??“今年流动性太充裕，银行放贷压力大。地王看着价高、风险大，但实际上很多银行追着要放贷给地王，地价款和开发贷一起做，银行能提供项目总投资70%的资金，开发商只需要给三成。”华南某国有银行的内部人士透露，近日华南某市一个地王诞生没多久，就有七八家银行上门提供贷款方案，连以前不允许贷款的地价款都能通过理财产品的形式从银行获得资金，而且利息成本只有6%左右。“开发贷被公司债抢了太多份额了，一个银行几万亿的理财产品也要找出路，今年就逐渐变通投向土地款的领域了。”
??另一家国有银行贷款部的管理层也表示，该行今年已经缩贷了上百亿元，“现在很多大开发商联合开发，一个开发商拿地，另一个股权注资搞联合开发。存量的很多要压降，优质的又直接发债，银行很难。”
??实际上，开发商对银行贷款的依赖程度已经大为降低。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者，目前该公司的银行贷款占比很低，融资大部分来自于公司债，利率仅4.48%。“以前开发贷款的增速平均每月都有10%左右，今年1~7月份全国开发贷的增速只有0.7%，预计下半年还会下降，进入负增长。”
??中信建投分析师陈慎也在该机构报告中指出，观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金，尤其是在核心城市地王中并不鲜见。“我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入，未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。”
??地价款背后的玄机
??2016年上半年国内共诞生了地王120宗，总价3189亿元，部分中小型房企的拿地金额占比较高，甚至超过其销售金额。
??按照过去的规则，开发商必须用自有资金支付土地款，但今年玩法不一样了，很多地王看似金额高、压力大，但实际上开发商掏出的真金白银却很少，杠杆效应在这一轮地王潮中被进一步放大了。
??中国房地产报记者获悉，华南一幅地王在拿地没多久就已有七八家银行上门洽谈贷款业务，华南某国有银行的内部人士表示，从今年开始，开发商已经不需要再为土地款发愁，银行的资金虽然不被允许支付地价，但还有很多渠道可以为开发商输血。具体的操作是，在拿到土地的成交确认书后开发商就可以跟银行申请贷款，并承诺拿到国有土地使用证后立即抵押给银行。此时，银行可以将该地块作为标的发行理财产品，为开发商融得地价款，也可以直接把该标的置入现有理财产品的资产包中。无论怎么操作，调用的资金都是来自理财产品，银行赚取其中的差价。据了解，目前这种地价款融资的成本约为6%左右，低于基金和信托的成本。
??对于银行而言，提供这种融资手段也是迫于无奈。陈慎认为，今年以来无风险收益率不断下探，10年期国债收益率跌破2.7%，使得市场上资金开始寻觅相对高收益产品。而在这其中，地产行业由于政策支持以及流动性宽松，在很大程度上成为了该部分资金的载体，有相当比重的资金，包括银行理财产品以及部分保险资金通过各种渠道流入房地产领域。
??“今年放水放的多，开发贷款利率比去年低了2个点，但还是比公司债高，很多公司的公司债能做到3%~4%，银行的放贷压力很大，只能多想想其他渠道，几万亿元的理财产品也需要出路。”上述国有银行的内部人士说。
??9月4日，保利地产副总经理余英在保利POLYNET项目的发布会上也直言，过去开发商要用自有资金买地，但现在不需要了，银行可以提供很多支持。
??据另一家国有银行贷款部的管理层透露，今年以来，其所在的分行已经缩贷了上百亿元，开发贷是重灾区。“现在很多大开发商联合开发，一个开发商拿地，另一个股权注资搞联合开发。存量的很多要压降，优质的又直接发债，银行很难。”其表示，该行相对保守，此前发行的理财产品大多是项目的开发贷款，还没有扩展到土地款领域。
??一位业内人士表示，从目前来看，能大规模发债的房企大多会以公司债作为主要的融资手段，但也有一部分房企受限于发债主体，不能获得高评级和融资额度，因此需要依赖银行提供的渠道解决土地款的支付问题。
??被杠杆放大的地王风险
??中信建投的报告显示，杠杆的释放助推了房企在过去近20年的时间中推杯换盏，享受了金融体系以外最具备杠杆属性的资本盛宴。目前我国房企的融资渠道已经从最初的单纯“银行、地方政府、房企”的铁三角结构，逐步演变成银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。在比较2013年至今重点房企的融资结构后可以看到的是，银行融资的占比普遍出现了比较明显的下降，而票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显上升。
??陈慎表示，本轮周期中，房企融资渠道进一步升级换代，在各个环节如拿地、销售等均有融资产品的创新，包括拿地环节的土地竞拍保证金融资、土地首付款配资；购房尾款、物业费等ABS融资创新；其他还有非标债权融资和民间借贷等。
??“今年房地产行业对银行贷款的依赖度确实在降低，我们基本都是发公司债，很少用银行贷款。”欧阳捷透露。该公司在今年7月份刚以37亿元在上海竞得一幅地王。
??不可否认，多样的融资手段帮助房企拿到了更多、更便宜的钱，但过度融资带来的风险也正在积聚。陈慎指出，今年该机构跟踪的部分土地成交背后首付款加杠杆的情况并不是个例，由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少，在此轮地王潮背景下面临的风险更大。部分企业在获取公司债融资后，并未形成有效投资，偏离公司债初衷，也潜在带来监管层对于房地产公司债的关注。“目前我们跟踪已经有数家上市房企的定向增发额度和公司债额度进行下调，我们预计之后企业融资的进一步改善空间可能会逐步减弱。”
??“我们收到消息，由于这一年多来公司债发得太多，最近证监会已经不受理房地产公司债了。已经获批的在注册发行时也需要注明详细的使用用途。”一家金融机构的负责人表示，作为一种信用债，房地产公司债膨胀得太快，评级泛滥，按照发行的周期来看，2017年可能会出现第一波偿债风险，监管层不得不有所控制。
??据该负责人介绍，未来证监会更倾向于推动ABS的发展，这种融资方式需要开发商拥有能提供稳定现金流的资产，比起公司债，对市场稳定更有好处。
