物业管理任重道远。 本报采集
??某住宅小区分四期建设，因不满物业服务，二期业主提出了“分家”需求，欲单独成立业主委员会以更好地主张业主的权利和义务。根据《广东省物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域可以成立一个业主大会。但在成立过程中，因为对物业管理区域划定有争议，一期业委会提出反对意见。这是发生在我市关于物业管理区域划分的典型纠纷案例。
??小区要“分家”得有“硬杠杠”
??近年来，我市房地产发展较快，一座座大规模的住宅小区也如雨后春笋般拔地而起，这些物业住宅小区往往是一次性规划到位，然后分期建设。随之面临的问题是，物业管理区域划分未明确，给业主生活和后续服务带来很多问题。如业主共同管理和共同利益等问题协调统一难，涉及到房屋共用部位和共用设施设备维修养护的费用协调难，小区安全管理难度大，物业服务企业很难做到贴心服务，小区一些“细小”事务处理效率低下，业主抱怨得不到解决，给物业服务企业造成很多困惑。
??物业管理区域划分有利于房屋共有部位和共用设施设备维修、有利于社区安全管理、有利于社区更和谐等，是物业管理的基础工作。那么，划分物业管理区域，应当遵循什么原则，按照哪些标准呢？
??依据《广东省物业管理条例》第七条的规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素确定。物业的配套设施共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定不同的物业管理区域。”该条款明确了物业管理区域划分的原则，如果区域内的场地、道路、排水、排污、供水、供电等设施设备能够分割、独立使用、独立承担义务的，划定为一个物业管理区域，划分前提是能够独立使用且可以分割。
??小区分期建设尽量划分独立物业管理区域
??市房管局物业科认为，物业管理区域划分应考虑社区建设因素。物业服务企业在前期介入时，依据社区“一次性规划、分阶段开发建设”的步骤，向建设单位提出物业管理区域划分意见。尽量做到每一阶段性建设的物业能够划分为一个独立的物业管理区域，否则可能会激化社区矛盾。举个常见的例子：先行交付使用的物业，其配套设施设备和场地也同时交付使用。过了若干年后，后续建设项目业主刚入伙，发现之前投入使用的设施设备已经老化需要更新改造，但由于小区设施设备和相关场地没有分割，属于全体业主共有，有共同管理权利和共同承担义务的责任。那么，后入伙的业主应承担之前投入使用的共用设施设备维修、更新改造的义务，这对后入伙的业主显失公平。
??此外，物业管理区域划分应当考虑物业管理区域的建设规模。物业管理区域不能划分得过细，这样不仅增加房地产开发建设成本，也增加业主日后对共用设施设备的维护费用，物业服务成本高，无形增加了业主负担。
