在多个热销大盘带动下，三水别墅市场似乎可以一扫2年来因为限购带来的阴霾。但在当地发展商眼中，这一阶段的热销，却无法让他们马上欢欣鼓舞、庆祝胜利。
南都记者通过当地商品房预售系统统计发现，三水目前在售的别墅项目，拥有相当可观的库存，粗略估计有1000套以上。而按照理想情况下，三水全区别墅100到200套一年的销量，也几乎可以消化5到10年。
三水的在售别墅大盘普遍景观资源好、居住环境佳，而在限购这一天字第一号难题面前，发展商似乎也难以找到破局之道。
卖余货 消化库存不容易
在三水，近期热销或者吸引市场关注的别墅产品，往往都是现楼发售。即买即住的优势背后，也显示目前三水绝大多数别墅项目，都在销售存货，而即使是近期热销的项目，也通常为自然销售，业界也直指，三水别墅市场库存压力巨大，即使近期热销走货，也显得有点杯水车薪。
多家代理公司的监测数据就显示，在单月新房成交面积达到8.35万平方米，达限购2年来最高的三水楼市，无论是洋房还是别墅项目库存量较大，大部分项目都以消化余货为主。在4月份，全区新增供应仅有1.2万平方米，位居五区最末，均来自丽日天鹅湖的36套别墅。
这也意味着，目前三水绝大多数别墅项目，即使是最近月销10多套的一些热销别墅盘，都是以消化存货为主。一位关注三水别墅市场的代理公司职员向记者开玩笑说，“三水别墅盘，某个新盘、新组团开盘可能是两三年前的事了！”
虽是玩笑话，但三水在售的别墅项目，存量普遍不小。在可以查阅在售楼盘销售信息的佛山房地产网，“X X X楼盘，别墅累计销售78套，未售589套”。“X X X花园，别墅累计销售71套，未售236套。”
这一连串的数字，虽然并非100%反映楼盘实际销售情况，但大抵可以让人对三水当地别墅市场库存情况有一个了解。南都记者粗略统计，在三水云东海板块、城区以及白坭镇，目前已取得预售证的可销售别墅产品，起码超过了1000套之多。
而即使按照今年一季度，三水别墅成交40多套这一比较理想的水平，目前三水取得预售证的别墅产品，几乎可以消化5到10年。
地很多 可开发量更惊人
与 此同时，南都记者采访中也了解到，整个三水区在售的别墅盘中，也有着非常可观的可开发别墅用地。而这些地块在很早的时候都已经作为建造别墅或者类别墅等低 密度住宅报建，这也意味着当地别墅市场在过1000套存量基础上，增量也是十分惊人，很多发展商都放缓甚至搁浅了这些别墅用地的开发。
在三水，千亩大盘不算大。仅仅在别墅大盘云集的云东海板块，如丽日天鹅湖、云东海高尔夫花园、深业云东海、山水庄园、绿湖爱伦堡等5个楼盘，均为以别墅产品为主的大型低密度高端楼盘。
而 这些项目，不仅占地面积巨大，同时可开发面积也不小。南都记者去年同期的调查就显示，该板块最新盘深业云东海的占地规模达到了2700亩，而云东海高尔夫 花园的总占地规模达到4000亩，其中1000亩地来建房子，位于三水城区江对面的御江南国际社区的占地规模更是达到4600亩。丽日天鹅湖项目后期用地 还有约千亩，其产品全部为别墅，包括联排别墅和独栋别墅，而山水庄园亦有三个组团的别墅，而深业云东海目前也只开发了4块住宅用地中的第1块。
有当地楼市业界人士评价，这些千亩别墅大盘尽管过去几年已经卖出了不少别墅，但很多楼盘开发还没有到一半。而位于芦苞的奥特莱斯芭蕾雨项目，未来也将储备不少别墅产品入市。
政策严 高端买家难入手
千亩大盘对佛山来说，是一个规模十分庞大的楼盘，而对广州北部的清远等片区，也分布着这些规模庞大的以别墅产品为产品的楼盘，而在限购背景下，三水别墅市场在政策上依然受限，而区域外的置业者也无法到这一区域来买房。
“最近还真没听说有朋友去买别墅，因为大家真的是没有名额了。”与南都记者相熟的一位石湾企业主表示，限购后他们这些投资客群体对住宅地产兴趣淡了很多，并非因为不想买楼，而是因为实在没办法再找到名额，政策限制迫使他们不得不转向商业地产。
“三水的别墅盘，严重依赖三水以外的客户。”不少业界人士都表示，在限购之前，三水当地的别墅大盘，主要客群都来自于禅城南海以及广州等区域，而在限购后，处于置业者最具资金实力的高端投资客却被挤出市场，而广州客又无法在三水买楼，让这一区域的别墅盘举步维艰。
另有当地楼盘负责人透露，在去年三水当地也制定了一定的限价措施，对新预售楼盘掐定价位不得高于13000元/平方米。因此一些发展商不得不放慢了别墅类产品的开发节奏，而干脆搁置别墅用地开发的楼盘，在云东海板块也并不鲜见。
“这一片别墅景观好，但我们老板还是不想贱卖，所以放慢了节奏！”这是今年4月份，南都记者在三水某别墅盘踩盘时，营销负责人透露的信息。受制于存量巨大和政策限制，当地发展商有意无意地都在一定程度上延缓别墅产品的开发节奏。
与之形成对比的是，同样位于广佛后花园的清远，因为广州北的概念，且不限购，资源型别墅大盘热卖不断。如去年开盘的碧桂园新亚山湖城等项目，因为可以吸引广州为主的区域外购买力，去年开盘不仅别墅售出9成，更吸引数千购房者到场。
“最关键的还是因为限购！”谈及目前市场走势，三水在售别墅项目负责人几乎结论一致。
配套弱 片区利好难体现
除了政策因素之外，云东海板块的别墅楼盘，在配套方面普遍遇到了公建配套缺位的情况，且持续多年。虽然去年以来，在云东海与三水城区之间，三水新城规划已出炉，但这一片区在配套方面缺乏利好，也让当地别墅销售前景难言乐观。
在三水西南城区的北侧，沿着南丰大道到荷花世界两侧，有着为数不少的可开发用地，因为被三水区定义为三水新城所在地。而就在这一新城的西侧，就是风景优美环绕整个森林公园的云东海板块，诸多别墅大盘集中地。
但目前，三水新城板块除了在招商引资方面略有成就，在当地发展商眼中其配套设施仍然很薄弱。“感觉除了捷和、保利等地产商进来，工地多了一些之外，实质性的公建配套还是缺，而云东海大湖里的配套，这几年也是停滞不前。”当地发展商直言不讳。
而在去年对三水别墅市场的调查中，南都记者也留意到多个云东海板块的别墅盘，入住率没有超过5成。不少业主也反映，当地公立的优质教育资源缺乏，中高档的商业中心也得去西南城区，生活起来并不方便。
