蓝蛙、新元素等品牌也将落户于此。另有， 百丽宫电影院和Ole'超市也将入驻成都远洋太古里。
新浪乐居：成都远洋太古里总投资额和成本较大，回报期相对较长，出售写字楼是否是迫于资金压力，需要回笼一部分资金？
陈雷：关于出售写字楼的原因，有资金周转和效益方面的考虑，但并不是最大的原因，更多考虑的是我们在西南区的发展战略，当前双方股东在这个区域的发展重心将放在商业和酒店上。
另外，在团队打造上也有一些策略性的安排。各种因素累积，才形成了写字楼的大宗交易。
新浪乐居：这个项目有什么特别之处？为什么有那么多开发商，政府却选择了远洋和太古来开发这个特殊的地块？你们有什么优势？
陈雷：项目地块环绕着成都市中心的千年古刹大慈寺，该项目由于区位和历史文化意义上的特殊性备受当地政府的重视，政府仅在项目地块的招商引资上就花了5、6年时间考查。这并不是一个简单的项目，成都政府希望这个项目能成为继宽窄巷子、锦里之外的成都第三张名片。
应该说这个项目的落地，政府看重的就是远洋与太古双方的合作，政府基于强强联合、品牌互补的考量才做了最终的选择，很少有企业能够以合作的形式来争得这个核心的位置。
另外，成都现在涌现出很多新的购物中心、综合体，但是因为我们的概念跟任何一家都不同，这也是当时政府选择我们的一个重要原因。只有创新出更适合的现代商业模式，而不是沿用原来的，才能应对众多竞争对手的挑战。
新浪乐居：成都远洋太古里的开发结合了大慈寺的历史文化，加上大慈寺本身又是旅游景点，那么这个项目是否是远洋开始向文化和旅游地产靠拢的信号？
陈雷：其实它跟一般意义上的文化地产不尽相同。大慈寺是国内现存不多的皇家寺庙，拥有丰厚的历史沉淀。所以我们强调更多的是这个区域有历史、有文化，以及对历史文化的保护传承或者再发扬，希望大家在理解保护历史的同时也享受现代商业生活。
目前我们还没有做文化地产的规划，但如果有好的机会不排除会有一定的尝试。旅游地产在海南就有过尝试。除了以颐堤港、成都远洋太古里为代表的合作品牌，未来广场代表的中高端品牌，远洋也在考虑社区型商业品牌，目前不会去打造高端奢侈的品牌。
新浪乐居：您觉得开发运营写字楼、购物中心和住宅，这3种不同的产品，最大的不同是什么？三者是如何定位的呢，有什么不同？
陈雷：这三者，单一产品的性能比较简单，开发建设时的难度也并不大。最难的是大体量的综合体，我们说综合体就像“房地产中的奢侈品”，它集合了各种专业和市场，囊括了不同消费人群，需要整合大量资源和不同专业人才。
颐堤港项目我们做了4年半，而现在的成都远洋太古里，我们与当地政府在区域经济发展规划上做到高度融合，虽然在开发过程中会遇到种种规划限制，但我们乐于迎难而上，希望打造一个在四川乃至西南片区独一无二的项目。每天又会遇到新的问题，业态不一样，区域不一样，消费人群不一样，有挑战也很有乐趣。
写字楼、购物中心和住宅，三者的定位跟投资者的想法有很大关系，比如有的投资者喜欢做酒店，这可能和他企业本身的战略有关，也许它拥有酒店的品牌，所以更侧重这方面的优势。
而成都远洋太古里是以零售商业为核心，匹配酒店和写字楼。出于投资回报的考量以及满足人们日常生活消费，写字楼和商场是较好的组合，酒店也可以考虑一定体量。
新浪乐居：您觉得电商会对远洋的商业项目造成冲击吗？有应对策略吗？
陈雷：现在电商是所有商业投资、运营商都要面对的，也确实电商对许多实体商业造成了冲击。但很多休闲业态，如咖啡店、餐饮、书店等，网络是无法替代的，而我们营造的购物、休闲、娱乐体验，电商也无法实现。
此外，人们需要交流，我们这种开放式的街区设计，让访客与户外、大自然更亲近，创造了一个舒适、轻松的聚会、交流场所。所以我认为电商与我们可和谐并存。
