“中介已经给我打招呼了，说房东又要涨房租了，鉴于是老租户，只涨200元。”一位饱受租房之苦的租户孙琦(化名)对记者诉苦道。
孙琦所住的房子是中介托管的房子，两居室被中介隔成了三居室对外出租，目前屋子里一共住了包括孙琦在内5位租户。孙琦住的是一个12平方米的单间。2010年6月开始租住，当时的房租为每个月1350元，2012年已经涨到了1750元。
孙琦租该房间已经快3年了，其间从未见过房东，每年租期快到时，都是中介报一个增长了的房租的数字，但是不是房东真的要涨租金，或者是不是真涨了那么多，他们租房的人无从知晓。
近年来，北京房价连年上涨，北京的房租也经历了一个疯狂上涨的过程。租金疯狂上涨的背后，房地产中介机构被认为起到了推波助澜的作用。
“尤其是中介托管的房子，他们为了争取更多的盈利会想尽办法提高租金，租赁市场价格不断高企就有他们的‘功劳’。”孙琦如此总结自己与中介打交道的体会。
孙琦的苦恼也许有望在近日北京市住房和城乡建设委员会联合多部门出台的《北京市房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)实施后得以消解。目前该《办法》正在公开征求社会意见。
《办法》就规范房地产经纪行为、加强房地产经纪机构和经纪人员管理等方面作了具体规定，其中最引起业内人士注意的，就是拟禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。”
被叫停的房屋托管业务
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥对法治周末记者表示，目前国内“房屋托管业务”的主要收入是租金差价以及变形为过长房屋空置期的租金差价。现在《办法》禁止隐瞒当事人赚取租金差价，实质上就等于禁止了房屋托管业务。
房屋托管业务，也称房屋银行，是指房屋所有者将房屋使用权排他性授予中介公司代为处置，并从中介公司获得约定的收益，此后该房屋的出租、租后服务、租金收取、房屋设施的代维修等全部由中介公司负责。
这种业务深得一些长期在外地和没有精力打理房屋出租事宜的业主欢迎。国内自2001年贵州(楼盘)房屋置换公司创设“房屋银行”以来，就在一些大城市逐渐发展开来。
中原地产市场研究部总监张大伟对法治周末记者介绍说，房屋托管业务在美国、英国等发达国家非常成熟，由专业的房屋托管公司接受业主的委托，对房产进行打理，房屋托管公司主要通过收取管理费的方式盈利。
张大伟估算，北京租赁市场一年的总成交在100多万套，其中房屋托管业务所占比例20%。不过，与国外房屋托管公司收取管理费不同，国内中介机构在提供相关服务时，多采用空置期盈利，或者赚取价差。
“现在是中介不仅收取中介费，还吃差价，而且很多情况下，业主是不知情的，这肯定是不对的。”张大伟说
张大伟表示，新规正式出台后，将对一些以房屋托管为主要业务的中小中介机构产生很大的冲击。这种吃差价的行为被叫停后，也将会对租金的下调产生积极影响。
风险隐患促政策加码
除了规范房地产中介市场，促租金市场价格下调的用意外，政府拟叫停房屋托管业务还在于其背后存在的诸多风险。
赵庆祥对法治周末记者介绍说，房屋托管业务最大的风险在于两个租赁关系收付房租的周期不同，中介机构代收代付房租手中容易形成资金沉淀，也给一些不良中介卷款潜逃或者挪作他用留有空间。
记者在采访中了解到，北京市场上，中介公司从事房屋托管业务一般是按月向房东支付房租的，而中介向租户收取租金的周期则为一个季度或半年，有的甚至是一年，再加之中介公司一般都会要求租户缴纳一至两个月的租金作为押金。如此一来，中介手中就会沉淀起大量的流动资金，如果监管不到位极有可能出现资金被挪作他用或携款潜逃的现象。
赵庆祥对记者表示，由于此前代收代付的房租一直没有得到有效监管，北京也曾发生过多起房租被中介卷跑的案件。
为了保护租赁当事人的合法权益，2008年北京市住建委出台了《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》，要求房地产中介公司要开展租赁代理业务，须向指定银行交纳不低于60万元的租赁代理保证金，并开设租金专用账户，否则不得从事该业务。
然而，这一规定并没有得到有效落实，赵庆祥分析，与房屋买卖需要到房地产管理部门做所有权转移登记不同，房屋租赁实行租赁合同备案管理，但是租赁合同不备案，对租赁双方影响不大，所以导致房屋租赁备案率低，监管部门无法掌握有多少房屋通过房地产经纪机构租赁成交，也就难以做到对代收代付房租的全面监管。
因此，政府拟直接叫停代收代付房租。《办法》特别说明，原租赁代理机构在所签订的房屋出租委托代理合同及房屋租赁合同全部终止、相关费用结算完毕后，可到北京房地中产介行业协会提出申请返还风险准备金。
规范的房屋托管业务仍有市场
《办法》拟叫停房屋托管业务后，一位将手中房产托管给中介机构搭理的业主刘明(化名)对记者表示，自己和目前的中介公司合作很顺利，如果租房像维修之类的事情都要亲力亲为，其实还是挺麻烦的。
“给业主带来风险和纠纷的多是一些运作不规范的中介所为，不能因噎废食，毕竟市场上对房屋托管业务还是有需求的。”刘明说。
除了业主有一些疑惑外，一些中介机构也表达了对《办法》的质疑。深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松就在微博上表示，“托管业务是全球最成熟的服务，居然叫停了。再说一遍：中介只会令房价和房租更便宜、更有效率！”
“我认为此次《办法》禁止的是在‘对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息’的情况下房屋托管业务，限制的是房地产经纪机构的隐瞒和欺诈行为。”赵庆祥强调说。
赵庆祥介绍说，国外对房地产经纪机构和房地产经纪人员赚取差价都有严格管理。美国对房地产经纪人在对交易当事人隐瞒的情况下赚取差价，可受到吊销执照、赔偿金钱、或者受到法律制裁的惩罚。在德国，如若经纪人在委托人不知情的情况下私吞了该部分差价，也就是所谓的暗吃差价，那么该行为属于欺诈，应受刑事处罚。
在赵庆祥看来，真正规范的房屋托管业务，作为平等的市场主体之间“你情我愿”的一种行为，会永远存在下去。
不过叫停房屋托管业务后，面对市场的需求，该由什么样的机构提供类似的服务呢？
“房屋托管委托方和受托方的主要法律关系是信托关系，但是托管过程中受托方还有资本追加等投资经营性行为，与单纯信托和以促成交易为目的的房地产经纪服务性质又有所不同。”赵庆祥分析说。
如果由信托公司来从事该业务，金融性质的公司可能也存在不懂房地产的问题。如果由房地产经纪公司设立信托公司来从事此类业务，最低3亿元人民币的注册资本和取得金融许可证牌照的门槛无疑会将很多中介机构排除在外。如果由一般的投资公司来做，尽管几乎没有门槛，但是更缺乏监管，问题会更多。赵庆祥认为，对于这个问题还需要政府管理部门加强研究。
一位业内人士则对法治周末记者表示，由于房屋托管业务较一般的经纪业务对企业的资金实力、销售网络、企业管理水平都有着更高的要求，政府管理部门可以从注册资金、规模、品牌、成立时间等方面限定房地产经纪机构提供房屋托管业务的资质，这样可能更容易操作。
