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这些政策到底会对今年楼市起到多大的促进作用呢?市场会出现怎样的变化?
笔者认为,楼市基本面不会因为政策的放松而有大的改变,总体仍然以“稳”为主基调,不大可能出现2009年那种市场大反转的盛况了。
从宏观角度看:其一,2008年房价尚且较低,一旦政策转变,涨价空间很大,买涨跟风心理扩大,会更加促进楼市成交量扩大。而目前楼市经过几轮上涨,价格已经不低;其二,目前楼市整体供过于求。当供求关系逆转之后,政策市就已经淡化了,其作用会降低和减弱;其三,这么多政策密集出台意味着宏观经济形势仍然不容乐观,对于购房者来说,要购房尤其是长期贷款,未来收入的可持续性是必须考虑的问题。
这三方面从不同角度削弱了本轮政策的刺激作用,而就政策本身的具体实施,也有很多不确定处。
比如一套房的公积金首付降低到两成,二套房公积金首付降低到四成。央行政策确实放开了,但很多城市未必有足够的条件支撑。以青岛和济南为例,公积金使用率都已经超过90%,资金池对众多公积金贷款者而言,显然是僧多粥少。所以,这一条作用到底有多大,还得看各家商业银行的具体实施细则。而回顾过去,这里 必然有很多弹性空间,毕竟银行也得考虑自己的利益和风险。可以确定的是,在互联网金融压力之下,银行利率的弹性空间有限,2008年的那种7折利率很难再现。
而就二手房而言,除了北京深圳等少数城市,全国大多数二三线城市一手房交易量都大于二手房交易量。所以即便是降低营业税,也无非是增加2到5年间部分房源的竞争力,整体交易量就是增加了,对市场的影响还是有限。
而目前严重过剩的商业地产领域,政策除了较为含糊地可以调整土地用途之外,很少有实质性举措,因此商业地产压力并没有减轻多少,商业地产开发商还得面对越来越严酷的市场竞争。
笔者以为,刚需和改善需求的楼盘,最容易抓住本次良机,但其他的像豪宅市场、低端的郊区没有配套支撑的,缺乏刚需吸引的住宅可能还会比较艰难。所以,就开发商而言,放弃以前的等待思维,不要把希望放在市场靠政策转暖上,而是应该抓紧机会,随行就市,出货去库存,把资金拿回来。尤其是政策阳光照射不多的领域,更应早做决断。
