沈力男：限价的细则“有木有”？

  房地产企业的市场定价权，莫名其妙被拿下。
  北京、广州等地市，政府开始直接干预新房价格。北京市住建委主任杨斌近日通过媒体表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，否则一律无法取得“预售证”。预售证类同出生证，却是比“出生证”更猛烈的角色。无出生证，至少还能偷偷生下来，女人肚子大了不等人。无预售证，房子根本卖不了，也无人敢买，限价也就有限售的功效，“胎死腹中”不无可能。此番“限价”，是继限购、限贷、限外之后首次跳到前台之政府大限。限，限，限，限无止境，“人的生命是有限的，对房地产的限却是无限的”。
  称开发商定价权“莫名其妙”被拿下或许不妥，师出之名是“控制房价快速上涨”。无疑这又是政府“那只闲不住的手”，依旧不是长效机制，痴想再次以行政手段将“房价强行关进限价的笼子”。李克强总理上任伊始强调“把错装在政府身上的手换成市场的手”，而眼下看来非但没有做成“换手手术”，“错装在政府身上的手”还越发多起来，直朝“千手观音”的目标阔步前进。新华社罕见发文批评政府限价行为，指出“政府部门越俎代庖，于理不合，于法无据”。但很遗憾，国家通讯社的舆论监督最终沦为政府直接限价的一则花絮。
  从开发商的角度，只有被动服从，没有其他选项，于是认真学习领会这限价的奥秘，可不研究还好，越研究越越如坠五里雾中，找不到南北。限价两项参照指标，一是自己跟自己比，“不能明显高于此前成交价格”，二是自己跟别人比，“不能明显高于周边同类品质楼盘”。“此前成交价格”不论高低，如今均不能超过，那此前是低货值产品，如塔楼紧凑小户型，后期是高货值南北通透板楼大户，或前期是毛坯房后期是精装房，显危害后者比前者质优，后者的大脚非要塞进前者的小鞋中吗？本想前期促销打折吸引人气，后期乘势而上争取利润，难道前期的促销就是为自己挖个摔跤的大坑吗？低开高走，是商业营销通常手法，况且一个新社区越到后期各项配套越好越成熟，价值也越发显现。
  再则，“周边同类品质楼盘”也难以定性。“周边”二字多大的范围，什么是“同类”而不是“异类”，“ 品质”能不能给杆秤约个轻重？论周边，北京楼盘的现状，一个临地铁出口，另一个只差公交两三站的地儿，前者很可能比后者房子单价贵出一两万出来。世上没有一模一样的两片叶子，更别说房产了，位置、交通、配套学校、停车条件，等等等等，均关乎价格的变化。这家楼盘外墙材料好，那家内装修标准高，这家园区没设体育器材，那家居然开辟了逛狗公园，谁喜欢谁不喜欢本是消费者的选择，如今全部放在一个层面一刀切论品质，不是件容易的事情。单套房产，因楼层不同、朝向不同、在社区位置不同等都会影响价格区间，更不要说两个完整的、不同开发商、不同开发理念打造的不同社区。此外，从政府手中拍卖所得土地时，若后一个社区地价翻番，“面粉价超过面包价”，是让我硬要做出楼王的高品质博取高售价获批，还是做成所谓同品质却只能跟之前低地价的楼盘同价出售，两头都可能是死路！
  因其难言，标准不一，公有公品质，婆说婆品质，所以就想，是不是政府主管部门也像“国五条”细则那样，出个可操作性的“限价细则”来，让大家学有榜样，比有目标？再思忖就发现自己很天真，这不是为难政府吗，这细则定不出来，定出来必定成为拍砖对象，挂一漏万千疮百孔。那限价该怎么实施？怕就怕那个“没有细则且很粗”的标准掌握在政府某些人手里，模糊标准就是最好的标准，“说你不行，行也不行”，需要开发商们攻关做工作。试想，房子盖好了，拖着不让卖，或卖个低价，开发商成本大增，或眼前赚钱的机会就像煮熟的鸭子快飞走了，谁不火烧火燎、心急如焚呢，谁不想着“生产自救呢”？兰德咨询机构日前对房地产开发过程进行全面梳理研究，得出共有116个可能成为寻租点的惊人结论。限价是“新生事物”，应该还没有被收入，但照目前分析很可能是最引人注目的第117个——托关系搞预售证，且把价格定得高一点！
  市场不需要限价的细则，倒是需要打破些什么！