中原集团研究中心
2013上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。
“新国五条”无疾而终 楼市调控持续进行
今年初在房价上涨预期强烈的风口浪尖下，上一届政府针对楼市调控祭出的最后的一步棋“新国五条”顺势出台。调控手段虽然无甚新意，但调控升级来势汹汹，尤其是二手房交易严格征收20%个税一条，在媒体与业内的过度解读之下对市场产生了强烈影响。买卖双方为了规避额外的交易成本，都赶在地方细则落地前的政策真空期完成交易，加之春节期间积累的购买力，3月份二手房市场成交量迅速井喷。然而，与之前几轮调控相似，中国房地产市场的调整效果直接取决于两级政府间博弈，以及地方政府的执行尺度。时值政府换届的节点，地方政府对“新国五条”的响应明显缺乏动力。
政策徒有虚名 后续执行乏力
“新国五条”雷声大雨点小。“限购”方面，虽然中央明确了“限购”收紧的尺度，但响应者寥寥。从各地公布的房价控制目标来看，除北京、上海要求保持房价稳定外，其余城市均为人均可支配收入实际增幅，诚意不足。而一线城市由于房价上涨压力大，除上海之外，北京、广州、深圳三城均采用了行政“限价”手段，官方或正式发文，或通过严控预售审批、价格备案、土地出让环节源头把控等手段来调节上市节奏和价格走势。然而，采用“限价”这类行政手段人为遏制供应毕竟不是治本之举，尤其对于供不应求的一线市场，一旦预售限制放松，成交量价反弹明显。
对于20%的个税，大部分城市在细则中只是一笔带过，刻意弱化。北京是唯一提高个税征收标准的城市，但减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后，实际税收成本已远远低于预期。据中原地产测算，扣除相关税费后按20%征收个人所得税额约占成交价的4%-6.5%。20%的个税难以顺利执行的原因，一是，部分城市二手房评估系统不成熟，没有征收的技术条件；二是，对于一些历年来房价涨幅有限的三四线城市，按原价的1%-3%和按差额20%来征收无太大差别；三是，对于需求旺盛的热点城市，提高交易成本将导致市场成交骤降，地方政府没有执行的动力。
楼市调控继续 未来大势趋稳
2013年度中央经济会议提出，在经济增长下行压力和产能相对过剩矛盾有所加剧的现状下，今年的经济工作要把握好稳中求进的总基调，利用市场手段推动结构调整，支持实体经济。之后，央行、证监会、银监会、保监会等各金融监管部门的工作会议在维持宏观经济基本稳定的前提下都透露出“去行政，重市场”的改革取向、“轻经济增速，重结构调整”的发展思路。
“去行政”是一个长期过程，难以立竿见影，可以预见楼市宏观调控短期内仍然不会退出。但中央政府表明了“去行政”的态度与执政思路，至少透露出后市再次升级行政调控的可能性不大，将继续现行的“限购”、“限贷”等政策。上半年房地产市场势头良好，下半年若无政策加码，预计市场或将保持平稳发展。（文章由中原集团研究中心提供/合肥新浪乐居注）
