7月23日，“突破2013——徐州本土房企发展战略系列研讨会”第二次会议在新城区徐州报业传媒大厦举行，久隆、和信、天创、开甲、苏商、龙商、国恒等本土房企负责人参加了会议。研讨会上，参会代表对徐州楼市的发展趋势、本土房企的生存环境、企业未来发展战略等进行了热烈探讨。
积极面对困境 突出自我优势
何桂香：欢迎各位在炎炎夏日前来参加“突破2013——徐州本土房企发展战略系列研讨会”。最近几年来，随着徐州城市规模越来越大，城市开发步伐越来越快和大量外来房企进驻，徐州楼市格局发生了重大变化。面对政策和市场的双重变化，本土房企如何通过调整发展战略规划、加快转型升级、提升产品质量和售后服务等措施，为自身寻找一条可持续发展的道路？
王业林：这两年，我国房地产市场有了很大的变化。2009年和2010年的时候“月光盘”很多，因为老百姓手中的钱没有太多的投资渠道。如果说一个人手上有100万，他不敢用20万来炒股，但是手上有150万，他敢花100万用来买房子。但现在，市场环境发生了彻底的转变。不管是民营企业家，还是普通百姓，他们购房的愿望大大降低。
正因为投资性置业越来越理性，所以今年市区的楼盘消化速度都很慢，反倒是城郊的刚需盘有着不错的销量。从土地市场情况也能看出来，现在都是企业有拿地意向了，才会上市一块地。绿地、世茂、万达、万科等大型企业来到徐州，本土房企在财力上没有办法和这些企业相抗衡。这些企业获得的政策支持和银行贷款比本土房企要多很多，他们有充足的资金，拿地成本相对较低，在市场不好的时候敢降价，这是他们的优势。
张晓辰：龙商和国恒的情况很像，我们两家开发的楼盘都在市中心。王总所说的现象确实存在，但是整个中国房地产市场的大环境就是如此，销售不理想是普遍的。说到买房子，我们身边有很多人有好几套住房，这些房子大多是前些年购买的。那时候徐州人买房没有选择性，投资和投机性比较强，可以说见楼盘就买，也不管适不适合自己居住，所以有些楼盘一个星期就卖光了。
现在的房地产市场进入了细分时代。物以类聚，人以群分，每一个群体都需要适合自己的房子。如果我们建设的楼盘有更精准的定位，可能在当前的形势下相对更好一些。我们本土房企要做的是差异化，并且做出影响来。
比如说物业管理，我们参观过万科和绿地在外地的项目，他们的物业管理很有亮点，但并非不可超越。我们非常关注徐州各个小区上房以后的情况，包括车辆停放、物业服务等，我们试图在这方面为自己的公司塑造出亮点，现在龙商天骄就是我们的物业在为业主服务。
王业林：现在大家都很注重物业管理，但物业很难做好。徐州很多小区物业费都不超过2元，这样的收费标准使小区的居住品质难以提升。财苑是用万科的理念来做物业，但是如果开发企业不往物业里贴钱，是很难做好的。
另外，我觉得房地产三个字不是一个行业，更像是一个金融衍生品。只要销售顺畅，利润就很高，一旦销售受阻，财务成本增加，就会亏损。
夏俊：现在的房地产开发和过去相比真是完全不同。过去“月光盘”很多，房子还没盖就能卖完，但是现在老百姓买房不仅要品质，还要讲配套。
现代人买的不仅是房子，更是一种生活。这也要求开发企业注重差异化产品的开发，本土房企如何打造精品住宅，让老百姓住上更好的房子，这些都是需要研究的课题。
本土房企应该靠品质取胜
何桂香：面对外来大型房企，本土房企应该如何给企业和项目、产品进行更加细分的市场定位？如何寻求适合自己的盈利模式？
李居成：刚才几个老总的观点我很认同，尤其是外来企业对本地企业的冲击，我们都有很深刻的感受。
万科、万达的开发速度非常快，像万科的精装修住宅，价格预期不高，今年可能有2000多套房子要卖。和这些企业相比，本土房企在资金上的劣势明显。本土企业贷款要去求银行，但是外地大型企业不用去银行，银行会主动去找他们。
但是，这并不影响本土企业也能开发出精品楼盘，而且正因为我们是本土企业，知道徐州人需要什么样的房子，所以开发出的楼盘往往更容易出精品。苏商御景湾开发到五期，有40多万平米，我们目前更加注重提升产品品质，如果这一点做不到，企业信誉就上不来。现在我们的景观、绿化做了很多，电梯、门窗都是高档次的，也正在寻找好的物业公司。万科的物业做得很好，我们也要学习他们。
李猛：今天的议题叫本土房企发展战略，这个词比较大，因为大的开发企业要有土地储备，才更容易谈战略。但是本土企业在土地储备上相对要少。
目前徐州怎么去发展，销售情况怎么样，是不是有资金上的压力，和企业老板的心态是有很大关系的。很多企业由于资金不足，无法在短期内拿到更多土地，就只能依靠一块土地进行开发，银行和信托等是房企离不开的，因为信托成本比较高，如果你楼盘开发速度太慢，就等于是在为信托打工。
我认为企业间的联合仍然是徐州本土房企发展的方向，但是这和各个企业的具体情况相关，各个企业之间需要求同存异，相互理解。作为职业经理人，我们负责把企业经营好，建设一个良好的平台。我们开发的地块往往小而精，我们也用不着和外来大型房企正面竞争，所以我仍然认为本土房企有着比较好的发展前景。
袁家柱：市场就是现金为王。开发企业想要发展，没钱寸步难行。十年前，久隆集团在徐州的开发量很大，这些年我们针对现在的市场，采取的办法是小步快跑，今年我们就拿了两个地块，虽然体量不大，但是都在市中心。
当然，本土开发企业除了拿小地块，还有一个方式就是联合开发，曾经的苏商、龙商和如今的天创都是非常好的案例。还有一个就是自身楼盘赢利点的问题，大家都很清楚，本土开发商不能追求太高利润，否则会面临相当的困境。
房子销售情况如何，很大程度上要看你如何定位这个产品。很多外地大公司到徐州以后，对本地市场有冲击，但同样对区域内楼盘又有所带动。比如万科城落户北区，与之相邻的山水龙瑞项目的房价立刻涨了500元。再说万达广场，与之相邻的很多楼盘都把万达广场当做自身的商业配套，房子卖得都不错。
说到物业管理的问题，我们深有体会。久隆长岛别墅引进了国基物业，服务非常到位，业主感觉都不错。物业做得好，能够促进楼盘销售，这是项目的特色。
再者，就是做好差异化产品。久隆的长岛别墅就是产品差异化的绝佳代表，长岛别墅都是独栋，非常稀缺。今年上半年我们销售出去14套，这在徐州顶级别墅里是非常好的成绩。
思变转型，本土房企重塑实力
何桂香：目前，一二线城市的市场集中度越来越高，这应该引起本土房企的理性审视。那么，如何在竞争中成为“强龙”难压的“地头蛇”？如何与外来大型房企展开差异化的竞争？
滕道亮：现在徐州的外来房企越来越多，对徐州本土市场是个巨大的冲击，徐州开发企业的优势越来越少。面对这种情况，做好产品差异化非常重要，企业也要适当进行转型。
徐州是一个区域辐射型的城市，辐射范围比较广，但徐州真正意义上的购物中心很少。徐州很多的商业用地都不是商业用途，在这些土地上面可能有很多LOFT，实际用途还是住宅。所以近两年来，和信集团以商业地产开发为主，从传统住宅地产转变为商业地产，我们是有信心的。做差异化的商业地产综合体是集团的发展方向。
贺永全：我是一个楼市乐观派，虽然外来企业给本土企业带来很大的压力，但是我仍然看好徐州的房地产市场。因为整个房地产市场环境都不是太好，“是楼盘就能赚钱”的时代已经过去了，现在的房地产企业要盈利，就要打好产品差异化这张牌。
尚仕名邸是东区第一个上房的，也是东区第一个有多层住宅的。徐州本土居住文化非常认可多层住宅，这也是我们开发这种产品的原因。做好市场差异化，就要把握好当地的消费形态，要多费些心思。对“开甲”来讲，以后不会在东区拿地，因为市场竞争过于激烈。大家都知道政策下来以后，房地产行业越来越难做，房地产的利润很难超过10%，土地成本，建材、人力成本都在上涨。
徐州整体市场是向好的。从人口周期来看，未来十五年内，人口会达到高峰期。房地产行业的变化在提醒开发企业，涨价不是解决问题的方法。保持合理的利润是正常的，随着人口的增长，房地产市场还有发展空间，改善性需求和返巢购房需求在未来都会有更多体现。很多人在一线城市买不起房子，就回老家买房子，这种市场是有的。
我们公司转型比较早，六年前就做了红酒，以前是马鸣湖，现在是百特，我们在法国买了两个明星级的酒庄。我们必须考虑企业转型的问题，不能等到十年十五年以后再转型，那是不行的。
王建：城市建设离不开本土房企的支持，近年来徐州本土房企为徐州城市发展作出了很多贡献，在徐州老百姓中有很高的知名度，和徐州报业传媒集团也有着非常良好的合作关系，在这里我代表徐州报业传媒集团对大家表示敬意和感谢。
今天听到大家对徐州本土市场的探讨，这是很好的交流。“贴近铸就主流、本土重塑实力”，希望本土房企有着更加良好的发展。
