2012年第四季度，在资本市场日渐宽松的氛围下，内地房企旭辉、新城在港上市，成为港交所内房股“新势力”。上市前后，两家房企频繁出手土地市场，开始布局新一轮扩张。
分析人士认为，当前的市场环境下，融资、圈地、再融资、再圈地的资本游戏已然不可持续。对于两家内房股新贵来说，上市的意义并非只为圈钱，更多的是着眼于公司长远的发展，为跻身行业第一梯队打基础。
排队上市
2012年11月23日，旭辉控股集团在港交所挂牌，成为近一年多来首家在港上市的内地房企，这一“破冰”被业界视为意义重大。6天后的11月29日，新城控股正式登陆港股。
重庆协信集团董事长吴旭去年10月也在上海公开表示，协信为上市已做好准备，等资本市场有所恢复，就开始迎接上市的工作。
大智慧证券分析师张杰告诉记者，由于调控的原因，境内对于房地产企业融资渠道的管理比较严格，尤其是资本市场，A股房企IPO基本暂停，即使是A股上市房企，也仅仅是首开、金融街等保障房项目的再融资获得了审核通过，多数房企遭遇融资困境，因此不少房企将目光投向更为开放的H股市场。
张杰表似乎，其实内房股赴港上市是个大趋势。除旭辉、新城之外，2012年已有万科、金地、招商等品牌房企在港买壳，曲线上市，力图打通海外融资渠道，谋求新发展。
CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，受调控的影响，香港地产股估值并不高，随着股市的好转，形成一个IPO“窗口期”。对于旭辉、新城，以及准备上市的协信等一批内地房企而言，赴港上市将为其打开了一条新的融资渠道。
虽然成功赴港上市，但旭辉、新城这两家公司的发行价，还是让人感到调控下地产行业的一丝凉意。
港交所数据显示，旭辉以每股1.33港元的下限发行，集资净额18.96亿港元，考虑到汇率因素，相对于2012年预期收益的动态市盈率不到5倍。而紧随其后的新城也同样以招股价下限1.45港元发行，集资净额15.3亿港元。考虑到汇率的因素，相对2011年的市盈率同样不足5倍。
“相比早些年在港上市的房企而言，旭辉和新城的融资价格和融资额度缩水了不少。”张杰表示，2009年龙湖在港上市时的市盈率达20倍，2007年碧桂园上市的市盈率达到21.5倍。
张杰同时表示，虽然是下限发行，但新城和旭辉两家公司在上市之后的涨势不错，说明市场对其的认可度较高。去年12月中旬，新城、旭辉纷纷交出了登陆港交所后的首份业绩数据，给市场带来了信心。
旭辉公布的数据显示，去年11月实现合同销售金额约10.3亿元人民币，合同销售面积约10.5万平方米，销售均价约9810元/平方米。而去年前11个月，公司累计实现合同销售金额85.4亿元，实现合同销售面积约93.2万平方米。截至去年11月底，旭辉在销售金额及合同销售面积方面已分别超过2011年全年的57%及72%，并已超额完成去年全年的销售目标。
新城去年11月实现合约销售金额约16.2亿元，环比增长9.3%。合约销售面积约19.5万平方米，环比增长8.6%。去年前11月累计实现合约销售金额约145亿元，合约销售面积约164.7万平方米。合约销售金额及合约销售面积均超过2011年全年。
密集拿地
两家新上市房企除了在销售方面有不俗表现外，在土地市场上也接连有所斩获。
去年12月7日，上海共有4幅经营性地块出让。新城旗下全资子公司上海新城万嘉房地产有限公司耗资17.4亿元摘得上海嘉定3块土地，溢价率均超过50%。
除与新城同一天以6740万元拍得上海闵行龙柏20C-08-01住宅地块外，去年11月22日、23日，在港上市前一日及当天，旭辉两度出手拿下嘉定南翔两幅地块，成交金额为1.72亿元。
对于这两家房企上市前后密集拿地的举动，汉宇地产市场研究部经理付伟分析认为，一方面，集中拿地是为配合赴港上市工作，增强投资者对于新股持有的信心；另一方面，上市之后，企业将会获得更大的财务杠杆比率以及更宽的融资渠道，可以扩大在市场份额，而这必须以积极进行土地储备为前提。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏指出，一方面，新城和旭辉在拿到上市募集的资金后肯定要扩大规模，储备更多的土地；另一方面，也是将招股书中明确表示“大部分融资额用于拿地”的计划付诸实际。
按照旭辉的计划，上市所募集的资金八成会用于购买土地。事实上，在上市前，公司在土地市场就已频繁出手。2011年公司在上海、北京、天津、重庆等地拿下10块地，2012年以来已斥资超30亿元先后于合肥、上海及苏州圈地。截至去年8月，旭辉土地储备量为616万平方米。
新城招股书也透露，上市所募集的资金九成将用于未来物色及收购优质地块，以扩大土地储备，余下的一成资金将用作公司营运资金。
“醉翁之意”
东方证券港股分析师张奇则认为，对于中国房地产企业来说，融资、圈地、再融资、再圈地的资本游戏已然不可持续，房地产企业上市的目的并非只是为了圈钱。
新城某高管就曾在去年12月中旬向媒体透露，赴港IPO所募集的资金尚未动用，首轮募资不到20亿元，单就数字来说对新城的意义并不大。实际上更为重要的是，新城在港上市之后，进入一个融资成本较低的市场，这也将为公司打开一条便捷的再融资渠道。
新城控股董事长王振华曾公开表示，新城是少数还没有全面上市的大型中国房地产开发商之一，集团于长三角地区具有领导地位，其“快速资产周转”的营运模式，能确保在任何市况中保持销量。之前投入重金的优质土地储备，增长潜力巨大，希望能在5-10年内跻身地产行业的第一梯队。赴港上市后，有助于进一步打开资金通路，实现借道超车的目的。
“上市只是一个新起点。”旭辉集团董事长林中说，“上市的主要目的是后续发展。”
“上市对于房企来说非常重要，房企更看重的是上市这一‘地位’。” 国信证券房地产行业首席分析师方焱指出。
张杰指出，上市是每一家房企成长的必经之路，有利于多元化融资，包括先前的万科、招商、金地和中粮在香港“买壳”也是如此。香港的融资成本低，这一渠道对于房企来说很重要。例如前一批在港上市的内地房地产企业恒大、龙湖等，都是在上市之后才跻身一线房企行列的。上市对于一家企业而言，除了融资渠道的拓宽，对于企业在品牌形象、管理水平、公司治理等更为重要，由此走上良性轨道，为做大做强奠定基础。
张杰补充道，上市之后，企业的发展会更加规范，更加稳健。首先，为了保障资金链的安全、对股东负责，上市房企在经营运作方面的水平必将有所提升。其次，在企业的品牌打造方面，上市公司成了公众公司，将会受到更多人的关注，无形中也是在全球范围内做广告，吸引各类投资者的关注。如果业绩有所提升，未来还可以继续融资，也能吸引到海外的战略投资者入股。
